Dívidas, hipotecas não pagas, imóveis leiloados, novos proprietários … infelizmente, nos últimos anos, este é um acidente bastante comum. Mas como a despesa “herdada” é repartida pelos compradores da casa posta a leilão e pelos condomínios? Vejamos o caso específico que um leitor nos enviou.
Taxas de condomínio e condomínio em atraso
Pergunta: Um condomínio devido a uma crise financeira não paga mais taxas de condomínio ou hipoteca. A casa foi colocada em leilão e os compradores pagaram as dívidas do banco e do condomínio por dois anos. O administrador informou aos condomínios que existem dívidas inadimplentes adicionais que devem ser “antecipadas” pelos condomínios. Eu me pergunto: essas dívidas incobráveis devem ser divididas em milésimos ou em partes iguais? Os condomínios que compraram o apartamento em leilão também têm que pagar?
É comum que no condomínio existam situações de mora por parte dos condomínios inadimplentes no pagamento das respectivas cotas. Nesses casos, conforme exigido pelo reformado art. 1129 do Código Civil Italiano o administrador tem a obrigação de tomar medidas para recuperar o crédito no prazo de seis meses após o encerramento do negócio condominial de referência, devidamente aprovado em assembleia. O prazo de seis meses foi introduzido pela reforma da lei de condomínios de 2012 para limitar a formação de dívidas muito grandes.
Fundo contra condomínio inadimplente
Nas situações previstas, a assembleia geral pode deliberar , a título provisório e temporário, a constituição de um fundo específico , repartido pelos coproprietários em medida proporcional de acordo com as tabelas de milhar. O objetivo deste fundo é a constituição de uma chamada “provisão” a ser utilizada para a propositura de qualquer ação judicial contra o condomínio inadimplente , se necessário até a venda em leilão do imóvel, bem como para permitir a continuidade da gestão do condomínio no aguardando a recuperação de todos os valores devidos.
Pode acontecer que a recuperação do crédito do condomínio inadimplente seja apenas parcial e que o condomínio seja encontrado com a inadimplência . Nesta hipótese, os adiantamentos pagos pelos condomínios não podem ser recuperados e havendo dívidas com terceiros que ainda não tenham sido saldadas, os condomínios infratores podem decidir assumir o saque a descoberto criado pelo devedor. Especificamente, esta decisão é executória e admissível somente com a obtenção da unanimidade dos consentimentos expressos por todos os sujeitos que compõem o condomínio.
A resolução maioritária deve ser considerada nula por não respeitar o princípio da distribuição proporcional das despesas entre todos nos respectivos milésimos e diminuir o critério de responsabilidade parcial estabelecido pelo art. 63 valem. att. bacalhau. civ., segundo o qual terceiros credores não podem agir contra os obrigados na ordem dos pagamentos, senão após a execução dos condomínios inadimplentes.
Caso o condomínio obtivesse unanimidade de anuências, o critério de destinação do valor necessário ao equilíbrio do fundo condominial seria o geral indicado no parágrafo primeiro do art. 1123 cod. civ .: as despesas necessárias à conservação e gozo das partes comuns do edifício, à prestação de serviços de interesse comum e às inovações aprovadas pela maioria, são suportadas pelos condomínios na proporção do valor do imóvel de cada um, salvo acordo em contrario.
O critério de alocação de despesas relatadas faz parte das regras derrogáveis; conseqüentemente a comunidade do condomínio poderia decidir por unanimidade dividir esse valor com outros critérios, ou mesmo em partes iguais entre todos os condomínios.
Aquele que eventualmente adquiriu o imóvel do condomínio inadimplente em leilão está obrigado a contribuir para o pagamento da dívida, dentro dos limites estabelecidos pelo art. 63 valem. att. bacalhau. civ., parágrafo quarto, onde se lê literalmente: quem assumir os direitos de condomínio fica solidariamente obrigado a pagar as contribuições do ano corrente e do anterior .
O legislador, com a referida regra, pretendia estabelecer um prazo retroativo para a possibilidade de reclamação do novo condomínio pelos encargos provisionados antes de sua entrada no condomínio.
Conclui-se que o novo condomínio não terá que contribuir e participar dos demais encargos anteriormente provisionados , a menos que o mesmo, por sua vontade e solidariedade com os demais condomínios, decida arcar com essa despesa.