Conteúdo processado
- Quando ocorre a usucapião?
- O que pode ser adquirido com a usucapiona?
- Usucapione, as hipóteses mais frequentes
- Como parar a usucapiona
- Usucapione e disputas
A Usucapione é uma instituição jurídica muito antiga que permite a compra de um bem (ou outro direito real de gozo , como o uso, usufruto, arrendamento, servidão …) graças à posse de um bem por um determinado tempo .
Usucapione pressupõe uma forma particular de adquirir propriedade . Conversamos sobre isso com a especialista, a advogada Valentina Papanice, advogada da ADUC, Associação para os Direitos do Usuário e do Consumidor.
Na maioria dos casos, a transferência de propriedade ocorre por meio da elaboração e assinatura de uma escritura, normalmente de venda , ou mesmo uma escritura de doação, herança, etc. No entanto, a propriedade não é apenas transferida dessas maneiras (que também estão entre as mais comuns), mas também de outras maneiras, por exemplo, através da posse ao longo do tempo por aqueles que não são proprietários, mas se comportam como tal (como veremos, também pode haver um ato, mas assinado por aqueles que não são o proprietário). Isso é exatamente o que acontece com a usucapiona.
Assim, pode acontecer que, ainda que "dos documentos" pareça que o dono de um referido bem é uma pessoa, outra - desde que cumpridas as condições - possa reivindicar ser reconhecida como proprietária, sem pagar nada ou quase nada.
Vamos ver as características essenciais da usucapiona de bens imóveis .
Usucapione é uma palavra de origem latina e, de fato, o instituto remonta ao direito romano. Hoje, é regido pelos artigos 1.158 e seguintes do Código Civil. No artigo 1158 “A propriedade de bens imóveis e os demais direitos reais de gozo dos mesmos bens são adquiridos em virtude da posse continuada por vinte anos”. Portanto, os elementos essenciais para que a usucapião ocorra são a posse e o tempo .
A posse deve ter algumas características: deve ser não violenta e não clandestina (não se contabiliza o período de tempo em que a posse é violenta ou clandestina); além disso, a posse deve ser contínua e ininterrupta , destinada a exercer um poder sobre a coisa correspondente ao do titular ou titular de outro direito real: deve ser, já foi dito, "um poder de fato correspondente ao direito real possuído, manifestado com o cumprimento pontual de atos de posse conforme com a qualidade e destinação da coisa e de forma a detectar, mesmo externamente, um senhorio indiscutível e pleno sobre a própria coisa em oposição à inércia do titular(Cass. 11 de maio de 1996 n. 4436. Cass. 13 de dezembro de 1994 n. 10652) "(Cass. N. 2044/2021). O exercício da posse deve ser público e inequívoco .
Portanto, dizia-se, a posse deve ser continuada, não interrompida e prolongada no tempo exigido por lei. O elemento de duração é variável : art. 1158 cc prevê que se passem vinte anos, mas há casos em que se requer menos tempo : por exemplo nos casos em que existe a escritura de compra, mas quem vendeu o bem não é o proprietário e quem o comprou estava de boa fé; nesses casos, se a escritura for transcrita, a usucapiona ocorre dez anos após a transcrição; a mesma regra se aplica à aquisição de outros direitos reais de fruição.
Prevêem-se prazos ainda menores no caso de compra para uso da pequena propriedade rural (art. 1159-bis do Código Civil).
O dono não deve estar convencido de que é o dono do direito, mas deve se comportar como tal ; portanto, para efeito do reconhecimento do desvio pelo juiz, a avaliação do elemento psicológico também é importante .
Obviamente, tudo isso só pode acontecer na inércia do titular do direito .
Usucapione pode dizer respeito tanto a bens imóveis (como terrenos, casas, edifícios…) e bens móveis , dos quais não tratamos aqui.
Para a usucapione não é possível adquirir apenas o direito de propriedade, mas também outros direitos reais de fruição , que são: uso, usufruto, habitação, superfície, arrendamento, servidão.
Vamos dar um exemplo concreto . Pensemos na servidão, que é definida no Código Civil como o “peso que um fundo impõe à utilidade de outro fundo pertencente a outro titular” (ver art. 1027 do Código Civil). Por exemplo, o nosso vizinho que há anos passa pela nossa propriedade para entrar na sua (é então necessário avaliar todas as circunstâncias do caso concreto) pode ter "usucapito" o direito de servidão (a chamada faixa de servidão).
Portanto, se somos titulares de um direito de propriedade ou outro direito real de gozo e permitimos que outros, que não são titulares do direito, se comportem como se fossem e não contestamos nada, estes, ao longo do tempo, podem alegar ter adquirido para usucapione o direito.
Como é fácil imaginar, não faltam litígios sobre o assunto. Entre as hipóteses de controvérsia temos aquelas em que a compra pela usucapione é reivindicada pelo locatário no âmbito de um contrato de arrendamento, ou pelo co-herdeiro perante os demais no que se refere a um bem herdado; o caso mais clássico talvez seja o de um terreno herdado em local bem distante de onde mora o herdeiro, terreno no qual ele está totalmente desinteressado, arriscando-se a que outros usucapitem a propriedade ou outro direito ao bem.
O que deve fazer o titular de um direito real se teme que a usucapião de sua propriedade em favor de alguém esteja amadurecendo? Em primeiro lugar, cometer atos de interrupção da posse e, posteriormente, instaurar ações judiciais. Ficou estabelecido que a usucapiona não se interrompe com o envio de simples cartas ou declarações escritas, enquanto atos que envolvam perda material de posse ou atos judiciais visando obter a privação de posse de quem pudesse usucar o bem. Também foi estabelecido que o tempo decorrido para o cumprimento da usucapiona é interrompido caso aquele que exerce a posse da propriedade (e portanto pode usucapá-la) reconheça que o direito (propriedade, etc.) pertence a outrem.
Nos casos de compra pela usucapiona em determinado momento, sempre há (ou quase) um ato judicial; na realidade, hoje, antes do ato judicial (ou depois), há um apelo à tentativa de conciliação (a tentativa de conciliação sobre a matéria é obrigatória nos termos do Decreto Legislativo n.º 28/2010) que pode conduzir a um acordo de mediação .
A disputa pode ser acionada tanto por aqueles que afirmam ter usucapito ou pelo titular do direito. Em conclusão, para ambos os cargos, dada a complexidade da instituição, recomendamos que contacte atempadamente um advogado perito para que - uma vez avaliado o caso concreto - possa preparar a melhor protecção. Por exemplo, se você é o titular do direito, possivelmente antes que expire o prazo previsto para a usucapiona para que o advogado possa indicar os atos de interrupção cabíveis.