Que impostos tenho que pagar se renovar e vender minha primeira casa antes de 5 anos? Um leitor perguntou-nos e passamos a questão ao Conselho Nacional de Notários , que responde desta forma.
A venda da primeira casa - passados cinco anos desde a compra - acarreta a perda das concessões usufruídas . A escritura é “retomada” e o imposto é pago com as taxas estabelecidas para a segunda habitação .
Se a compra foi feita por pessoa física, é a taxa de inscrição , que vai de 2% a 9% .
Se, por outro lado, a casa foi comprada pelo construtor, é IVA, que de 4% passa a 10% .
Em ambos os casos, a diferença tributária é recuperada com acréscimo de 30% sobre essa diferença, além de juros. (*)
Se você morou na casa por menos da metade do período entre a compra e a venda, pagará o imposto sobre ganho de capital , ou seja, sobre a diferença entre o preço de compra mais os custos de reforma e o produto da venda.
No entanto, se no prazo de um ano após a venda o leitor adquirir outra primeira casa , não terá que pagar nenhum imposto e também terá direito a recuperar o imposto pago pela compra anterior.
Um exemplo concreto
Consideremos uma primeira casa adquirida por particular ao preço de 150.000 euros, com um rendimento cadastral de 800 euros. Como se sabe, a tributação das compras privadas não é calculada sobre o preço, mas sim sobre o valor cadastral , que se obtém multiplicando o rendimento cadastral por 115,50 se se tratar de primeira habitação e por 126 se se tratar de uma segunda habitação.
Portanto, no momento da compra, a taxa de inscrição de 2% foi calculada em 800 x 115,50 = 92.400 e, portanto, foi de 1.848 euros.
Quando a concessão é perdida, por ter sido vendida antes de 5 anos, o valor tributável é recalculado com o coeficiente da segunda residência , portanto 800 x 126 = 100.800. Sobre este valor a taxa é de 9% e, portanto, o imposto é de € 9.072.
A Receita pedirá o valor calculado da seguinte forma: imposto devido 9.072 - imposto pago 1.848 = 7.224 + 30% de 7.224 igual a 2.167,20 = 9.391,20 além dos juros a serem pagos com base no tempo decorrido.
Se, por outro lado, a escritura estava sujeita a IVA porque a compra foi feita pelo fabricante , está fora de questão o valor cadastral. O comprador terá pago 4% sobre 150.000 igual a 6.000. Com 10% de IVA, o número passa a 15.000. Portanto: 15.000 - 6.000 = 9.000 + 30% de 9.000 igual a 2.700 = 11.700 além dos juros a serem pagos com base no tempo decorrido.
A questão da perda de benefícios também é explicada pela Receita.