No condomínio, além do regulamento de montagem, pode haver também o chamado regulamento contratual , ato que é elaborado quando o condomínio ainda não existe , e por isso também é referido como um regulamento "externo" ou mais precisamente, um regulamento de "Origem externa".
O construtor ou único proprietário da totalidade do edifício , antes de iniciar a comercialização das unidades imobiliárias individuais, elabora o regulamento do condomínio.ditar as regras para a identificação e cadastramento das partes comuns, a distribuição das despesas, as tabelas dos milésimos de valores pelos quais essa distribuição deve ser realizada e demais disposições relativas à vida da estrutura condominial. Com a venda das unidades imobiliárias individuais, em cada contrato de tradução cada um dos compradores declara aceitar as cláusulas constantes do regulamento, que lhe confere substancialmente os requisitos de um contrato real tal como é conhecido e aceite em regime de as demais cláusulas constantes do contrato de venda.
Atendendo à modalidade particular da sua constituição, não é necessária a aprovação posterior em assembleia uma vez que, uma vez que a compra por todos os compradores das respectivas unidades imobiliárias que integram a edificação do condomínio (não apenas os apartamentos,) mas também as adegas, as garagens e assim por diante), o regulamento de quo torna-se eficaz e vinculativo para todos, tornando-se parte do conteúdo dos atos individuais perrelem.
A peculiaridade dos regulamentos contratuais e, com algumas ressalvas, daqueles aprovados em assembleia geral pelo voto unânime de todos os participantes do condomínio consiste, em primeiro lugar, no fato de que eles podem validamente conter cláusulas que limitam os direitos de condomínios individuais.nas partes comuns e nas mesmas propriedades exclusivas, proibições de destinação das unidades imobiliárias, ou reservas de propriedade e em geral de cláusulas que, ao restringir os direitos normalmente devidos ao proprietário, devem, para serem válidas e exequíveis, ser aceitas por todos os compradores. condomínios. Com efeito, as cláusulas do regulamento do condomínio de natureza contratual vinculam os adquirentes dos apartamentos individuais independentemente da transcrição, bastando que na escritura de compra se faça referência ao regulamento do condomínio, que, embora não inserido materialmente, deve ser considerado conhecido e aceito com base no recall ou menção dele no contrato.
Ressalte-se ainda que o disposto no art. 1138, último parágrafo, do código civil, segundo o qual o regulamento condominial não pode de forma alguma prejudicar os direitos dos condomínios, refere-se aos regulamentos aprovados por maioria, mas não aos aprovados por todos os condomínios que, abrangendo com o referido valor contratual podem muito bem conter limitações aos direitos dos próprios condomínios sobre bens comuns e individuais. Em qualquer caso, as regras do regulamento condominial de natureza contratual podem derrogar ou complementar a disciplina jurídica (Cass. Civ., Inciso II, 6 de outubro de 1999, n. 11121).
Melhor dizendo, no âmbito das normas contratuais (de origem externa e interna), é necessário distinguir cláusulas com conteúdo tipicamente "regulamentar", destinadas a regular a conservação, uso e gozo das partes comuns, bem como a preparação e a utilização de serviços comuns e cláusulas de natureza "contratual" que afetem a utilidade e destinação das peças exclusivas ou que impliquem restrições ao direito de propriedade das pessoas singulares sobre bens comuns.
Quanto ao conteúdo, as cláusulas que mais frequentemente aparecem nos regulamentos de origem externa são as relativas à repartição de despesas (cláusula de isenção total ou parcial da contribuição para as despesas, repartição das despesas em partes iguais, etc.; Cláusulas contendo proibições ou limitações de uso ou o destino das propriedades exclusivas ou partes comuns).
É intuitivo que o regulamento condominial não possa ter um conteúdo estático e imutável , por isso pode estar sujeito a mudanças ao longo do tempo em relação a novos interesses de gestão (pense na compra de uma área que precisa ser regulamentada ou de um inovação tecnológica que aumenta o patrimônio comum.
Se a regulamentação contratual é uma limitação …
A regulamentação contratual pode ser fonte de limitações gerais ou particulares para os condomínios individuais quanto ao uso das unidades imobiliárias de propriedade exclusiva; mais raro é o caso em que o mesmo regulamento prevê prorrogações dos direitos devidos a todos. A este respeito, foi esclarecido que podem surgir as limitações dos poderes dos condomínios e dos seus direitos sobre os bens individuais - visando assegurar as necessidades de convivência, para que o exercício do direito de propriedade não seja fonte de incómodo e aborrecimento para outrem. pelo regulamento aprovado por todos os participantes, visto que este, tendo valor contratual, é válido e eficaz a partir do consentimento dos interessados, desde que expresso na forma exigida em relação à natureza de cada limitação, encargo ou servidão que se imponha.Faz-se referência, sobretudo, às cláusulas que proíbem os proprietários de alocar os apartamentos ou instalações de propriedade exclusiva para o exercício de certas atividades ou para utilizá-los para determinadas formas de uso, por serem considerados perigosos para o condomínio, ou em qualquer caso, uma fonte de perturbação. ou inconveniência para a comunidade (por exemplo, a proibição de alocar unidades imobiliárias a negócios, consultórios médicos, consultórios profissionais, empresas, pousadas, pensões).ou, em qualquer caso, uma fonte de perturbação ou inconveniente para a comunidade (por exemplo, a proibição de atribuir unidades imobiliárias a empresas, consultórios médicos, consultórios profissionais, estabelecimentos comerciais, pensões, pensões).ou, em qualquer caso, uma fonte de perturbação ou inconveniente para a comunidade (por exemplo, a proibição de atribuir unidades imobiliárias a empresas, consultórios médicos, consultórios profissionais, estabelecimentos comerciais, pensões, pensões).
Além disso, não existindo disposições de ordem pública, por natureza obrigatória, que proíbam a inclusão nos regulamentos de tais regras restritivas, é plenamente aderente ao espírito e à letra dos princípios que regem a matéria condominial, para o exercício obrigatório de para garantir o bom uso e gozo do bem comum, para introduzir neles condicionalismos e limites às mesmas propriedades individuais como resultado de uma determinação conjunta dos titulares, necessários para o propósito de alcançar o uso mais conveniente e lucrativo dos bens comuns com o mínimo de danos para eles, bem como para o melhor aproveitamento possível das utilidades ligadas às propriedades exclusivas.
Portanto, as cláusulas do regulamento condominial de natureza contratual , que podem impor limitações aos poderes e faculdades dos condomínios sobre as partes do seu patrimônio exclusivo desde que estabelecidas de forma clara e explícita, vinculam os compradores dos apartamentos individuais se, independentemente transcrição, na escritura de compra foi feita referência ao regulamento do condomínio, o qual - embora não esteja materialmente inserido - deve ser considerado conhecido ou aceite a partir da referência ou menção do mesmo no contrato.