Nosso especialista, o advogado Stefano Gorla ([email protected]) responde às dúvidas dos leitores sobre o condomínio
Pergunta de Mary: Sou coproprietária de um apartamento herdado junto com outras 4 pessoas em um prédio de apartamentos. A montagem aprovou a substituição da caldeira. Terei que pagar o valor devido ao nosso apartamento na íntegra, pois os outros co-proprietários não podem e não querem pagar. Gostaria de saber se o benefício fiscal depende inteiramente de mim e se poderei recuperar as cotas pagas pelos demais coproprietários.
Resposta: A Receita esclareceu que somente quem faz fisicamente o pagamento se beneficia das deduções fiscais, independentemente da parcela de propriedade do imóvel. Portanto, se apenas um dos coproprietários arcar com as despesas do condomínio para a troca da caldeira, ele poderá se beneficiar do desconto sobre a totalidade do valor pago. Os mesmos também terão direito ao reembolso proporcional aos demais coproprietários, nos termos do art. 1110 cc
Pergunta de Antonella: Recuperei um sótão com modificação do gramado e, por isso, a Prefeitura impôs a construção de um novo beiral em consonância com os prédios vizinhos. O condomínio quer me cobrar esse custo na íntegra, embora não tenha sido incluído no plano financeiro e eu tenha arcado quase inteiramente com os custos da reforma do telhado. Posso pedir uma opinião?
Resposta: as obras de recuperação do sótão constituem o exercício do direito de elevação devido ao proprietário do último andar do edifício ou ao proprietário exclusivo da cobertura plana nos termos do art. 1127 cc A lei prevê a obrigatoriedade de reconstruir apenas a cobertura plana a expensas de quem proceda à arrecadação, face à possibilidade de “arrancar novos pisos ou novas fábricas”. Conforme esclarecido pela jurisprudência, esta obrigação não pode ser estendida para incluir diferentes elementos arquitetônicos, como a linha de beiral. Na verdade, por se tratar de um artefato destinado por natureza a servir a todas as propriedades individuais e não apenas ao proprietário que realizou a elevação,a calha não perde sua qualidade de peça comum e, como tal, as despesas de sua reposição devem ser repartidas entre todos os condomínios de acordo com o critério milésimo de acordo com o art. 1123 cc
Pergunta de Alan F .: Eu moro em um condomínio mínimo com dois condomínios. Devemos fazer renovações na fachada: agora um condomínio quer fazer um revestimento térmico na parte da fachada coincidente com o seu apartamento, aproveitando a dedução de 65%, em vez do outro condomínio pretende fazer renovações simples usando a dedução de 50% no parte da fachada do condomínio coincidindo com seu apartamento. É possível realizar todas as 2 intervenções aproveitando as reduções fiscais de 65% e 50%?
Resposta: As despesas com reforma de toda a fachada do condomínio, parte comum nos termos do art. 1117 do código civil, são geralmente cobrados dos condomínios individuais com base nos milésimos de propriedade. No entanto, art. 1102 cc permite que o indivíduo faça as modificações necessárias para o melhor uso do imóvel às suas custas, como a confecção de uma capa térmica; neste caso, a derrogação aos critérios de imputação da despesa deve ser expressamente por escrito, de forma a permitir ao condomínio em causa usufruir das deduções com base nas importâncias efectivamente pagas. Para tal, será necessário distinguir adequadamente as obras de reconstrução simples da fachada (dedutível a 50%) das obras de construção do casaco (dedutível de 65%).