Se, em vez de uma sub-rogação do empréstimo, você prosseguir com uma renegociação com seu banco, poderá, eventualmente, solicitar outra renegociação? Ou você pode prosseguir com a sub-rogação com outro banco?
Vamos primeiro ver brevemente o que é barriga de aluguel. A portabilidade do empréstimo ou sub-rogação - introduzida na Itália com a lei no. 40 de 2007, também conhecida como Lei Bersani - é um procedimento que prevê a possibilidade de transferência da hipoteca de um banco para outro que ofereça melhores condições. Tudo sem custos, penalidades ou encargos. Na prática, o empréstimo inicial é fechado e um novo é feito em outro banco, utilizando a hipoteca original.
A renegociação também não envolve despesas ou outras comissões bancárias para o cliente e é uma ferramenta que permite alterar as características do empréstimo existente em acordo com o seu banco, nomeadamente o tipo de taxa de juro, a extensão e a duração do empréstimo. A renegociação deve ser solicitada por escrito ao seu banco.
A renegociação das condições do empréstimo com o próprio banco - responde o Conselho Nacional de Notários - não depende de previsão legal, mas é uma opção que se enquadra na liberdade contratual das partes. O mutuário sempre tem o direito de pedi-lo, o banco sempre tem o direito de aceitar ou recusar. Portanto, não há limites de tempo mínimos entre uma renegociação e outra, nem limites sobre o conteúdo da renegociação , que pode estar relacionado à taxa, duração, frequência das parcelas e qualquer outro aspecto do empréstimo, acordado entre o banco e o cliente.
Além disso, mesmo o empréstimo renegociado pode certamente ser objeto de sub-rogação posterior com outro banco.
Il confronto tra mutui può essere fatto valutando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie per “avvisatura”, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo. Ovviamente si può mettere a confronto il TAEG anche in caso di durate e importi diversi, ma il risultato del confronto potrebbe non essere particolarmente significativo per compiere la scelta fra le varie proposte.
Quando for necessário contrair um empréstimo - portanto, não no caso de sub-rogação ou renegociação em que não haja custos para o cliente conforme mencionado - é recomendável levar em consideração que no APR podem haver itens não incluídos, mesmo os muito significativos . Uma consiste em honorários notariais , que no entanto, com o mesmo empréstimo e o montante da garantia hipotecária relativa, não se alteram. O outro, muito mais significativo, pode ser constituído por coberturas de segurosformalmente não obrigatórios (por este motivo não são calculados no APR), mas na verdade impostos por alguns bancos para conceder o empréstimo. Pode ser um seguro que cubra os mutuários em caso de morte, perda de emprego ou outros sinistros, mediante os quais o seguro geralmente paga a dívida residual da hipoteca. O seguro obrigatório (que, como tal, é calculado no APR) é geralmente barato e cobre a propriedade concedida como uma hipoteca contra os riscos de "incêndio - explosão - raio".
Hipotecas diminuem ligeiramente
No primeiro semestre de 2022-2023 - de acordo com o que se depreende do novo Notarial Statistical Data Report (DSN), publicado no site www.notariato.it - as hipotecas apresentam retrocessoem comparação com o crescimento dos anos anteriores: em particular, os empréstimos à construção (numericamente mais significativos) diminuíram (-0,61%) em mais de 1000 operações semestrais. Sinal negativo também para o crédito à construção (-1,59%). A nível regional, verifica-se uma "recuperação" no Vale de Aosta, que após a tendência negativa dos últimos anos registou + 37,58%. Sinal positivo também para Friuli Venezia Giulia (+ 8,41%), para Abruzzo (+ 8,47%) e Calábria (+ 8,58%). Por outro lado, tendências particularmente negativas são relatadas para Molise (-12,74%) e Basilicata (-16,74%). Lombardia, Veneto e Emilia-Romagna praticamente inalterados. Ligeiras diferenças, mas principalmente negativas, para as outras regiões. As sub-rogações diminuíram (-25,98%),que agora representam menos de 10% do total das transações de financiamento, número para o qual se espera uma reviravolta na última parte do ano.
Regra geral, prevalecem os empréstimos até 150.000 €, mas também é significativo o aumento das hipotecas entre 200.000 € e 300.000 €.