Conteúdo processado
- Veja o apartamento. Primeiro passo
- Plantas de acordo com e certificação energética
- Compra de casa: de agência ou pessoa física
- Compre de indivíduos
- Avaliar garagens e estacionamentos de condomínios
- Inscreva-se para obter uma hipoteca para comprar uma casa
- Venda, compromisso, escritura, práticas notariais
- Formas alternativas de compra: leasing imobiliário e aluguel para compra
- Os impostos a serem pagos para comprar uma casa
Um dos momentos mais importantes na vida de um casal e de uma família é, sem dúvida, a compra da primeira casa. Depois de ter identificado o imóvel que mais lhe convém, é aconselhável saber como se deslocar, o que ver, os cheques a efectuar, até a possibilidade de pedir hipoteca, como se realiza a venda e por último os impostos a pagar. Aqui está um guia completo que explica passo a passo tudo o que você precisa saber ao comprar sua primeira casa.
Veja o apartamento. Primeiro passo
Como se deslocar para a compra de um apartamento? É um investimento que pode ser uma pechincha, mas também esconde riscos. Desde o dia em que veremos a casa pela primeira vez até ao momento da assinatura da escritura de compra e venda, é aconselhável seguir uma série de cuidados, de forma a minimizar qualquer risco. O apartamento e edifício escolhidos devem ter algumas características bem definidas, antes de mais nada solidez e segurança. Em primeiro lugar, uma vez na frente do edifício, devem ser observadas suas condições gerais: fachada, varandas e janelas, beirais, telhado. Pergunte ao seu interlocutor se está prevista alguma obra de restauro: trata-se de uma despesa que não deve ser subestimada, é melhor saber primeiro.Verifique se a porta abre e fecha sem problemas e certifique-se de que o interfone também está funcionando. Uma vez lá dentro, observe o estado das escadas e guarda-corpos, depois observe a presença do elevador: dado que comprar uma casa é um investimento a longo prazo, é bom considerar que o que hoje não é apresenta como um problema, talvez possa se tornar assim com o tempo; Também é aconselhável certificar-se de que o proprietário a quem o apartamento foi adquirido tenha o direito de usar o elevador, porque às vezes - quando é instalado de raiz onde não estava - pode acontecer que ele não tenha aprovado a instalação, pagou o custo e, portanto, não está autorizado para uso. Chegando na porta da casa, verifique se a porta da frente é blindada e avalie se ela tem uma boa vedação. Uma vez dentro,tente ver se há vestígios de umidade e mofo; toque nas paredes e certifique-se de que não estão úmidas, estude o estado do gesso. Preste atenção também na aparência do piso: se tem buracos, se está rachado, se alguns ladrilhos ou pedaços de parquete são instáveis, se range ao andar; quando a madeira está inchada, por exemplo, ou com grandes manchas na superfície, pode ter havido infiltrações de água. Nesse momento, peça ao proprietário ou agente imobiliário que abra todas as janelas. Observe a exposição do apartamento ao sol e, se tiver tempo, volte a visitá-lo em horários diferentes, com uma luz diferente: uma casa bem iluminada - você sabe - é sempre preferida. Antes de encerrar a visita, dê uma olhada rápida nas tomadas, caixas de junção,quaisquer fios salientes … e quaisquer tubos expostos. Um teste que pode ser feito é pedir para abrir todas as torneiras do banheiro, inclusive a do chuveiro, para avaliar a vazão da água. Quando as plantas precisam ser renovadas, o gasto não é insignificante. Por último, sobretudo se o alojamento estiver situado numa cave ou no rés-do-chão, é aconselhável pedir informações sobre os valores do rádon, um gás libertado do subsolo e muito nocivo para o homem.seria aconselhável pedir informações sobre os valores do radônio, gás liberado do subsolo e muito prejudicial ao homem.seria aconselhável pedir informações sobre os valores do radônio, gás liberado do subsolo e muito prejudicial ao homem.
Plantas de acordo com e certificação energética
Como se deslocar para a compra de um apartamento? Depois de visitar a casa que deseja comprar, é importante conhecer o estado dos sistemas, começando com o elétrico. Se, por exemplo, um apartamento antigo não tiver sistema de aterramento, qualquer vazamento elétrico pode causar sérios danos às pessoas. Melhor não correr riscos e certificar-se imediatamente de que tudo está dentro do padrão, seguro e confiável. Na portaria 37/2008 especifica-se como os sistemas, construídos após 27 de março de 2008, devem ser munidos do “Certificado de conformidade”, documento emitido pela empresa instaladora, que comprova como o sistema foi construído em conformidade com a regulamentação em vigor. A certificação abrange vários tipos de sistemas: elétricos, proteção contra descargas atmosféricas, automação de portas e portões, rádio e televisão, aquecimento, ar condicionado e ar condicionado, sanitários, gás, elevação e proteção contra incêndio.Entre outras coisas, o documento contém os dados do responsável técnico da empresa, do proprietário do imóvel e dos materiais utilizados. Para fábricas mais antigas, ou seja, construídas antes de março de 2008, é suficiente o denominado “Certificado de Conformidade”, preenchido por profissional inscrito no cadastro profissional, com cinco anos de experiência no setor de engenharia de fábricas.
Quanto a eventuais constrangimentos, é bom esclarecer que quem vende um apartamento não está obrigado a anexar o Certificado de conformidade, mas a eventual falta deve ser especificada na escritura de venda. Caberá ao novo proprietário, posteriormente, requerer o documento, que é obrigatório para a obtenção do Certificado de Viabilidade do Município: uma casa com sistema fora do padrão não pode ser habitada.
Um documento que, por outro lado, o proprietário deve obrigatoriamente apresentar juntamente com a escritura de venda, é o Certificado de Desempenho Energético (Ape). O Ape é uma espécie de “carteira de identidade energética” da propriedade, enquanto o Ipe (Índice de Desempenho Energético) revela quanto o apartamento consome. Embora muitos compradores continuem a ignorar esses dados, é aconselhável avaliá-los com cuidado. Uma casa que consome pouco, talvez com foco em fontes renováveis de energia, é um investimento que com o tempo pode se revelar conveniente.
Para além destas verificações técnicas ao imóvel, antes de comprar uma moradia, convém fazer outras no sentido de recolher o máximo de informação possível sobre o imóvel e, sobretudo, certificar-se de que efectua a compra ao legítimo proprietário. Por meio da fiscalização da hipoteca é possível identificar o proprietário do imóvel e se, no mesmo, há hipotecas ou pendências, inclusive judiciais.
Compra de casa: de agência ou pessoa física
Se decidiu comprar uma casa, pode mover-se em dois sentidos diferentes: encontre os anúncios de vendedores particulares explorando a cidade ou contacte uma imobiliária, que com custos adicionais irá procurar e selecionar o apartamento de acordo com as suas necessidades.
Existem muitos tipos de agências (franqueadas, autônomas, consorciadas, etc.) e escolher a certa não é fácil. Mais do que seguir uma marca específica, é aconselhável contar com um agente imobiliário treinado, inscrito na função de Mediadores da Câmara de Comércio e capaz de explicar com clareza as características do imóvel, sem descurar nenhum detalhe. Por segurança, peça ao agente para lhe mostrar o cartão de sócio ou dirija-se à Câmara de Comércio e verifique pessoalmente: um agente que não esteja registado no Registo de Mediadores é abusivo e não tem direito a receber qualquer comissão.
A viagem geralmente começa com uma visita à agência ou com um telefonema. Marcar uma consulta e visitar o apartamento não custa nada. Durante a fiscalização, o agente é obrigado a comunicar quaisquer hipotecas que afetem o imóvel e a esclarecer se estão previstas obras de renovação no edifício (renovação da fachada, escada ou construção do elevador …). Deve também especificar quais são os impostos e despesas notariais para tratar se a venda for concretizada: o agente que declara o falso é "civilmente responsável". Se estiver mesmo interessado em comprar, numa segunda consulta peça os certificados de urbanismo, os de usabilidade e habitabilidade; informe-se de que os sistemas estão em conformidade com a legislação; verificar registros de hipotecas e cópias de cartões cadastrais pode ser uma garantia adicional para comprar com segurança.
Neste ponto, temos que enfrentar a questão do "preço". Normalmente o valor da propriedadeé calculado com base na sua superfície “comercial”, que inclui paredes internas e externas. Peça ao agente a superfície "caminhável" e, pensando nisso, faça sua escolha. Se você acha que o preço é adequado, informe-se sobre a comissão do agente (paga igualmente pelo comprador e pelo vendedor) e quaisquer custos adicionais. Somente com a assinatura do contrato preliminar de venda, também denominado “compromisso”, o agente terá direito à sua comissão, que na maioria dos casos varia entre 2% e 3% do valor da transação. Para evitar mal-entendidos de última hora, é preferível anotar imediatamente a forma de pagamento da comissão e o seu valor. É bom lembrar que sim, você paga um percentual para a agência mas pode ser baixado na declaração de imposto.Entre as muitas deduções fiscais que podem ser baixadas a cada ano na declaração de impostos, também existe a possibilidade de deduzir as comissões, quaisquer que sejam as denominadas, pagas aos corretores imobiliários em função da aquisição de unidade imobiliária destinada a residência principal por um valor não superior a 1.000 euros por cada anuidade. A dedução do imposto bruto é igual a 19% dos encargos incorridos com a remuneração paga
Compre de indivíduos
Se, por outro lado, tiver algum tempo disponível e quiser poupar dinheiro, pode desistir da mediação da imobiliária e procurar uma moradia autónoma. Porém, saiba que esta solução pode acabar sendo tortuosa e exigente, mas, acima de tudo, requer muita atenção. Em primeiro lugar, é aconselhável escolher um bom notário, que fará as devidas verificações na propriedade. Em alternativa, pode tratar disso: peça ao proprietário os documentos relativos ao imóvel, informações sobre as condições dos sistemas e as certificações de conformidade e energia (os anúncios de venda comercial devem, por lei, reportar o índice de desempenho energético constante do certificado de certificação energética). Não se esqueça de perguntar como o condomínio é administrado,quanto são as despesas e se há atrasos a pagar.
Para saber mais, você pode se conectar ao site da Agência de Receitas e, seguindo as instruções, fazer uma inspeção de hipoteca online; você terá, assim, a oportunidade de ver informações sobre os tipos de formalidades presentes no banco de dados de hipotecas: transcrições, inscrições e anotações. A mesma operação pode ser solicitada nos balcões das secretarias provinciais da área de referência. O passo seguinte é dirigir-se à oficina técnica da Câmara Municipal onde se encontra o imóvel: o objetivo é obter informações sobre a regularidade urbana da casa, saber se existem licenças de construção, usabilidade e habitabilidade e, por último mas não menos importante, se há dúvidas de anistia. Quanto ao preço, ao contrário do que acontece com a agência, o solicitado pelo proprietário pode estar absolutamente "fora do mercado". Cabe a você verificar se a avaliação é aceitável, concordar e fechar a negociação.
Avaliar garagens e estacionamentos de condomínios
Ao avaliar a compra de um apartamento, também é aconselhável avaliar a possibilidade de estacionar o carro embaixo da casa , possivelmente considerando também a compra de uma vaga , principalmente se o alojamento estiver localizado na cidade. A primeira solução possível, se disponível, é adquirir uma garagem incorporada no edifício ou localizada em espaços adjacentes. O imóvel e a caixa podem ser vendidos juntos em um único "pacote" ou separadamente.
Em alguns condomínios, porém, existe a possibilidade de estacionar o carro no pátio. Os locais reservados para este uso podem ser ao ar livre ou cobertos por coberturas especiais e são geralmente delimitados por linhas traçadas no asfalto ou por postes com correntes. O estacionamento no pátio é frequentemente objecto de discussão entre os condomínios: para evitar surpresas desagradáveis, antes de assinar a escritura de venda do apartamento, é aconselhável consultar o regulamento relativo aos lugares de estacionamento.
O pátio é uma área comum do edifício e a sua utilização pode ser regulada tanto pelo regulamento do condomínio como por deliberação da assembleia. Havendo regulamento que proíba o estacionamento de carros, para modificá-lo será necessária a unanimidade e o voto escrito de todos os condomínios. O discurso muda na ausência de regulamentação: neste caso entra em cena o artigo 1.102 do Código Civil, que rege o uso do "comum". O artigo afirma que o uso do bem comum não pode impedir outros condomínios de fazerem uso igual do mesmo, mas não está escrito em lugar nenhum que seja proibido estacionar no pátio. A sentença do Supremo Tribunal Federal n.1547 de 2009,especificou que a área comum pode ser utilizada como “estacionamento temporário de veículos do condomínio com as limitações previstas para permitir o acesso aos estabelecimentos comerciais e artesanais localizados no térreo do prédio do condomínio”. Uma licença de tempo, portanto, que não impede que os demais moradores do prédio utilizem a área comum.
Para evitar mal-entendidos, na falta de regulamentação, a assembleia condominial pode decidir por maioria e destinar o pátio para estacionamento, desde que todos tenham acesso. Se os carros forem mais numerosos do que as vagas disponíveis, podem ser organizados turnos e, com o voto unânime dos condomínios, solicitar de vez em quando aos ocupantes do estacionamento o pagamento de uma contraprestação em dinheiro, que fluirá para um fundo comum . Ainda de acordo com os juízes, a assembleia nunca poderá atribuir assentos fixos para o segundo carro, protegendo efetivamente quem possui apenas um carro.
Se a garagem do prédio que escolheu viver tem preços excessivos e não é possível estacionar o carro no pátio do condomínio, outra solução é tentar comprar garagem num prédio próximo. O decreto de simplificação (9 de fevereiro de 2012, n. 5) possibilitou a aquisição dos denominados “parques de estacionamento Tognoli” em área privada, desde que o lugar de estacionamento atribuído se destine a pertencer a um imóvel situado no mesmo concelho.
Resumindo : antes de assinar a escritura de compra e venda, verifique o regulamento do condomínio para saber se é possível estacionar no pátio. Se o regulamento proibir esse uso, considere comprar uma caixa ao lado do seu prédio. O preço é proibitivo? Procure outro em um prédio não muito longe: a partir de 2012 poderão ser adquiridas as “caixas Tognoli” em área privativa. Desta forma, você pode se encontrar morando em um prédio e estacionando seu carro no próximo.
Inscreva-se para obter uma hipoteca para comprar uma casa
Quando você pretende comprar uma casa e não tem liquidez para concretizar a venda, a solução ideal é solicitar um financiamento imobiliário no banco. O empréstimo é um contrato entre um sujeito e um intermediário, geralmente um banco, que consiste na transferência de uma quantia em dinheiro de um sujeito (denominado credor) para outro sujeito (denominado mutuário), com assunção por este último a obrigação de devolver ao credor tanto dinheiro. Antes de solicitar um empréstimo, é aconselhável avaliar cuidadosamente sua renda e determinar sua disponibilidade mensal uma vez que as despesas ordinárias tenham sido subtraídas. É razoável que a prestação não ultrapasse um terço do rendimento disponível, para fazer face às despesas correntes, imprevistas e eventuais reduções de rendimentos provocadas, por exemplo, por doença, acidente, despedimento. Um dos primeiros passos ao decidir fazer uma hipoteca para comprar uma casa é entender qual taxa é certa para você. O que olhamos principalmente quando se trata de hipotecas é a taxa de juros. Essencialmente, as hipotecas podem ser a uma taxa fixa - a taxa de juros permanece a estipulada pelo contrato durante toda a duração do empréstimo e a desvantagem é não poder tirar proveito de quaisquer reduções nas taxas de mercado que possam ocorrer ao longo do tempo - e a uma taxa variável - a taxa de juros os juros podem variar em prazos predeterminados em relação à taxa inicial, pois seguem as flutuações de um parâmetro de referência, geralmente estabelecido nos mercados monetário e financeiro.
Venda, compromisso, escritura, práticas notariais
Depois de ter visitado um apartamento várias vezes, avaliando os seus prós e contras, se o comprador finalmente decidir adquiri-lo, inicia-se o processo de compra e venda entre o vendedor e o futuro proprietário, fase em que é necessário estar atento, em para não cometer erros.
Em primeiro lugar, para formalizar o seu interesse, o comprador pode apresentar ao vendedor a chamada "proposta de compra irrevogável", que deve conter os dados de ambas as partes, os relativos ao imóvel e os termos gerais do contrato , incluindo preço e métodos de pagamento. Este compromisso não é absolutamente vinculativo e em princípio o vendedor, mesmo depois de aceitar a oferta, pode decidir vender o seu imóvel a um terceiro interessado que lhe proponha uma oferta melhor. A aceitação da proposta de compra tem peso maioravançado pelo comprador. O vendedor é livre de recusar, mas quando o aceita (respondendo por carta registrada ou telegrama), obriga o comprador a respeitar o acordo. Normalmente, se o negócio não for concretizado, o proprietário do imóvel retém qualquer depósito pago pelo interessado.
A situação muda se os dois assinam o contrato preliminar de venda, que os especialistas chamam mais simplesmente de "compromisso".No que se refere à proposta de compra irrevogável, esta escritura obriga a ambos a estipular a escritura, que define o negócio por lei. No compromisso, para além dos dados pessoais do proprietário e do interessado, devem constar por escrito: o preço acordado para a venda do apartamento e as formas de pagamento (especificando se existe intenção de hipoteca), a presença de quaisquer adiantamentos ou depósitos (cheque intransferível, geralmente 15-25% do preço total), os dados cadastrais e gerais da casa e, finalmente, quaisquer hipotecas. O documento deve então ser assinado pelas partes e registrado no prazo de vinte dias. Para não correr riscos, é aconselhável entrar em contato com o cartório e fazer com que a escritura seja averbada no livro de imóveis.A assinatura do compromisso representa assim o momento mais importante na compra de um imóvel, que no entanto termina definitivamente com a estipulação do “contrato de venda definitivo”, mais comumente denominado escritura. Este documento, que contém os termos já acordados no contrato preliminar, pode ser assinado em privado (com posterior autenticação das assinaturas do vendedor e do comprador) ou, como normalmente acontece, lavrado em cartório. A segunda solução (ainda que mais cara do que a primeira) é absolutamente recomendada, pois será o próprio notário quem fará algumas verificações fundamentais, que excluem hipotecas, execuções hipotecárias, apreensões e anomalias de construção do imóvel. Além dos documentos pessoais das duas partes, uma série de certificados relativos à propriedade deve ser anexada à escritura,incluindo o de conformidade de construção e Ape (certificado de desempenho energético). Nesse momento, o cartório novamente se encarrega de registrar a escritura na Receita Federal e, por fim, a transcreve no cartório de registro de imóveis.
Quando você decide comprar uma casa, os riscos de se deparar com hipotecas inesperadas ou de se submeter à venda dupla, ou seja, no período entre a escritura e a transcrição o proprietário vende o mesmo imóvel a terceiros, estão ao virar da esquina. Para proteger o comprador dessas situações desagradáveis, a Lei da Concorrência introduziu uma novidade, o chamado depósito de preço, uma conta de depósito em cartório, justamente como garantia das vendas.
Quem compra uma casa ou outro imóvel pode pagar o preço ao notário, que só transfere o valor ao vendedor após a transcrição da escritura, ou seja, quando a transmissão da propriedade se torna definitiva.
Formas alternativas de compra: leasing imobiliário e aluguel para compra
para dar novo fôlego ao setor imobiliário, o legislador adotou duas novas ferramentas para permitir que sujeitos que não têm liquidez imediata comprem uma casa: o aluguel de imóveis e o aluguel para comprar. O aluguel para comprar é um novo tipo de contrato com o qual o proprietário entrega imediatamente o imóvel ao inquilino e futuro comprador, que paga o aluguel e após um período de tempo definido no mesmo contrato, o inquilino pode decidir se quer comprar o imóvel. , deduzindo do preço parte das taxas já pagas. O arrendamento mercantil, por sua vez, tem como objetivo facilitar, principalmente para os mais jovens, a compra de uma residência por meio da utilização da ferramenta de arrendamento financeiro. Como funciona? Com a estipulação do contrato de locação financeira, uma empresa de locação (banco ou intermediário financeiro autorizado pelo Banco da Itália a exercer a atividade de locação) assume a obrigação de adquirir ou mesmo mandar construir o imóvel, por escolha e de acordo com as indicações do usuário, que o recebe em uso por tempo determinado contra uma taxa periódica (taxa). Ao término do contrato, o usuário tem o direito de resgatar a propriedade do bem pagando o preço estabelecido no contrato.
Os impostos a serem pagos para comprar uma casa
Na hora de decidir pela compra de uma casa, entre as despesas a serem levadas em consideração, além das do cartório e do empréstimo, existem tributos que variam em função do vendedor, seja ele um empresário ou pessoa física. Também é bom saber que se vai comprar a sua primeira casa, o fisco também lhe concede descontos. Com os benefícios da “prima casa ” , tanto o imposto de registro, se comprar de pessoa física, quanto o IVA, se comprar de empresa, são reduzidos. Além disso, não são devidos imposto de selo, taxas de cadastro especiais e taxas hipotecárias sobre as escrituras sujeitas a taxa de registo e as necessárias ao cumprimento das formalidades do registo predial e dos registos imobiliários.