Comprar uma casa: tudo que você precisa saber

Comprar uma casa é uma decisão importante, que envolve um investimento considerável. Então é melhor estar preparado, desde o momento da escolha, à venda, aos impostos.

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Comprando uma casa, três fases
Comprar uma casa: o momento da escolha
Elementos que mudam a valorização de uma casa
Compra de casa: compra e venda
Peça documentação
Quem é o dono do imóvel?
Compra de casa: as etapas da transferência de propriedade
3 a escritura
Se forem descobertos defeitos após a compra?
O corretor de imóveis
Imposto sobre a venda de uma casa
Quais deduções para a renovação

Comprar uma casa é uma das decisões mais importantes que surgem na nossa vida: por isso é importante estar preparado, mesmo quando se conta com profissionais do sector. Além do preço do imóvel, é necessário prever os custos acessórios, que afetam cerca de 10% do total e incluem os impostos, o percentual da agência e os honorários do cartório. A estes somam-se os da mudança, uma possível renovação e mobiliário. Sem esquecer os custos de condomínio e manutenção.

Comprando uma casa, três fases

O momento da escolha
São vários os fatores que interferem, desde as características do imóvel, até aos metros quadrados pretendidos. A área identificada também conta muito, tanto para preços de mercado quanto para organização pessoal e familiar.
As etapas da venda Partimos
da recolha da documentação para chegar à transferência de propriedade, que termina com a escritura. Ato que envolve, além do vendedor e do comprador, sempre o notário e, muitas vezes, a imobiliária que cuidou da negociação. Com todos os custos relacionados.
Impostos: os impostos a pagar
são os impostos de matrícula, matrícula e hipoteca, que variam consoante se trate ou não da primeira habitação e se o vendedor é pessoa física ou jurídica.

Comprar uma casa: o momento da escolha

Quer a casa seja proposta por uma agência ou oferecida por um vendedor particular, não importa: é sempre aconselhável ter em conta as características essenciais e perceber se o imóvel identificado as satisfaz. A começar pelo preço (se está ou não alinhado com o mercado) e pelos requisitos específicos

Para escolher com conhecimento dos fatos, é melhor ver mais de uma casa, fazer comparações, fazer as perguntas certas e depois, se o interesse continuar alto, não perca tempo e faça uma oferta.

Indo no local, mesmo que remotamente
Presencial, se possível, ou aproveitando os tours virtuais que algumas agências oferecem após a pandemia causada pela Covid-19, é possível avaliar toda uma série de variáveis importantes. Aqui estão eles em detalhes.

As condições. É aqui que um olho experiente pode fazer a diferença. Qual é o estado da fachada? Os sistemas estão de acordo com o padrão? As escadas, o elevador precisam ser reformados? A adega está presente? É acessível? E o aquecimento? Se a casa não estiver em perfeitas condições, podem surgir custos de manutenção inesperados.

Iluminação e ruído. Visitá-lo em horários diferentes fará com que você entenda como a luz muda durante o dia e se há ruídos perturbadores.

A posição. A que distância fica a nova casa do local de trabalho? Se você tem filhos, a que distância fica da escola? Existem transportes públicos convenientes para chegar aos seus principais destinos ou ligações rodoviárias? E onde fica o hospital? Se a área estiver movimentada: qual é a dificuldade de estacionar ou há uma vaga?

O mercado
O valor da casa é dado pelas suas características e pelos preços da área. É necessário, portanto, entender quais são os valores médios, ou seja, o custo por metro quadrado. Um canal para identificar esses dados é o Observatório Imobiliário da Fazenda (www.agenziaentrate.gov.it). Outro site confiável é o da Borsino immobiliare (www.boursinoimmobiliare.it). Os anúncios imobiliários também são úteis, tendo em conta que, comparativamente ao valor solicitado, o preço pode muitas vezes ser descontado em 8,7% nos edifícios novos e de 14,3% nos a recuperar (fonte: Nomisma).

Ponto de partida: a zona comercial Para
além dos imóveis de prestígio, localizados em zonas particulares de algumas cidades ou em empreendimentos turísticos, para o valor de uma casa partimos do cálculo dos metros quadrados. É considerada a chamada “superfície comercial”, que inclui a superfície líquida do apartamento, 100% da superfície do perímetro e paredes internas, 50% da superfície das paredes em comum com outros apartamentos. A estes somam-se outras superfícies (varandas, jardins, varandas, caves) com proporções diversas, conforme indicado na tabela.

O que pode fazer o preço subir ou cair? No mercado livre não existem dados objetivos absolutos, o que vale é o acordo entre as partes, mas alguns elementos são certamente indicativos.

Fatores que reduzem o preço:

Ausência de varandas - 5%
Piso do porão - 30%
Térreo - 20%
Térreo com jardim - 15%
2º andar sem elevador - 5%
Do terceiro andar em diante sem elevador - 10% para cada andar

Fatores que aumentam o preço:

Piso do sótão + 20%
Casa com vários banheiros + 5%
Aquecimento autônomo + 5%
Porteiro + 5%

Compra de casa: compra e venda

O contrato que tem por objeto a transferência da propriedade da casa de uma pessoa para outra mediante o pagamento de um preço é sancionado pelo código civil (art. 1470). Para chegar a esse momento, geralmente há uma série de etapas que protegem o comprador

Antes de passar para a transferência de propriedade, que termina com a escritura, é necessário verificar a regularidade do imóvel, tanto do ponto de vista do urbanismo, como no que diz respeito à existência de eventual hipoteca. Com efeito, o comprador tem o direito de pretender dissipar quaisquer dúvidas sobre a casa que vai adquirir, fazendo todas as perguntas adequadas ao vendedor, directamente ou através da agência. E isso antes de assinar qualquer documento, porque depois fica difícil voltar.

A casa deve ser conforme do ponto de vista urbano e cadastral, ou seja, deve corresponder à planta depositada no cadastro. Foi construído regularmente? Se não for novo e tiver sido vendido e comprado várias vezes por meio de uma escritura, provavelmente está em ordem. Se for novo ou pelo menos construído há poucos anos, o seu proprietário deve apresentar a licença de construção e o certificado de viabilidade, que atesta também a existência dos requisitos higiénico-sanitários. Em qualquer caso, o notário procederá e certificará todas essas verificações antes da escritura.

Se a casa acabou de ser construída, é dever do construtor apresentar toda a documentação que comprove a sua regularidade (licença de construção e projecto aprovado pela Câmara Municipal). Isso é importante porque às vezes os cômodos do último andar ou térreo podem aparecer no projeto como galpões ou sótãos. Vendedores inescrupulosos poderiam apresentá-los como apartamentos reais, mas na escritura seriam registrados como sótão ou depósito. O que isso envolve? Essa conversão de uso nem sempre é possível, exceto após intervenções especiais (que envolvem custos e prazos).
Se o imóvel está em construção, existem duas ferramentas para se proteger. No momento da preliminar é necessário pedir ao vendedor que emita a fiança (banco ou seguro) para garantir as quantias entregues ou a entregar antes da escritura. O construtor ou vendedor do imóvel também é obrigado (Decreto Legislativo 122/2005) a emitir ao comprador uma apólice de seguro que o garanta em caso de eventuais danos na edificação e defeitos de construção.

Freqüentemente, quando é difícil encontrar documentação para edifícios mais antigos, as palavras "pré-1967" ou "edifício pré-1967" estão escritas na escritura. Isto é possível porque, antes desta data, não era necessário requerer o alvará de construção se o edifício fosse construído fora da cidade. Depois, a partir de 1 de setembro daquele ano, com a entrada em vigor da Lei da Ponte, o alvará de construção passou a ser obrigatório para todos os imóveis. Para utilizar esta solução, dois requisitos devem ser atendidos: que a casa esteja localizada em um prédio que está realmente localizado fora da cidade da época (que geralmente corresponde ao atual centro histórico de uma cidade) e que esteja em algum comprovadamente construído no período anterior a 1967.

É aconselhável verificar imediatamente se o vendedor é o verdadeiro proprietário e se a casa não está onerada com hipotecas ou outras formalidades prejudiciais, como uma doação, o que tornaria a venda mais complicada. Diferente se for a hipoteca registrada pelo banco que concedeu o empréstimo: na verdade, basta solicitar que a hipoteca se extinga às custas do vendedor até a data da escritura. • Para o efeito, a Receita disponibiliza ferramentas para conhecer a situação de um imóvel, nos balcões das várias delegações provinciais ou mesmo online.

Compra de casa: as etapas da transferência de propriedade

São três etapas que levam à compra de um imóvel: a proposta de compra, a preliminar e a escritura.

É usado principalmente para bloquear o preço acordado. É utilizado apenas para vendas efetuadas através de imobiliária, tanto que o intermediário não só adquire o formulário, mas também é obrigado a assiná-lo, juntamente com o comprador. Nas negociações entre indivíduos, o compromisso é usado diretamente.

Cabe à agência protocolar o formulário na Câmara de Comércio. Este documento é de natureza unilateral, ou seja, vincula apenas o comprador. O vendedor, por outro lado, é livre para aceitar ou rejeitar a oferta dentro do prazo estabelecido, que normalmente é de 15 dias. Além da data de vencimento, devem ser indicados os dados cadastrais e deve ser especificado que a compra deve ser entendida como um valor global, ou seja, inclui também a parcela devida às partes ordinárias. Deve comprovar se o apartamento está arrendado ou devoluto e prever o compromisso, por parte do vendedor, de verificar a regularidade urbana e cadastral. A proposta é seguida de uma caução em dinheiro: se o vendedor aceitar a proposta, é a caução confirmatória que será deduzida do preço de venda. Se o comprador tiver dúvidas após a aceitação do vendedor,o depósito não será reembolsado e o comprador deverá pagar a taxa de corretagem ao agente igualmente.

Também denominado simplesmente preliminar, promessa de venda ou compromisso, é o contrato em que o vendedor e o comprador se comprometem a celebrar a escritura de compra. Não é um ato obrigatório, mas pode ser utilizado quando a venda imediata não é possível: é uma forma de vincular quem compra e quem vende. Completa também a proposta de compra, que fica mais detalhada e completa.

Não há exigência de que um compromisso seja redigido por um notário. Mas, ao não fazer isso, temos apenas um ato privado em mãos. Para se tornar uma escritura pública e, portanto, legalmente válida, deve ser assinada por um notário (e transcrita na Agência do Território). A esta altura, será a própria lei que impedirá que o imóvel seja vendido a outrem, que entre em hipoteca ou crie servidões passivas ou qualquer outro ato danoso. O registro na Receita é sempre obrigatório: em até 20 dias se estipulado sem cartório; no prazo de 30 dias se for o notário que providenciará o registo electrónico do documento por si lavrado. Para sua validade, o documento deve conter a anuência das partes,a determinação exata da casa à venda e seu preço.

O registro sempre tem um custo:

taxa de registro: 200 euros
selo de receita: um por 16 euros a cada 4 páginas ou em qualquer caso a cada 100 linhas. Selos fiscais devem ser afixados em cada exemplar (mínimo dois). Devem ser adquiridos sempre antes da assinatura da escritura, pois devem ter a mesma data ou ser anteriores. Caso contrário, o compromisso não pode ser registrado.

Se as quantias tiverem sido pagas como depósito ou entrada, o imposto de registro proporcional deve ser pago igual a:

0,50% no caso de um depósito de confirmação (código de imposto 109T).
3% no caso de entrada sobre o preço de venda (código de imposto 109T).

Esse imposto será recuperado na escritura. Na verdade, trata-se de entrada do valor devido pelo posterior registro da escritura definitiva. Se, por outro lado, a escritura não for estipulada, não será devolvida, a menos que a não estipulação tenha causas não imputáveis às partes. pagar apenas o imposto fixo de 200 euros.

Se tiver de juntar outros documentos, como a certificação energética, a planta baixa, o caderno de encargos, terá de pagar selos fiscais adicionais (sempre a partir de 16 euros) consoante a natureza do documento e o seu formato. O pagamento deve ser feito por meio de formulário F23, a ser entregue no banco ou nos correios. O motivo da escolha é o RP, ou seja, o registro de documentos públicos e privados. Finalmente, você precisa preencher o formulário 69, que é um pedido de registro. Este modelo pode ser baixado do site da agência de receita, mas geralmente é fornecido pelo representante da agência.

Com o cartório as despesas aumentam. Na verdade, o seguinte deve ser adicionado:

taxa de profissional
imposto de selo de 155 euros
imposto hipotecário de 200 euros
taxas de hipoteca de 35 euros.

Além disso, a assinatura do compromisso também determina o direito de qualquer corretor de imóveis cobrar (após a escritura) a comissão.

É o contrato definitivo, elaborado, conferido e garantido pelo notário. Também chamada de escritura definitiva de venda, deve vir acompanhada de determinados documentos e conter informações precisas:

a identidade de todas as partes (vendedor, comprador e possível mediador). O notário e qualquer outra pessoa envolvida no procedimento de compra também devem comparecer;
as classificações energéticas (incluindo o Ape, certificado de desempenho energético) e as certificações
dos sistemas da casa, que atestam a sua regularidade e correspondência com o que foi anteriormente declarado;
dados cadastrais, plantas baixas e quaisquer informações necessárias sobre a propriedade em questão;
o documento lavrado pela administradora do condomínio atestando o pagamento regular pelo vendedor das despesas do condomínio (sujeito a ajuste);
tudo quanto ao dinheiro em circulação (percentagens devidas a corretores, despesas de cartório, etc.), anexando - quando necessário - pedido e aprovação de hipoteca;
a usabilidade do imóvel, a ausência de hipotecas, constrangimentos ou defeitos de qualquer natureza.

Ele não é um simples editor: perante a lei, ele tem o papel de fiador da transação. Ele também terá que depositar os valores pagos pelo comprador (lei 124/2021) em uma conta à ordem dedicada e mantê-los até se tornar o verdadeiro proprietário. As taxas de notário são sempre pagas pelo comprador e muitas vezes passam a fazer parte da negociação entre as partes. As escrituras estão oneradas por diversas rubricas de despesas, algumas fixas, como o imposto do selo estabelecido em lei, outras variáveis, como percentagens parametrizadas com base no valor do imóvel ou no grau de parentesco entre doador e donatário, além do registo e às despesas de secretariado. No que se refere aos honorários do profissional, não existem mais tabelas tarifárias, portanto, cada um decide a seu critério a sua remuneração, de acordo com as regras do mercado livre.Portanto, é aconselhável solicitar um orçamento antes de escolher o notário.

E se houver vícios ocultos que não surgiram antes? Quais são as garantias válidas, uma vez que você tenha as chaves da casa? O tempo para agir não é longo: o comprador deve relatar os defeitos ao vendedor no prazo de oito dias após a descoberta . Por meio de carta registrada com aviso de recebimento, você declara que deseja usufruir da garantia. Se o vendedor não agir por sua própria vontade contra os defeitos, o comprador pode entrar com uma ação judicial entrando em contato com um advogado e fazendo valer a garantia contra os defeitos. No entanto, a ação deve ocorrer dentro de um ano da escritura. Um juiz pode pronunciar a rescisão do contrato, se os detalhes existirem. O vendedor terá então que devolver a quantia recebida e o comprador a casa. Se preferir ficar com a casa, independentemente dos defeitos, pode pedir a redução do valor de venda pago e, consequentemente, a devolução da diferença. Exceções: se o dano for estrutural (defeito de solo ou defeito de construção), tanto que não possa ser descoberto de imediato, ou tão grave como infiltração de água, o comprador pode tomar medidas contra o construtor da casa por até 10 anos após a ação . Os tempos de emissão de relatórios também estão ficando mais longos: você tem um ano para escrever ao vendedor e comunicar os problemas.

Ele deve ser registrado na Câmara de Comércio e ter uma carteira de identidade. A lei prevê que nenhuma comissão é devida a quem exerce a profissão sem título. Por lei, ele é responsável por verificar a procedência da casa, a propriedade, a presença ou ausência de vínculos e garantir o vendedor e comprador com cláusulas adequadas.

O serviço da agência, é claro, tem um custo que é pago, na forma de comissão, tanto pelo vendedor quanto pelo comprador do imóvel. Quanto? Depende, pois nenhuma lei impõe taxas fixas ou tetos. Normalmente, os costumes do local e as indicações da Câmara de Comércio local são válidos, mesmo que nada disso deva ser considerado vinculativo. Grosso modo, uma comissão que não exceda 2% do preço de venda pode ser considerada justa, mas também pode chegar a 4%. A factura é obrigatória: e é muito importante, porque as despesas de mediação imobiliária são dedutíveis da declaração de imposto, até ao máximo de 1.000 euros.

Concluída a escritura, as chaves da casa passarão do vendedor para o comprador que, por sua vez, entregará os cheques para pagamento. Tudo o que não estiver inscrito na escritura, mesmo que previamente acordado com outros instrumentos, não terá valor. De acordo com o decreto-lei n. 223/2006, os signatários do contrato de venda definitivo devem declarar os termos do preço acordado, especificando se se trata de cheque e / ou transferência bancária.

Imposto sobre a venda de uma casa

Representam uma das rubricas de despesa a acrescentar ao preço do imóvel, mas se for a primeira habitação tem direito a taxas reduzidas, tanto para o IVA como para o imposto de registo. E algumas novidades também dizem respeito a quem já possui e tem que comprar uma segunda casa

Os impostos relacionados com a compra da casa são principalmente o imposto de registro (se você comprar de uma pessoa física) e o IVA (quando o vendedor for uma empresa). A estes, em ambos os casos, devem ser adicionados a hipoteca e o imposto cadastral. O pacote de bônus em vigor em 2022-2023 confirma os benefícios previstos para quem adquirir um imóvel; em particular, existem algumas inovações jurisprudenciais para a compra não só da primeira, mas também de uma segunda casa. Na verdade, mesmo quem possui um imóvel pode aproveitar os incentivos fiscais e comprar um segundo imóvel, caso o primeiro seja considerado inadequado. É uma questão de inaptidão subjetiva, quando a casa previamente adquirida não pode mais atender às necessidades de moradia do contribuinte e sua família ou de inaptidão objetiva,como no caso de um imóvel alugado e que, portanto, não pode ser usado pelo proprietário, pois está sujeito a restrições legais (conforme exigido pelo Supremo Tribunal com sentença subsequente de 27 de julho de 2022-2023).

O direito aos benefícios é reconhecido diretamente pelo notário, não sendo necessário requerer. É sobre:

Redução do IVA de 10% para 4% destinado a quem compra casa directamente à construtora, pagando um montante fixo de 200 euros de hipoteca e taxa de registo;
taxa de registro de 2% para compras de pessoas físicas; valor cadastral e do imposto hipotecário, neste caso, a 50 euros;
Crédito tributário: o primeiro abono de casa para quem vende e recompra casa no prazo de 12 meses com as concessões, prevê a possibilidade de dedução do imposto a pagar ao já pago pela compra da casa anterior.

Para aproveitar o bônus, alguns requisitos são necessários. São de quem compra: não possuir habitação própria em todo o território nacional para a qual tenham sido utilizadas as concessões, nem vendê-la no prazo de um ano. O compromisso de venda do imóvel de propriedade deve estar refletido na escritura de compra (venda, escritura de doação ou declaração de sucessão). Caso isso não ocorra, você perderá seu primeiro bônus casa e, além dos maiores impostos e juros relacionados, terá que pagar multa de 30%.

Ser residente no município onde comprou casa ou aí estabelecer residência no prazo de 18 meses após a compra, ou comprovar que o seu local de trabalho ou atelier se encontra no referido município. A casa também pode estar situada no território do Município onde o empregador tem a sua sede ou exerce a atividade, ainda que o comprador tenha sido posteriormente transferido para o estrangeiro por motivos de trabalho; ou estar em qualquer município italiano se o comprador for um cidadão italiano que emigrou para o exterior e não possui outras casas na Itália.

Requisitos para a propriedade
A casa e os acessórios relacionados (um para cada categoria) devem pertencer a uma das seguintes categorias cadastrais