Conteúdo processado
- Maioria, quorum e divisão de despesas
- Às suas próprias custas se não houver ok
- A intervenção mais desafiadora: o elevador
- O Código Civil atua como um guia
- A contribuição do estado para as obras
- Requisitos necessários
- Concessões fiscais
- Três sentenças importantes do Supremo Tribunal de Cassação
As áreas comuns de um condomínio devem ser acessíveis a todos, portanto mesmo as pessoas com deficiência física devem poder se locomover livremente, sem os obstáculos que limitam suas atividades. Além da Lei 13/1989, o Código Civil também trata do assunto, incentivando intervenções que eliminem todas as formas de impedimento. Se para os edifícios novos existem requisitos técnicos que permitem criar de imediato acessos e espaços comuns confortáveis para todos, para os existentes é mais complicado. E não apenas porque é necessário intervir, muitas vezes com mudanças invasivas, para eliminar as barreiras arquitetônicas. Apesar das boas intenções, de fato, nem sempre é possível realizar as obras necessárias para a facilitação de deficientes em condomínios, pois outras necessidades entram em jogo como, por exemplo,a de salvaguardar a decoração arquitectónica do edifício ou de proteger o direito de propriedade do bem comum - ainda que de condomínio único - direito que se pode perder com a intervenção. Nestes casos, a demolição de barreiras arquitetônicas deve ser considerada ilegítima. Além disso, as resoluções de condomínio destinadas a eliminar as barreiras arquitetônicas que “prejudicam os direitos de outro condomínio sobre a parte de sua propriedade exclusiva, independentemente de qualquer contraprestação de utilidade compensatória”, serão consideradas nulas.a demolição de barreiras arquitetônicas deve, portanto, ser considerada ilegítima. Além disso, as resoluções de condomínio destinadas a eliminar as barreiras arquitetônicas que “prejudicam os direitos de outro condomínio sobre a parte de sua propriedade exclusiva, independentemente de qualquer contraprestação de utilidade compensatória”, serão consideradas nulas.a demolição de barreiras arquitetônicas deve, portanto, ser considerada ilegítima. Além disso, as resoluções de condomínio destinadas a eliminar as barreiras arquitetônicas que “prejudicam os direitos de outro condomínio sobre a parte de sua propriedade exclusiva, independentemente de qualquer contraprestação de utilidade compensatória”, serão consideradas nulas.
As regras para a eliminação de barreiras arquitetônicas em edifícios privados estão contidas na lei no. 13/1989, modificada pela lei n. 62/1989 e, nos artigos entre 77 e 82, pelo Decreto Presidencial no. 380/2001, conhecida como “Lei Consolidada da Construção”. A lei principal prevê, entre outras coisas, um conjunto de regras relativas aos empréstimos bonificados, bem como disposições do regime ordinário para as novas construções e disposições transitórias, de carácter urbano e condominial, para os edifícios existentes. Conforme afirma o legislador, não é imprescindível a presença de uma pessoa com deficiência (proprietário ou inquilino) nos edifícios sujeitos à intervenção, visto que a acessibilidade também deve ser garantida a terceiros.
- A solidariedade social não exclui a proteção da propriedade
- Se a assembleia não deliberar ou aprovar, o deficiente pode proceder às suas próprias custas
- Existem várias concessões estaduais para tornar o acesso mais conveniente
A proteção dos direitos das pessoas com deficiência
A menos que as obras necessárias à remoção das barreiras arquitetônicas afetem drasticamente a estética da edificação do condomínio, a orientação jurisprudencial vigente tende a favorecer os direitos das pessoas com deficiência, permitindo a instalação de um elevador de escada ou rampa para o trânsito de cadeiras de rodas. Mesmo nos casos em que se trate de um edifício de valor histórico e arquitetônico.
Maioria, quorum e divisão de despesas
Nos termos do artigo 1120.º do Código Civil, devem ser deliberadas, em primeiro ou segundo lugar, intervenções para eliminação de barreiras arquitectónicas, bem como “a criação de caminhos equipados e instalação de sinalizadores para promover a mobilidade de cegos”. convocação, sendo a maioria indicada no parágrafo segundo do artigo 1136 do Código Civil.
• Ou seja, um número de votos que representa a maioria dos presentes na reunião e, pelo menos, metade do valor do edifício, expresso em milésimos. Este é um quorum facilitado em relação ao necessário para aprovar as inovações "clássicas", que na verdade requerem uma maioria mais severa (2/3 do valor do edifício).
• O artigo 1120 também exige que o administrador convoque a assembleia no prazo de 30 dias a partir do pedido feito por um único condomínio interessado na intervenção. A candidatura deve conter uma indicação detalhada do trabalho e dos métodos de execução. Se o documento estiver incompleto, é responsabilidade do administrador convidar "sem demora o condomínio proponente a providenciar os acréscimos necessários".
O artigo 2º da Lei 13/1989 dispõe que “caso o condomínio se recuse a deliberar (…), ou não delibere no prazo de três meses a partir do pedido feito por escrito, o deficiente, ou quem exerce sua proteção ou autoridade , podem instalar escadas rolantes, bem como estruturas móveis e facilmente removíveis às suas custas, podendo ainda modificar a largura das portas de acesso, de forma a facilitar o acesso aos edifícios, elevadores e rampas de garagem ”. Isso pode ser feito mesmo quando a assembléia não atinge o quorum.
• Se, por outro lado, a intervenção tiver sido aprovada pela assembleia, no que se refere à distribuição dos custos da intervenção, o custo é repartido por todos os condomínios, na proporção dos milésimos de propriedade.
A intervenção mais desafiadora: o elevador
Além de facilitar a construção (pois elimina as barreiras arquitetônicas por excelência, ou seja, escadas), melhorando a qualidade de vida, o elevador também aumenta o valor comercial do imóvel.
• Porém, o artigo 2º da Lei 13/1989 que, como vimos acima, dispõe que o condomínio pode instalar "escadas e estruturas móveis e facilmente removíveis" às suas custas, efetivamente exclui o elevador.
• Numerosas decisões jurisprudenciais, no entanto, têm considerado legítima a instalação do sistema em detrimento do condomínio único ou conjunto de condomínios, porque a obra não alterou a destinação das partes comuns e não impediu que os demais participantes o utilizassem igualmente.
Em qualquer caso, os condomínios excluídos também podem decidir posteriormente aproveitar a inovação, tornando-se coproprietários.
• A construção de um elevador deve ser considerada legítima mesmo quando reduz o tamanho do patamar, desde que não comprometa a sua utilização.
• O mesmo se aplica aos sistemas integrados em áreas comuns, por exemplo o jardim do condomínio, visto que a instalação deve ser considerada essencial para a acessibilidade do edifício e a real habitabilidade do apartamento.
Ainda ao nível das barreiras arquitectónicas, aplica-se o disposto no artigo 1102 do Código Civil, segundo o qual “cada participante pode usar o comum, desde que não altere o seu destino e não impeça os outros participantes de o fazerem de acordo com a sua lei. Para tanto, pode fazer às suas custas as modificações necessárias para o melhor aproveitamento da coisa ”.
A contribuição do estado para as obras
Os órgãos responsáveis pela eliminação das barreiras arquitetônicas são as Regiões, que desembolsam as contribuições disponibilizadas pelo Estado. Os cidadãos portadores de deficiência ou idosos podem usufruir dessas contribuições mediante a apresentação, por intermédio da administradora do condomínio, de requerimento ao prefeito do município, geralmente até o dia 1º de março de cada ano. Juntam-se ao pedido os seguintes documentos, acompanhados de selo fiscal de 16 euros (verifique sempre este valor):
• descrição do trabalho e orçamento
• atestado médico que comprove a deficiência. Caso o requerente tenha sido reconhecido como tendo invalidez total pelo ASL competente, para ter direito de precedência é necessário anexar a respectiva certificação
• autocertificação com o endereço do edifício e a descrição das barreiras arquitetônicas presentes. Também é necessário indicar as obras para as quais a contribuição é solicitada, especificando se outras concessões já foram outorgadas para elas.
A pessoa com deficiência (ou idoso) que solicitar a contribuição do Estado deverá residir no condomínio objeto da intervenção. Na verdade, você não tem direito à contribuição se mora lá sazonalmente ou ocasionalmente.
• No prazo de 30 dias após o termo do prazo para apresentação das candidaturas, com base nos pedidos recebidos, o Município fixa o montante necessário ao financiamento das intervenções e elabora um ranking que é publicado no Registo Pretoriano (espaço oficial - agora também online - através do qual um ato, documento ou notificação é tornado público).
• A Região, tendo recebido os pedidos dos Municípios, apura as necessidades globais e transmite ao Ministério das Infraestruturas e Transportes para aceder à distribuição do “Fundo para Eliminação e Superação de Barreiras Arquitectónicas em Edifícios Privados” que, nos termos do disposto no legislação, deverá ser distribuída anualmente por decreto interministerial entre as Regiões requerentes, na proporção das necessidades indicadas pelas próprias autoridades locais.
• A Região distribui o valor recebido do Ministério para os Municípios requerentes, privilegiando os sujeitos com deficiência total. Por fim, os auditores procedem com a atribuição da contribuição.
• Até € 2.582,28, o subsídio do Estado é concedido em montante igual à despesa realizada. Aumentou em 25% a despesa superior a 2.582,28 euros, para custos até 12.911,42 euros. Para a parte superior a 12.911,42 euros, são atribuídos mais 5%, até 51.645,70 euros.
Concessões fiscais
Dedução de 50%
A lei orçamental de 2022-2023 prorrogou a dedução de 50% do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, com um limite de despesas de 96.000 euros, para as renovações de edifícios realizadas entre 26/06/2012 e 31/12/2021. Podem usufruir da facilidade tanto particulares como condomínios, depende de quem incorreu nos custos da intervenção e onde foi realizada.
• Também estão incluídos trabalhos para eliminar as barreiras arquitetônicas que afetam os elevadores e elevadores de mercadorias, como o elevador fora de casa.
Dedução de 19%
Há também uma dedução de 19% no imposto de renda pessoal para despesas de saúde relativas aos meios necessários para o levantamento de pessoas com deficiência.
• A Agência de Receitas especifica claramente que "a dedução (de 50%) não está disponível ao mesmo tempo que a dedução de 19%". Ou, melhor ainda, a dedução de 19% é devida apenas sobre a eventual parte do gasto excedente à cota já facilitada com a dedução prevista para as obras de reforma.
IVA a 4%
• Para a prestação de serviços relativos à aquisição destas obras aplica-se a taxa reduzida de IVA de 4%, em vez da normal de 22%.
Caso a construção de um elevador comprometa a utilização de um bem comum, designadamente, impeça o acesso aos camarotes pertencentes exclusivamente a um condomínio, não é possível proceder à intervenção.
• Foi o que foi estabelecido pelo Tribunal de Cassação com a sentença nº. 24235 de 29 de novembro de 2022-2023. Como observaram os juízes supremos, “mesmo na hipótese de instalação de elevador (…), ainda que destinado a atender às necessidades de condomínios com deficiência, onde tal inovação prejudique os direitos de outro condomínio sobre a parcela de seu patrimônio exclusivo , independentemente de qualquer consideração de utilidade compensatória (…) e quando a instalação inutilizar certas partes comuns do edifício para o uso ou gozo de um único condomínio (…), a inovação deve ser considerada ilegítima: viola o Parágrafo V do artigo 1120 do Código Civil Italiano ".
As regras que favorecem a eliminação das barreiras arquitetônicas aplicam-se às pessoas com deficiência, mas também às pessoas que, na velhice, apresentam dificuldades motoras. Foi o que o Supremo Tribunal Federal afirmou com a sentença nº. 7938 de 28 de março de 2022-2023. Na opinião dos juízes, a Lei 13/89 “constitui a expressão de um princípio de solidariedade social e prossegue fins publicitários que visam favorecer, no interesse geral, a acessibilidade aos edifícios”.
• No caso concreto, o Tribunal considerou legítima a realização, a expensas próprias, do prolongamento da escadaria principal e da elevação do sistema de elevadores existente por uma senhora idosa residente no último andar de edifício de condomínio. Não importa se o regulamento do condomínio prevê que a anuência da montagem seja necessária para a execução de qualquer intervenção que afete as estruturas de suporte ou o aspecto arquitetônico do edifício.
• O que realmente importa é que a obra não altere a finalidade do bem comum nem impeça sua utilização por outros condomínios.
As obras que eliminam barreiras arquitetônicas dispensam a licença de construção “Alvará de construção”.
• Na verdade, além de rampas, elevadores externos ou artefatos que alteram a forma do edifício podem ser incluídos entre as intervenções de construção gratuitas ou requerem a prática do Scia.
• Isso foi estabelecido pelo Tribunal de Cassação com a sentença no. 38360, de 18 de setembro de 2013, rejeitando a sentença de primeira instância com a qual o tribunal considerou “ilegal” a rampa construída na lateral do edifício sem “Alvará de Construção”, ordenando a sua demolição.