Conteúdo processado
- Todos têm que pagar taxas de manutenção de corredores e escadas
- Qual maioria deliberar
- O administrador decide
- E o interfone? Pague quem usa
A porta do condomínio faz parte do patrimônio “compartilhado” e as despesas com a sua manutenção, de natureza ordinária ou extraordinária, são suportadas por todos os condôminos, que contribuem na proporção dos milésimos em seu poder.
Isso sempre é verdade, exceto no caso em que um regulamento de condomínio de natureza contratual disponha o contrário. Pode acontecer, no entanto, que alguns condomínios não utilizem a porta , por exemplo quando o imóvel (ou operação comercial) possui entrada independente. Pense no apartamento térreo com vista e entrada para a rua ou na loja que pode ser acessada diretamente da rua.
Nestes casos, obedecendo ao disposto no Código Civil, quem não utiliza a porta do condomínio pode se recusar a pagar as despesas. De facto, o artigo 1123, além de afirmar que os custos de manutenção das partes comuns do edifício "… são suportados pelos condomínios na proporção do valor dos bens de cada um" especifica que "… se se tratar de coisas destinadas a servir os condomínios em graus diversos, as despesas são divididas proporcionalmente ao uso que cada um pode fazer deles ”.
Em tese, quem não utiliza a porta do condomínio deve estar isento de qualquer despesa, mas na prática funciona de maneira diferente. No passado, o Tribunal de Cassação (acórdãos 3644/1956 e 4986/1977) observava como as portas de entrada “… devem ser consideradas bem comuns a todos os condomínios (…) independentemente do seu uso e, portanto, essa presunção se aplica aos condomínios cuja propriedade exclusiva é servida por uma entrada independente ”. Portanto, o custo de manutenção e reconstrução "… fica por conta de cada condomínio na proporção dos milésimos de propriedade".
O Tribunal de Recurso de Milão (acórdão 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309) especificou então que "… mesmo os proprietários de unidades com acesso independente da rua devem contribuir para os custos de manutenção relativos ao hall de entrada e escadas (neste caso: porta de condomínio, alcatifa e corredor de entrada, bem como iluminação de serviços comuns), pois são elementos necessários à configuração do edifício e como ferramentas indispensáveis para a fruição e conservação das estruturas da cobertura , para as quais todos os condomínios são obrigados a salvaguardar a propriedade individual e a segurança de terceiros ”.
Qual maioria deliberar
Tendo verificado que mesmo os condomínios que não utilizam a porta do condomínio são chamados a contribuir com os custos de sua manutenção, é útil entender quais maiorias são necessárias para aprovar as reparações, reformas e substituições.
Em geral, para a reforma e reforma da porta do condomínio, é necessário um número de votos que represente a maioria dos presentes e pelo menos metade do valor do prédio em assembléia. A mesma maioria é suficiente em caso de substituição, mesmo na presença de novas tecnologias que melhorem as condições de uso e segurança do bem (sistema de abertura automática, barra anti-pânico, etc.).
A nova porta pode ser considerada uma inovação apenas em casos particulares, por exemplo, quando a instalação envolve uma alteração na estrutura das paredes do edifício. Neste caso, para aprovar a intervenção, é necessário um número de votos que represente a maioria dos participantes do condomínio e dois terços do valor do edifício.
O administrador decide
Pode acontecer que a quebra da porta do condomínio comprometa a segurança de condomínios e terceiros. Neste caso o administrador, sem a autorização da montadora, pode entrar em contato com uma empresa especializada e realizar o reparo. Com efeito, o artigo 1135.º, n.º 2, do Código Civil dispõe que o administrador não pode “ordenar as obras de manutenção extraordinárias, salvo se forem de carácter urgente, mas neste caso deve comunicá-las na primeira reunião”.
E o interfone? Pague quem usa
Caso o condomínio decida instalar um novo interfone, ou realizar alguma reforma, a despesa atinge apenas os condomínios que o utilizam. Os custos são alocados de acordo com as disposições do regulamento contratual (se houver); mas em todo caso há duas orientações: na proporção dos respectivos milésimos de propriedade de cada condomínio (método mais comum); em partes iguais, já que o interfone é utilizado por todos os condomínios, independente do tamanho do apartamento.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it