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- Qual é o preço do depósito introduzido pela Lei da Concorrência?
- Como funciona o depósito na prática?
- Contra quais riscos ele protege?
- Qual é a função do notário?
- Quando a novidade entra em vigor?
Quando você decide comprar uma casa, os riscos de se deparar com hipotecas inesperadas ou de se submeter à venda dupla, ou seja, no período entre a escritura e a transcrição o proprietário vende o mesmo imóvel a terceiros, estão ao virar da esquina. Para proteger o comprador dessas situações desagradáveis, a Lei da Concorrência introduziu uma novidade, o chamado depósito de preço, uma conta de depósito em cartório, justamente como garantia das vendas.
Quem compra uma casa ou outro imóvel pode pagar o preço ao notário, que só transfere o valor ao vendedor após a transcrição da escritura, ou seja, quando a transmissão da propriedade se torna definitiva.
Vejamos em detalhes para entender melhor como funciona graças às respostas dadas a uma série de perguntas sobre o depósito pelo Presidente do Conselho Notarial de Milão, Arrigo Roveda.
O depósito é uma ferramenta criada para oferecer a quem compra um imóvel uma forma de proteção, que abrange o período entre a assinatura da escritura notarial e a transcrição. O notário, antes de estipular o ato com o qual a propriedade de um imóvel é transferida, realiza as verificações necessárias para verificar se o bem está livre de encargos prejudiciais, como hipotecas, execuções hipotecárias, apreensões. Mas entre o momento em que a escritura é assinada e aquele em que é transcrita nos registros de imóveis, há um intervalo de tempo, ainda que curto, que permanece a ser descoberto. Se, por exemplo, antes de a escritura notarial ser transcrita, as formalidades prejudiciais chegam ao escritório local (o antigo conservatório de registros imobiliários), como uma hipoteca da Agência de Receitas para impostos não pagos,o comprador verá sua compra em risco. Nestes casos, de fato, o imóvel será objeto de garantia da dívida do vendedor. O objetivo do depósito é a garantia do valor a ser pago na escritura, que pode ser o preço total ou, no caso de pagamentos anteriores, o valor devido ao saldo desse risco.
A pedido de uma das partes (geralmente o comprador), o notário paga a uma conta corrente específica a quantia correspondente ao saldo do preço, além dos valores necessários para extinguir eventuais passivos e pagar outros encargos devidos, como despesas. condomínios atrasados. O dinheiro é depositado em conta própria e o notário só o repassa ao vendedor após constatada a ausência de gravames e extintos os encargos e responsabilidades.
Os riscos são de natureza diversa: normalmente dizem respeito ao vendedor e podem decorrer de tributos não recolhidos, dívidas com ações de recuperação judicial, despesas de condomínio vencidas e semelhantes. Com o depósito, o comprador, caso surjam esses problemas, poderá reaver o dinheiro depositado no cartório e utilizá-lo para quitar o passivo.
No entanto, recorde-se que, paralelamente ao depósito do preço, existe outra instituição que há algum tempo oferece ao vendedor as melhores garantias: trata-se da preliminar lavrada por escritura notarial registada e transcrita, com efeito que é tecnicamente definido como "reserva". Ou seja, antecipa os efeitos da transcrição do contrato definitivo, no sentido de que qualquer ação prejudicial apresentada à repartição territorial após a transcrição do acordo preliminar não seria prejudicial. A transcrição preliminar normalmente custa um pouco mais que o preço do depósito, mas é, sem dúvida, mais eficaz.
O notário atua como terceiro em relação às partes. A conta na qual o saldo de preços e outras somas são depositados constitui um ativo separado por lei, que não pode ser atacado por quaisquer credores do notário, não cai em sucessão se o notário morrer, não pode ser usado para outros fins que não aqueles para qual o depósito foi organizado. A função do notário deve ser definida no processo. Pode ir desde apenas apurar a ausência de causas que impossibilitem a devolução do depósito até a ação de liquidação direta do passivo. Os custos serão determinados de acordo com o valor depositado e a complexidade da cessão.
A nova legislação já está em vigor em todos os aspectos, a partir de 29 de agosto. Houve algumas dificuldades iniciais, principalmente com os bancos, para esclarecer as características e mecanismos regulatórios da conta dedicada, mas agora a máquina já começou a funcionar a plena capacidade.