O regulamento do condomínio (ou montagem) é o ato pelo qual cada condomínio dita as regras de seu funcionamento. Em particular, este documento trata de estabelecer as disposições sobre as tarefas de administração, o uso das coisas comuns, a distribuição das despesas e os direitos e obrigações de cada condomínio sobre as partes comuns. Este tipo de regulamento é, portanto, muito semelhante a um contrato , mas difere sobretudo no fato de que, embora o contrato exija a assinatura de todas as partes, este último pode ser aprovado mesmo com apenas a maioria dos participantes dos intervenientes, sob condição que estes têm pelo menos metade dos milésimos do edifício.
No entanto, pode também existir um segundo tipo de regulamento para intervir na vida de um edifício e dos seus habitantes , nomeadamente o contratual . Trata-se, na prática, de um ato que se delineia quando o condomínio ainda não existe e por isso é também referido como um regulamento "externo" ou, mais precisamente, um regulamento de "origem externa". É o ato pelo qual o construtor ou único proprietário de todo o edifício, antes de começar a vender as unidades imobiliárias individuais, dita as regras de funcionamento de um edifício. Por exemplo, para a identificação e arrolamento das partes comuns, a repartição das despesas, as tabelas dos milésimos valores pelos quais esta repartição deve ser efectuada e outras disposições relativas à vida da estrutura condominial.
A característica fundamental é que este regulamento , embora aceito não durante uma assembleia, mas em momentos temporalmente distintos entre elas, atinge sempre a unanimidade. Portanto, pode conter restrições mais significativas e mais fortes do que a aprovada pela maioria , de origem da montagem.
Porém, como um regulamento contratual, um regulamento de montagem aprovado por unanimidade pode inverter a situação e intervir para regular até mesmo setores delicados: pense na proibição de alugar o apartamento para atividades comerciais, para pendurar roupas fora do janela. Embora, em geral, os regulamentos de montagem se destinem a gerir apenas as partes comuns e não as unidades habitacionais , que fazem parte da propriedade individual, uma autolimitação aprovada por todos os proprietários dos vários apartamentos que constituem um edifício pode legitimar constrangimentos de outra forma impossíveis. a ser imposta ex post.
Neste artigo, examinemos agora o regulamento da assembleia geral, enquanto em uma discussão futura discutiremos o contratual.
O regulamento deve ser constituído em condomínio quando o número de condomínios (imóveis exclusivos) for superior a dez , de acordo com o disposto no artigo 1.138, parágrafo 1º, do Código Civil. Portanto, faz-se referência ao elemento subjetivo dos proprietários e não ao elemento objetivo das frações em que se divide o condomínio, partindo do princípio de que a necessidade de haver regras está ligada ao número de pessoas a administrar. Abaixo desse número , o regulamento ainda pode ser elaborado, mas não é obrigatório.
O órgão competente para formular o regulamento é a assembleia de condomínios (sem prejuízo da possibilidade, reconhecida no titular de cada condomínio, de tomar a iniciativa).
A maioria necessária para a assembleia em primeira convocação é a maioria dos presentes que representam pelo menos metade do valor do edifício: é melhor aprová-la com esta maioria, porque se aprovada em segunda convocação por uma maioria inferior pode ser "contestada" pelos dissidentes e ausente da resolução de aprovação dentro de trinta dias.
Uma vez aprovado, o regulamento da assembleia geral é a lei interna do condomínio, de modo que aqueles que nele ingressam automaticamente só ficam sujeitos a ele por se terem tornado condomínio: tendo conteúdo meramente "gerencial" nos limites das matérias predeterminadas pela lei, o regulamento da assembleia geral vincula todos os participantes " atuais ", incluindo dissidentes, abstenções e ausentes e" futuros "participantes, ou seja, os que farão parte do condomínio (herdeiros e sucessores titulares).
O conteúdo do regulamento condominial aprovado por maioria é limitado no âmbito do art. 1138 do Código Civil. Em particular, o último parágrafo da lei proíbe a regulamentação de limitar os direitos dos condomínios , incluindo os direitos sobre propriedades exclusivas e a proteção de animais de companhia. O regulamento da assembleia geral não pode proibir a posse ou posse de animais de estimação , visto que este setor está sujeito à regulamentação contratual com a anuência unânime dos condomínios, uma vez que se trata de direitos sobre propriedades exclusivas.
Quanto aos critérios a seguir para a correta interpretação do regulamento da assembleia geral, dependem da natureza jurídica do próprio regulamento. As questões mais importantes que se colocaram no contexto jurisprudencial, em relação à interpretação dos regulamentos, dizem essencialmente respeito à leitura das cláusulas que limitam os direitos de gozo e alienação dos bens exclusivos dos condomínios individuais, questões que ficam, porém, à disposição da disciplina de regulamentos contratuais e não conformes.
Por fim, no que diz respeito ao conteúdo, o regulamento da assembleia geral só pode conter regras sobre a utilização e as modalidades de fruição das coisas / serviços / instalações comuns; O regulamento da assembleia deve conter também as regras sobre a distribuição das despesas , de acordo com os direitos e obrigações de cada condomínio; o regulamento da assembleia deve conter as regras para a proteção do decoro do edifício ; finalmente, o regulamento da assembleia geral deve conter as regras relativas à "administração" : esta categoria inclui as cláusulas relativas à figura do administrador , aos horários e locais de convocação e aos meios de comunicação,funcionamento da assembleia com sistema de votação , representação na assembleia, atribuições desta, designação do presidente e do secretário, constituição de órgãos adicionais de administração e fiscalização, compilação e lavratura de atas, manutenção das partes comuns, seguro predial, contratação e contratação de funcionários, formação e elaboração do orçamento e saldo final, mantendo os registros necessários à gestão administrativa e contábil, constituição de eventuais fundos, os tempos de coleta das contribuições, os tempos das plantas e assim por diante.
O regulamento da assembleia geral pode ser alterado, complementado ou parcialmente revogado pela própria assembleia geral, sendo necessária a maioria para a sua aprovação.