Uma das transações mais importantes do ponto de vista econômico para as famílias é a compra de uma casa, o que muitas vezes significa fazer um empréstimo hipotecário em um banco. Com taxa fixa, variável ou mista, com duração mínima de 5 e máxima de 30 ou 40 anos, as características do empréstimo variam de acordo com as necessidades pessoais e de banco para banco. Uma vez estipulado, porém, o contrato de empréstimo não significa que possa ser "alterado" talvez com o tempo para se beneficiar de condições econômicas mais favoráveis que o mercado oferece atualmente. Nesse caso, falamos de sub-rogação ou portabilidade do empréstimo.
A sub-rogação ou portabilidade do empréstimo é um procedimento que foi introduzido na Itália com a lei nº. 40 de 2007, também conhecida como Lei Bersani e que prevê a possibilidade de transferência da hipoteca sem custo de um banco para outro, o que possivelmente cria melhores condições. Em essência, com a sub-rogação você pode literalmente transferir o contrato de empréstimo existente de um banco para outro, alterando os parâmetros do próprio empréstimo, fechando assim a hipoteca antiga e iluminando uma nova com um novo banco, mas usando a hipoteca original . Tudo isso acontece sem que o mutuário pague multas ou encargos,portanto, é uma operação muito vantajosa para o cliente. Mas como verificar se é conveniente sub-rogar o empréstimo a outro banco? Existem alguns elementos a serem levados em consideração. Em primeiro lugar, é necessário verificar com precisão as condições e os custos do empréstimo que já está a reembolsar, depois a taxa aplicada, as despesas, as prestações e o capital residual. Em segundo lugar, é bom perceber quais são as vantagens que pretende obter com a sub-rogação do empréstimo, por exemplo se pretende pagar prestações mensais ou semestrais inferiores ou se pretende poupar nos juros. Uma ferramenta importante para entender qual oferta bancária é a certa para você são os comparadores,das calculadoras que estão na internet e que permitem em poucos cliques identificar todas as ofertas de hipotecas dos vários bancos previstas num determinado período de tempo. Atenção máxima, entretanto, ao usar comparadores, pois é necessário verificar sua real confiabilidade. Portanto, o conselho é sempre entrar em contato com o banco escolhido e verificar, com os cartões em mãos, a possibilidade ou não de realizar a sub-rogação.
Com a sub-rogação é possível substituir a duração, o spread, o tipo de taxa de juros aplicada, mas não o capital residual, ou seja , o valor que ainda resta a ser reembolsado, que deve ser igual ao existente com o antigo banco. Com a sub-rogação, o novo banco assume o crédito e todas as suas garantias, inclusive a hipoteca. Por lei, o banco que originalmente desembolsou o empréstimo é obrigado a aceitar a transferência e deve conceder a compensação no prazo de 30 dias para não incorrer em penalidades e penalidades. Por outro lado, o banco responsável pela aquisição também pode recusar a transação.
Além da sub-rogação, as ferramentas que podem ser utilizadas para modificar um contrato de empréstimo são a renegociação (também chamada de renegociação) e o empréstimo substituto. A renegociação é a ferramenta que permite alterar as características do empréstimo existente de acordo com o banco, nomeadamente o tipo de taxa de juro, a dimensão e a duração do empréstimo. Ao contrário da sub-rogação, você não altera o banco, mas altera algumas condições contratuais do empréstimo que está pagando. Quanto à sub-rogação, porém, no caso de renegociação, que deve ser solicitada com escritura para o banco a quem cabe responder, não há despesas ou outras comissões bancárias. Finalmente, ao substituir a hipoteca, a hipoteca antiga pode ser pagaabrir um novo em outro banco para aproveitar as condições financeiras mais favoráveis e, possivelmente, obter mais liquidez para atender às necessidades financeiras. Pense naqueles que fazem uma hipoteca para a compra de sua primeira casa e precisam de um empréstimo extra para fazer as reformas. Ao decidir por esta via, é bom saber que terá de pagar ao banco de origem uma penalidade de reembolso antecipado e poderá também ser necessário cancelar a hipoteca anterior, que tem um custo considerável. A estas despesas somam-se as novas a pagar para a obtenção da nova hipoteca e as despesas notariais, visto que é necessário estipular um novo contrato.