Conteúdo processado
- A propriedade está dividida
- Benefícios para ambos os lados
- Que direito você deseja manter?
- O uso de frutas
- Obrigações do proprietário
- Uso e casa
- A manutenção
- Reparos extraordinários
- Votar na assembleia do condomínio
- Impostos e despesas
- Benefícios
- O preço
- A propriedade pode ser vendida
- Você pode pagar em várias prestações
- Como fazer os cálculos certos
- Em Torino, um projeto do Município
Com a venda da propriedade nua de um imóvel, a propriedade pura de um imóvel é transferida ao comprador sem direito de uso, enquanto o direito real de gozo (na verdade consistindo em vários aspectos como veremos adiante) permanece para o benefício do vendedor. A propriedade pura de um bem (como um imóvel, por exemplo) consiste, portanto, na propriedade “despojada” de um ou mais direitos reais de gozo, por um prazo pré-estabelecido ou por toda a vida do titular ou proprietários de tais direitos. Entre as partes estipulantes (vendedor e comprador) é estabelecida uma espécie de vínculo que perdurará no tempo, com efeitos que ocorrerão no futuro. Portanto, é essencial que o contrato preliminar de venda (que é assinado antes do definitivo e que deve ser registrado) leve em consideração todos os menores detalhes,para que ambas as partes fiquem bem protegidas.
A propriedade está dividida
Nosso Código Civil permite que você "divida" o imóvel em dois. No entanto, a possibilidade jurídica de separar os diferentes tipos de direitos reais de gozo de bens da propriedade pura e as várias formas de venda possíveis são pouco conhecidas na Itália e também objeto de vários preconceitos.
Benefícios para ambos os lados
Para quem compra um imóvel com essa fórmula, o benefício está em pagar um imóvel por um preço inferior ao valor de mercado; enquanto, para quem vende, a vantagem reside em ter uma renda imediata, mantendo um ou todos os direitos de fruição concedidos.
Que direito você deseja manter?
O direito de uso deixado ao vendedor pode ser total ou limitado ao uso ou habitação; vitaliciamente ou por prazo determinado contratualmente: quem vende um bem em propriedade pura pode reservar para si (ou para uma ou mais pessoas designadas) o direito de usufruto, de uso ou de habitação. No primeiro caso, o sujeito pode viver ou alugar o imóvel perdendo o valor do aluguel, enquanto nos demais casos só pode usar ou morar nele e não pode ceder esse direito a terceiros: é estritamente pessoal. Veremos todas as especificações posteriormente.
Os direitos reais de fruição e, em particular, o de usufruto, estão ligados ao direito de propriedade de um bem. Nosso sistema legal permite separar esses direitos, atribuindo os de gozo a um titular diferente do titular.
O uso de frutas
O usufruto (art. 978 do Código Civil) é um direito que consiste em poder gozar de um bem e dos respectivos rendimentos, ainda que este permaneça propriedade de outrem. Com uma limitação fundamental: a proibição de alterar o uso pretendido. Por exemplo, se se trata do usufruto de uma área, o titular do direito (usufrutuário) não pode construí-la, assim como não pode transformar o que é um jardim em estacionamento. Tratando-se de um bem, o usufrutuário tem o direito de locá-lo a terceiros. No entanto, por lei, o contrato de arrendamento não pode durar mais de 5 anos a partir da morte do usufrutuário.
Obrigações do proprietário
O usufrutuário deve devolver o bem no final do seu direito (no termo ou no seu falecimento); use-o com a "diligência de um bom pai de família"; fazer um inventário, a menos que dispensado; fornecer segurança, a menos que dispensada; fazer face às despesas ordinárias de administração, manutenção e custódia do bem; pagar impostos e royalties, aluguéis de terras e outros encargos que afetam a renda. é arte. 1004 do Código Civil para prever que essas despesas e encargos sejam suportados pelo usufrutuário.
Uso e casa
Os direitos de uso e residência são definidos respetivamente pelos artigos 1021 e 1022 do Código Civil. O uso consiste no direito de usar um determinado bem e, se tiver interesse, de cobrar o produto (limitado às necessidades próprias e familiares). A habitação assenta no direito de viver numa casa em função das necessidades próprias e familiares. Constitui um dos direitos de herança do cônjuge sobrevivo: após a morte de um dos cônjuges, o outro tem o direito de viver na residência da família (se for propriedade do cônjuge) e de utilizar os móveis que os fornece durante toda a vida . Ambos são direitos pessoais, ou seja, estritamente vinculados ao titular do direito e, portanto, como tal, intransferíveis. Ao contrário do usufrutuário que pode arrendar o imóvel usufruído,nos casos de uso ou residência é vedado, sob pena de perda do direito. Para todo o resto, aplicam-se as regras de usufruto.
A manutenção
O vendedor é responsável pelos custos normais de manutenção (restauração do gesso, pintura das portas e janelas, pintura das paredes), ou seja, todas as despesas que normalmente são suportadas pelo inquilino. Enquanto o comprador só tem direito a despesas extraordinárias. A recente reforma do condomínio (lei 220/2012), que entrou em vigor a 18 de junho de 2013, estabelece, no entanto, a solidariedade total entre o usufrutuário e o proprietário nu para com o condomínio. Isso significa que as duas figuras são solidariamente responsáveis - pela metade - pelo pagamento das despesas de condomínio. Portanto, se nenhum de vocês pagar o que é devido, o condomínio pode pedir a ambos que paguem a dívida.
Os reparos extraordinários são de responsabilidade do proprietário da nu. A arte. 1005 do Código Civil faz uma lista, mas não é exaustiva: “são aqueles necessários para garantir a estabilidade das paredes principais e abóbadas, substituição de vigas, renovação, total ou em parte significativa, de telhados, pisos, escadas, aterros, aquedutos , contenção e muros circundantes ". Na prática, esta definição inclui aquelas reparações que não são previsíveis como efeito normal, a curto ou médio prazo, do uso e aproveitamento da coisa, e consistem na substituição ou restauração de partes essenciais da estrutura, cujo custo é desproporcional a à renda normal produzida pela própria coisa. No entanto, se se tornarem necessárias por negligência ou não cumprimento das obrigações de manutenção ordinária, são da responsabilidade do usufrutuário.Em essência, nós nos regulamos como na dinâmica senhorio / inquilino.
No caso de deliberações sobre reparações de condomínio, o direito relativo de voto na assembleia pertence: ao usufrutuário, no caso de reparações relativas à manutenção ordinária; ao proprietário nu, no caso de obras de inovação, reconstrução ou manutenção extraordinária.
Impostos e despesas
Não se beneficiando do bem adquirido, o proprietário nu não tem carga tributária durante todo o período do direito de uso reservado ao vendedor. Após a compra da propriedade, o comprador será obrigado a pagar os seguintes impostos:
- taxa de registro
- taxa de hipoteca
- taxa cadastral
em medida reduzida em função da idade do usufrutuário, conforme mostra a tabela (publicada ao lado) atualizada periodicamente pelo Ministério da Fazenda à medida que a taxa legal muda que, desde o início de janeiro de 2022-2023, caiu de 2,5% para 1% .
Benefícios
Além de taxas de compra menos onerosas, o comprador pode - se tiver os requisitos necessários - aproveitar também o subsídio "primeira casa": permite a redução da taxa de inscrição de 9 para 2% e o pagamento de taxas hipotecárias e cadastral em medida fixa (atualmente igual a 50 euros cada). O vendedor, usufrutuário ou titular do direito de residência goza integralmente dos bens comercializados e, portanto, nos termos da lei, todos os encargos tributários relativos ao imóvel ficam por sua conta: mais precisamente, o IMU e o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares.
O preço
O valor da propriedade pura depende da duração do direito de gozo que é deixado ao vendedor (tecnicamente: reserva de gozo do bem). Se a reserva for vitalícia ou até a morte do titular do direito, o valor é determinado com base na expectativa de vida deste. A expectativa de vida é o número esperado (em sentido estatístico) de anos de vida residual em uma determinada idade e não deve ser confundida com a chamada “vida média”. A expectativa de vida é calculada por meio da análise de tábuas de mortalidade (também conhecidas como tábuas atuariais) que variam de acordo com alguns fatores, inclusive ambientais. Deve-se notar que a expectativa de vida também difere conforme o sexo: as mulheres vivem mais. Se os vendedores forem mais de um,a longevidade geral dos sujeitos que coabitam é ligeiramente maior do que a do mais jovem dos vendedores. Os dados oficiais mais recentes são publicados no site do Istat (www.istat.it). Em princípio, o valor real de mercado de um imóvel descoberto pode variar entre 50% e 70% do valor comercial do imóvel em posse plena, mesmo quando o vendedor é muito idoso. Para fazer uma comparação com outras situações, leve em consideração que um imóvel ocupado por um inquilino (que paga o aluguel) vale em média 30% menos do que o seu valor.mesmo quando o vendedor é muito velho. Para fazer uma comparação com outras situações, leve em consideração que um imóvel ocupado por um inquilino (que paga o aluguel) vale em média 30% menos do que o seu valor.mesmo quando o vendedor é muito velho. Para fazer uma comparação com outras situações, leve em consideração que um imóvel ocupado por um inquilino (que paga o aluguel) vale em média 30% menos do que o seu valor.
A propriedade pode ser vendida
Se você comprou a propriedade, não precisa esperar a morte de quem a usa para revender a propriedade. E ainda dá para lucrar com a diferença de preço: dado que o usufrutuário já envelheceu, será aplicado um desconto inferior ao valor do imóvel, com base nas tabelas que têm em conta a antiguidade; o que significa que o ativo foi reavaliado.
Quanto vale a simples propriedade de uma propriedade no mercado? Geralmente cerca de 50-70% do valor comercial da mesma propriedade em posse total.
Você pode pagar em várias prestações
A fórmula mais comum na Itália prevê o pagamento do preço da propriedade pura em uma única solução. Mas, no caso de imóveis próprios, é possível acertar o parcelamento. A propriedade é transferida a um preço pago em parte antecipadamente e em parte com pagamentos mensais definidos, que podem ser corrigidos anualmente. E que em caso de falecimento do vendedor continue a ser pago aos herdeiros, até o vencimento. Depois, há também a fórmula de pagamento com anuidade (viager), difundida, por exemplo, na França, mas rara na Itália. É um contrato aleatório, porque o preço total não pode ser conhecido com antecedência: um depósito é pago, uma renda mensal é estimada, mas o número de pagamentos depende de quanto tempo o vendedor sobrevive. Instigar".O problema é que na Itália a renda vitalícia é equiparada aos rendimentos dos empregados (artigo 50 do Decreto Presidencial 917/86) e tributada em conformidade.
Como fazer os cálculos certos
Um coeficiente de acordo com a idade do proprietário beneficiário (habitante) da casa é aplicado a uma avaliação do valor de mercado da propriedade integral. Estes coeficientes são elaborados periodicamente pelo Ministério das Finanças e baseiam-se na estatística da esperança de vida em Itália e na taxa de juro legal em vigor. Via de regra, quanto mais velho for o vendedor, maior será o preço de compra.
Tabela dos coeficientes para a determinação dos direitos de usufruto vitalício e das rendas (ou pensões) calculados à taxa de juro legal de 1% (ano de referência 2022-2023)
O decreto do Ministro das Finanças de 12 de dezembro de 2013 (publicado no Diário da República n.º 292, de 13 de dezembro de 2013), prevê a redução da taxa legal de 2,5% para 1% com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2022-2023. Consequentemente, foram actualizados os coeficientes relativos ao direito de usufruto a aplicar às escrituras públicas constituídas, às escrituras privadas autenticadas e não autenticadas apresentadas a registo, às heranças abertas e às doações efectuadas a partir de 1 de janeiro de 2022-2023. (Decreto Ministerial de Economia e Finanças de 23 de dezembro de 2013 em GU 303 de 28 de dezembro de 2013). O quadro de coeficientes anexado à Lei Consolidada do Imposto de Registo - Decreto Presidencial 131/1986) foi assim actualizado como acima. O decreto também estabelece o múltiplo a ser utilizado na determinação da base tributária para o estabelecimento de anuidades e pensões em 100 vezes.
Exemplo de cálculo do valor da propriedade pura
- Valor de uma propriedade totalmente detida: € 150.000 (a)
- Taxa de juros legal atual: 1% (b)
- Idade do beneficiário (anos completos): 55 anos
- Coeficiente de acordo com a tabela: 65 (c)
- Renda anual: (a) x (b) = € 1.500 (d) (ou € 150.000 x 1%)
- Valor de usufruto: (d) x (c) = 97.500 € (e) (ou 1.500 x 65)
- Valor de propriedade simples: (a) - (e) = € 52.500 (ou € 150.000 - € 97.500)
Em Torino, um projeto do Município
Vender sua casa como proprietário pode ser uma grande ajuda para os idosos e pessoas em dificuldade que precisam de liquidez para lidar com a vida diária, talvez cuidados médicos. Com isso em mente, o Município de Torino está lançando um projeto experimental que pretende ajudar essas categorias, adquirindo seus imóveis com esta fórmula, em condições econômicas favoráveis para ambas as partes (www.comune.torino.it/).
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it