O que pode pertencer a um apartamento (garagem, adega, armazém …)? A relevância pode se relacionar tanto com uma primeira casa quanto com uma segunda? E na mesma propriedade você pode ter dois? Quais são os benefícios da pertinência? E se você quiser vendê-lo separadamente? Reunimos várias perguntas de diferentes leitores e as repassamos ao nosso especialista.
- As dúvidas de alguns leitores são respondidas pelo advogado Stefano Gorla - [email protected]
1 O que pode pertencer a um apartamento? Bens, designadamente imóveis, com destino permanente pelo proprietário ao melhor aproveitamento ou decoração do apartamento: garagens, caves, sótãos, pátios, terraços, etc., desde que sejam propriedade exclusiva.
2 Relevância apenas para primeira casa ou também para segunda casa? De acordo com a lei, pressupõe-se que a compra do imóvel principal inclui também os respectivos bens, quer se trate da casa em que se reside ou no que se refere a segundas habitações.
3 É possível ter dois eletrodomésticos na mesma casa? Quanto mais "rico" o equipamento da casa, mais eletrodomésticos poderá adquirir: terraços, adegas, sótãos, lugares de estacionamento, etc.
4 A relevância pode ser criada após a compra? Os bens podem ser objeto de escrituras distintas ou relações jurídicas: é possível adquirir um imóvel após a compra do imóvel, por exemplo, comprando da Construtora as caixas disponíveis para o condomínio após o pagamento da casa.
5 Quais concessões você gosta? As primeiras casas beneficiam de um tratamento fiscal particularmente favorável tanto no momento da compra como no que se refere à cobrança de impostos locais, mas a legislação fiscal em vigor estabelece um limite para os pertences da primeira casa, que só podem dizer respeito a três categorias cadastrais distintas; além dos limites da lei, o contribuinte perde os benefícios e fica obrigado a pagar o imposto integralmente.
6 E se você quiser vender um aparelho separadamente? A escritura de venda pode ter por objeto apenas uma pertinência, como no caso em que o proprietário de um apartamento vende a caixa a terceiros; com isso, a antiga relevância deixará de ser subserviente ao apartamento do vendedor e os dois imóveis passarão a ser registrados em nome de dois proprietários distintos.
Na linguagem comum, o termo relevância é usado com bastante frequência para indicar alguns elementos normalmente ligados às nossas casas, como a garagem ou o porão. Assim, por exemplo, no momento da escritura, o Tabelião informa que também estamos adquirindo os bens enquanto, uma vez que estes se tornam proprietários, o Fisco exige o pagamento dos impostos incidentes sobre a casa e bens conexos.
Às vezes, então, as partes comuns de um prédio de condomínio são indicadas como acessórios, ainda que indevidamente. Na verdade, existem acessórios excluídos do grupo de partes comuns (por exemplo, vagas de estacionamento disponíveis para condomínios em área de propriedade exclusiva) e partes comuns que não podem ser definidas como acessórios no sentido técnico (por exemplo, tubos hidráulicos não suscetíveis de uso separado ) Portanto, vamos ver o que realmente se entende por bens e como eles são regulados, lembrando que quanto mais você estiver ciente de seus direitos, mais terá o direito de exercê-los.
Uma premissa deve ser feita: a disciplina de pertences está contida em algumas regras sintéticas no Código Civil , que refletem o estilo e respondem às necessidades da época da promulgação (1942). No entanto, o trabalho incessante de interpretação e aplicação das regras, levado a cabo diariamente pelos Tribunais, tem permitido adaptar as regras às inovações tecnológicas, reconhecendo, por exemplo, a qualidade da relevância para os auto-rádios.
De acordo com o art. 817 cc o proprietário tem o direito de alocar permanentemente um bem para melhor aproveitamento ou maior dignidade do que outro bem; pense, por exemplo, na comodidade de ter uma garagem perto de sua casa. Do ponto de vista subjetivo, a pertinência pressupõe, portanto, a propriedade pelo mesmo proprietário tanto do principal, geralmente imóvel, quanto daquele que se destina a servi-lo em permanência ou, mais raramente, o acordo entre dois proprietários diferentes; utilidade também é entendida como referindo-se à coisa e não à pessoa. No nível objetivo, deve existir entre os dois bens, já completos e úteis em si mesmos, uma restrição de instrumentalidade jurídica e econômica de tal forma que estejam sujeitos ao mesmo regime jurídico. Quando, ao invés, dois elementos estão conectados material e estruturalmentede modo que um não possa existir sem o outro (como o elevador ou a caldeira no que diz respeito à edificação do condomínio), não se cria um vínculo pertinente que pressupõe, pelo contrário, a unidade e a funcionalidade dos bens individuais.
Para a constituição do vínculo passivo pelo titular, não são exigidas formas solenes, bastando uma inequívoca manifestação de vontade. No entanto, dado que a forma escrita é exigida para os contratos imobiliários, é boa prática referir a constituição ou exclusão dos bens relativos aos imóveis abrangidos pelo contrato.
De acordo com a lei (art.818 do código civil), presume-se que a compra do imóvel principal (apartamento) inclui também os respectivos eletrodomésticos (garagem, adega, sótão, etc.) e se é a casa em que se reside , o a chamada primeira residência, ambas no que se refere a segundas residências. Quanto mais "rico" o equipamento da casa, mais eletrodomésticos poderá adquirir : terraços, adegas, sótãos, lugares de estacionamento, etc. Curiosamente, porém, a legislação tributária em vigor estabelece um limite para os pertences da primeira casa, que só podem dizer respeito a três categorias cadastrais distintas. Assim, paradoxalmente, se a minha primeira casa tiver duas garagens, uma será considerada pertinente e a outra… como segunda casa. A razão para tal deve ser identificada no tratamento fiscal particularmente favorável de que gozavam as primeiras casas , tanto no momento da compra como no que se refere à cobrança de taxas locais como os táxis . Para além dos limites da lei, o contribuinte perde as concessões e é obrigado a pagar os impostos locais na íntegra: no exemplo anterior, a segunda garagem descontará, portanto, a TASI como uma segunda habitação. Se em regra os bens seguem a propriedade, todavia, é possível prever o contrário sem formas solenes, desde que expressa e inequivocamente, não se fazendo notar de forma alguma o carácter acessório ou não da relevância para o bem principal.
Com efeito, é possível que os bens sejam objecto de actos jurídicos ou relações distintas (artigo 818.º, segundo parágrafo, do Código Civil italiano). Neste caso, a exclusão da restrição de propriedade pode ser indicada na escritura de venda do apartamento ou a escritura pode ter por objeto apenas a pertinência, como no caso em que o dono da casa vende a caixa a um terceiro. Ao fazer isso, a restrição pertinente é evidentemente menos tanto em um nível subjetivo (haverá dois proprietários distintos) e objetivo (a caixa não está mais escravizada ao apartamento do vendedor). Um caso particular de exclusão da garantia passiva é dado apenas pela execução hipotecária da casa própria, embora por lei possa ser estendida aos bens imóveis. Em qualquer caso, a Lei protege os terceiros que de boa fé acreditem que também compraram os bens, desde que a sua escritura seja anterior àquela que os exclui (artigo 818, terceiro parágrafo, do Código Civil italiano) e, inversamente, os impede de A criação ilegal de bens imóveis de terceiros (artigo 819.º do Código Civil).
Por outro lado, também é possível adquirir um imóvel após a compra do imóvel, por exemplo, comprando da Construtora as caixas disponíveis para os condomínios após o término do pagamento da casa . Os seguintes foram considerados pertinentes pela jurisprudência, entre outros: o pátio e o terraço de propriedade exclusiva, as garagens próprias, os afrescos de um edifício histórico. Em qualquer caso, não se pode reduzir a uma mera lista os bens que, do ponto de vista civil, podem assumir a qualidade de bens, senão a título de exemplo. Existem, no entanto, duas categorias de imóveis comumente considerados acessórios, os sótãos e as vagas de estacionamento, que há décadas inquietam os juízes, na tentativa de apurar sua pertinência.
Se em alguns casos pode parecer óbvio que o sótão pertence ao proprietário do último andar do edifício, outras vezes, podem surgir disputas acirradas entre os condomínios , como no caso em que o sótão é usado por todos como depósito ou secadouro. Para que o sótão escravize o imóvel situado no piso inferior, a sua única função deve ser isolar e proteger o apartamento do calor, frio e humidade. Se, por outro lado, possuir dimensões e características estruturais que permitam sua utilização como compartimento independente, deve ser presumida como propriedade condominial.
A investigação sobre a natureza dos lugares de estacionamento em condomínio é ainda mais complexa, cuja relação de relevância com as moradias é mesmo estabelecida pela Lei que obriga o Construtor, face ao alvará de construção, a atribuir uma área específica do edifício para estacionamento. De acordo com a jurisprudência, aos condomínios deve ser garantido o direito de uso da área destinada às vagas de estacionamento, as quais, entretanto, podem permanecer propriedade do Fabricante ou de terceiros; não necessariamente, portanto, as vagas de estacionamento passam a ser de propriedade exclusiva de quem as utiliza ou de áreas comuns do condomínio. Dentro do limite estabelecido em lei, é vedada a venda de apartamento sem a transferência simultânea do uso do estacionamento; por outro lado, a proibição recai sobre a parcela adicional de terreno não sujeita à restrição de destinação prevista em lei.
A qualidade de relevância da caixa em relação à residência principal também é reconhecida mesmo que os dois imóveis sejam arrendados com contratos diferentes do mesmo proprietário para um único inquilino. O que é relevante é, de facto, a adequação da box às necessidades dos ocupantes do apartamento e, neste caso, os dois imóveis ficarão sujeitos ao mesmo regime jurídico. A qualidade de relevância foi, em vez disso, excluída pelos Juízes no que diz respeito às calçadas, de natureza administrativa, aos sótãos de diferentes apartamentos, às propriedades em comunhão, aos pisos do edifício do condomínio, aos estendais do condomínio, à falésia da frente da casa, em semelhante a uma propriedade estatal.