Conteúdo processado
- Solicite uma hipoteca: o que é e quem pode fazer isso
- Solicite uma hipoteca: cuidado com as taxas de juros
- A proposta da hipoteca: o que observar
- Inscreva-se para obter uma hipoteca: em quanto tempo ela é concedida
Quando você pretende comprar uma casa e não tem liquidez para concretizar a venda, a solução ideal é pedir o financiamento do banco. Mas como funciona a hipoteca? Qual é a taxa certa para você? Quais são os riscos? Aqui está uma série de respostas às perguntas mais frequentes.
Solicite uma hipoteca: o que é e quem pode fazer isso
O empréstimo é um contrato entre um sujeito e um intermediário , geralmente um banco, que consiste na transferência de uma quantia em dinheiro de um sujeito (denominado credor) para outro sujeito (denominado devedor), com assunção por este último a obrigação de devolver a mesma quantia de dinheiro ao credor. Sendo um empréstimo a título oneroso, quem pediu uma quantia em dinheiro deve pagar juros.
Qualquer pessoa pode solicitar uma hipoteca, desde que demonstre que é capaz de reembolsar o montante emprestado ao longo do tempo. Regra geral, o banco concede um montante com base no valor do imóvel a adquirir, que não ultrapassa os 80% fixados com base em avaliação efectuada por técnico independente. Às vezes, os intermediários concedem hipotecas que vão além de 80% do valor do imóvel, mas nesses casos exigem maiores garantias e muitas vezes aplicam condições menos favoráveis para o cliente.
Antes de solicitar um empréstimo, é aconselhável avaliar cuidadosamente sua renda e determinar sua disponibilidade mensal uma vez que as despesas ordinárias tenham sido subtraídas. É razoável que a prestação não ultrapasse um terço dos rendimentos disponíveis, para fazer face às despesas correntes, imprevistas e possíveis reduções de rendimentos provocadas, por exemplo, por doença, lesão, despedimento.
Solicite uma hipoteca: cuidado com as taxas de juros
Um dos primeiros passos a tomar ao decidir fazer uma hipoteca para comprar uma casa é saber qual é a taxa certa para você.
O que olhamos principalmente quando se trata de hipotecas é a taxa de juros. Essencialmente, as hipotecas podem ser a uma taxa fixa - a taxa de juros permanece a estipulada pelo contrato durante toda a duração do empréstimo e a desvantagem é não poder tirar proveito de quaisquer reduções nas taxas de mercado que possam ocorrer ao longo do tempo - e a uma taxa variável - a taxa de juros os juros podem variar em prazos predeterminados em relação à taxa inicial, pois seguem as flutuações de um parâmetro de referência, geralmente estabelecido nos mercados monetário e financeiro.
Além desses dois tipos, há também a taxa dupla (dividida em duas partes - uma com taxa fixa, outra com taxa variável - a taxa dupla é recomendada para quem prefere uma solução intermediária entre a taxa fixa e a variável, equilibrando as vantagens e desvantagens de cada um) e o misto (pode ir de fixo a variável em prazos fixos e / ou sob certas condições indicadas no contrato).
As taxas e condições oferecidas pelos vários intermediários podem variar, até consideravelmente. Qual taxa escolher? Existem motores de busca na Internet que oferecem guias e sugerem as hipotecas mais adequadas às necessidades de cada um. Obviamente, sempre é possível solicitar documentos de informação diretamente ao intermediário, por exemplo, no balcão do banco.
É importante avaliar as vantagens e desvantagens do tipo de taxa à luz da situação económica e das condições de mercado de cada um, considerando a sua evolução ao longo do tempo. Para tal, é útil pedir ao banco a ficha com a Informação Geral em que cada intermediário deve ilustrar todas as características das hipotecas que oferece.
A proposta da hipoteca: o que observar
Ao examinar as propostas, é necessário prestar muita atenção a alguns elementos, tais como:
- o spread (para determinar a taxa de juro aplicada às hipotecas, os bancos utilizam taxas de referência, sendo as principais a Euribor e as Eurirs às quais acrescentam uma percentagem, precisamente o spread, que varia entre 1 e 3 por cento);
- a TAEG indica o custo total do empréstimo em uma base anual e é expressa como uma porcentagem do valor do empréstimo concedido. Se a taxa do empréstimo for variável, a TAEG é dada apenas a título de exemplo, pois pode sofrer variações determinadas pela evolução dos parâmetros de referência;
- o plano de amortização é o plano de quitação da dívida e estabelece o valor desembolsado, o valor das parcelas individuais, a data de pagamento de toda a dívida, a periodicidade das parcelas individuais (mês, trimestre, semestre), os critérios de determinação do valor de cada parcela e o saldo da dívida. A prestação é composta por dois elementos: valor do principal , ou seja, valor do empréstimo devolvido; taxa de juro, ou seja, os juros acumulados. Existem vários mecanismos de reembolso de empréstimos. Na Itália, o plano de amortização mais comum é o denominado método “francês”: a parcela de valor fixo é composta por um valor de principal crescente e um valor de juros decrescente. No início, os juros são pagos principalmente. Como os juros são aplicados sobre o capital residual, à medida que o principal é pago, o valor dos juros diminui e o principal aumenta;
- todas as rubricas da despesa : à taxa de juro e aos impostos devem ser acrescentados: os custos preliminares que podem consistir num montante fixo ou numa percentagem calculada sobre o montante do empréstimo; os custos de avaliação , que podem ser necessários para a avaliação do imóvel a hipotecar; as taxas legais para o contrato de empréstimo e o registro da hipoteca no registro de imóveis ; o custo do prêmio do seguro para cobrir danos materiais e quaisquer riscos relacionados a eventos relacionados à vida do cliente que possam impedi-lo de reembolsar o empréstimo; juros de mora, se você pagar a parcela com atraso;
- economia fiscal.
Quando se decide sobre uma determinada oferta de um banco, começa a investigação com a qual a instituição de crédito verifica os rendimentos, ativos e garantias oferecidas pelo cliente para avaliar a sua capacidade de reembolso ao longo do tempo. Cada intermediário tem seus próprios procedimentos, mas geralmente os documentos a serem apresentados dizem respeito a:
- informações pessoais , como idade, residência, estado civil, quaisquer convenções de propriedade estipuladas entre os cônjuges ou partes de uma união civil;
- informação que atesta capacidade de rendimento : para os trabalhadores, a declaração do empregador atestando antiguidade de serviço, pelo menos a última folha de vencimento e uma cópia do formulário CUD (ou formulário 730 ou formulário Unico) ; para trabalhadores autônomos ou autônomos, as últimas declarações fiscais, a certificação da Câmara de Comércio, Indústria e Artesanato, a certidão de inscrição no cadastro de profissionais;
- informações relativas ao imóvel , por exemplo cópia do contrato prévio de venda ("compromisso"), planta baixa, certificado de habitabilidade, última escritura de compra ou declaração de sucessão.
A garantia que o intermediário normalmente exige é a hipoteca, que lhe dá o direito de fazer a venda do imóvel se o cliente não pagar o empréstimo . Para determinar o valor do imóvel e, portanto, da garantia, o imóvel é previamente submetido a avaliação. O credor pode solicitar outras garantias além da hipoteca, por exemplo, quando o cliente tem uma renda baixa em relação às prestações, não tem emprego estável ou pede hipoteca em valor superior a 80% do valor do imóvel. Entre as garantias mais comuns está também a fiança emitida por outra pessoa que não o cliente que solicita o empréstimo.
Inscreva-se para obter uma hipoteca: em quanto tempo ela é concedida
Quando se trata da compra de um imóvel com hipoteca, é bom saber que os tempos de obtenção, ou seja, entre a apresentação da documentação e o efetivo desembolso do valor, variam de banco para banco estão indicados na Folha de Informações Gerais.
Normalmente, o empréstimo não é desembolsado no dia da assinatura do contrato, mas apenas após alguns dias, quando, de acordo com a lei, a hipoteca atinge normalmente um grau de segurança superior. Assim, no caso de um empréstimo contraído com o objetivo de pagar o preço de uma venda de um imóvel , o vendedor terá de esperar vários dias para ser pago.
Portanto, é necessário consultar no banco e no cartório os horários de efetiva disponibilidade do dinheiro. Para evitar esta espera, alguns bancos disponibilizam de imediato o montante emprestado ao abrigo de um contrato diferente do hipoteca, denominado pré-financiamento : neste caso é aconselhável verificar quais são os juros e quaisquer outros encargos que o banco exigir. Como alternativa ao pré-financiamento, é necessário combinar previamente com o vendedor que, se vender antes de cobrar o preço total, deve ser devidamente garantido.