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- Identifique o tipo de trabalho
- Que prática você precisa fazer? aqui estão as várias possibilidades
- A) Comunicação de início de actividade de construção livre - CIA ou CIAL (nos termos do n.º 3 do artigo 6.º do Decreto Presidencial 380/2001)
- B) Licença de construção
- C) Notificação de início de negócios - DIA
- D) Notificação certificada de início de atividade - SCIA
- Agora chame um designer e comece seu processo
- Parcelar
Identifique o tipo de trabalho
Para saber qual o procedimento burocrático correto a seguir, é necessário identificar a "classe" a que pertencem as obras a serem criadas. É feita referência ao Decreto Presidencial 6/6/2001 n. 380 - mais conhecido como Consolidated Building Act - que, nos termos do Título 1 art. 3, contém
as definições das intervenções.
Manutenção ordinária - Inclui todas as intervenções construtivas que dizem respeito à reparação, renovação e substituição de acabamentos de edifícios e às necessárias à integração ou manutenção dos sistemas tecnológicos existentes.
Manutenção extraordinária - São assim classificadas todas as obras e modificações necessárias à renovação e substituição de partes estruturais das edificações, bem como à criação e integração de serviços higiénico-sanitários e tecnológicos, desde que não alterem os volumes e superfícies das unidades individuais imobiliários e não envolvem alterações no uso pretendido.
Restauro e reabilitação conservadora - Inclui intervenções edilícias que visam a preservação da estrutura edilícia e a garantia da
sua funcionalidade através de um conjunto sistemático de obras que, obedecendo aos elementos tipológicos, formais e estruturais do próprio organismo,
permitem as utilizações pretendidas compatível com eles. Essas intervenções incluem a consolidação, restauração e renovação dos elementos constituintes do edifício, a inserção de elementos e sistemas acessórios exigidos pelas necessidades de uso, a eliminação de elementos estranhos ao organismo construtor.
Renovação de edifícios - Intervenções que visam transformar os organismos construtores através de um conjunto sistemático de obras que podem conduzir a um organismo construtor total ou parcialmente diferente do anterior. Estas intervenções incluem a restauração ou substituição de alguns elementos constituintes do edifício, a eliminação, modificação
e inserção de novos elementos e sistemas. A renovação do edifício inclui também as que consistem na demolição e reconstrução com o mesmo volume e forma do pré-existente, salvo as inovações necessárias à adaptação à legislação anti-sísmica; (conforme alterado pelo Decreto Legislativo nº 301 de 2002).
Construção nova - Inclui todas as intervenções edilícias e de transformação urbana do território que não se enquadram nas categorias anteriores. Devem ser considerados: a construção de edifícios - acima do solo ou subterrâneos - a ampliação dos existentes fora da forma existente, e as intervenções pertinentes, que as normas técnicas dos instrumentos de planejamento urbano, em relação ao zoneamento e valor ambiental e o paisagismo das áreas, qualificam-se como intervenções de construção nova, ou seja, envolvendo a construção de um volume superior a 20% do edifício principal.
Que prática você precisa fazer? aqui estão as várias possibilidades
Depois de ter classificado o seu tipo de intervenção, pode identificar a prática de construção correspondente. O caminho que a sua renovação requer é, portanto, indicado pela Câmara Municipal. Se preferir, você pode entrar em contato imediatamente com um profissional para uma consulta preliminar: ele perguntará em seu nome e o auxiliará no processo de documentação e práticas. Porque o desembaraço nem sempre é fácil e em qualquer caso o desenhador ainda será necessário, exceto nos casos de manutenção ordinária. Considere também que inovações burocráticas foram recentemente introduzidas pelo Decreto Legislativo 69/2013 “de fazer”.
A) Comunicação de início de actividade de construção livre - CIA ou CIAL (nos termos do n.º 3 do artigo 6.º do Decreto Presidencial 380/2001)
É necessária para aquelas intervenções extraordinárias de manutenção que dizem respeito a alterações na estrutura de distribuição dos apartamentos, obtidas com a demolição e nova construção de paredes divisórias internas. As obras não devem incidir sobre as partes estruturais do edifício, implicar o aumento das unidades imobiliárias (por exemplo, a divisão de um apartamento em duas ou mais unidades) ou parâmetros de ordenamento urbano (como o aumento da área útil do apartamento).
• A “Comunicação” consiste numa parte que deve ser preenchida e assinada pelo proprietário (ou outra pessoa com direito ao imóvel)
e um laudo técnico prestado por técnico habilitado; o último declara essencialmente a conformidade do que você deseja alcançar com a lei
construção atual, planejamento urbano e saneamento.
• Os trabalhos podem ser iniciados concomitantemente à apresentação do arquivo no Município.
• Ao final, ao término do procedimento, o técnico habilitado apresentará os documentos de atualização cadastral.
Atenção
É necessário verificar que as legislações regionais não dispõem em contrário, dado que as Regiões com estatuto ordinário têm o direito de alargar a utilização desta comunicação a novas intervenções imobiliárias, no respeito do disposto na legislação nacional.
B) Licença de construção
Trata-se de uma autorização administrativa concedida pelo Município, que permite a atividade construtiva
em conformidade com os instrumentos de construção e urbanismo. Em geral, estão sujeitas
ao “Alvará” as seguintes intervenções:
• construção nova
• reestruturação urbana
• renovação de edifícios que conduzam a uma organização construtiva total ou parcialmente diferente da anterior e que impliquem aumento de unidades imobiliárias, alterações de volume,
forma, elevações ou superfícies; e, limitado às edificações inseridas em zonas homogêneas A (centros históricos), que envolvem mudanças no uso pretendido.
• A legislação, no entanto, permite que as Regiões definam outras intervenções de que necessitam
a emissão prévia da licença de construção.
• O pedido de licença deve ser assinado pelo requerente e deve incluir os
gráficos indicados no Regulamento de Construção, devidamente assinados por um técnico qualificado.
Além disso, quaisquer outras autorizações também podem ser solicitadas.
• O dossier é apreciado por uma comissão técnica municipal e, se dentro do prazo estabelecido, esta não emite o “silêncio-assentimento”: os trabalhos podem ser iniciados.
• Salvo alguns casos, a emissão do Alvará de Construção implica o pagamento ao Município de uma contribuição proporcional à incidência dos encargos de urbanização e ao custo da construção.
• Na condição de licença emitida, o início das obras deve ser comunicado no prazo de um ano (dois se a autorização tiver sido concedida antes da entrada em vigor do Decreto Legislativo 69/2013); enquanto a conclusão das obras será comunicada no prazo de três anos a contar da data de registo do início das obras.
No que se refere às intervenções:
• de novos edifícios
• de reconstruções ou elevações, (total ou parcial)
• que possam afetar as condições de segurança, higiene, salubridade, economia de energia de edifícios existentes e sistemas instalados. No prazo de quinze dias após a conclusão das obras , o pedido de emissão do certificado de viabilidade deve ser apresentado no balcão único para construção, acompanhado da documentação que atesta a regular execução das obras (certificações da planta, empilhamento, declarações do gestor da construção e da empresa, certificado de teste estruturas, …).
• No prazo de 30 dias após a recepção da candidatura, o gestor ou responsável da repartição municipal competente - após qualquer vistoria ao edifício e verificada a documentação entregue - emite o certificado de viabilidade.
• Decorridos 30 dias em vão, o prazo para a formação do consentimento silencioso é:
• 30 dias quando o projeto baseado no Alvará de Construção for acompanhado do parecer da ASL;
• 60 dias em caso de autodeclaração de conformidade do projeto com as normas de higiene e saneamento. l Depois de decorridos os termos para a formação do consentimento silencioso, a usabilidade deve ser considerada liberada.
C) Notificação de início de negócios - DIA
Com algumas exceções, é uma alternativa ao Alvará de Construção.
• A legislação permite às Regiões com estatuto ordinário alargar ou reduzir o âmbito de aplicação. Em algumas regiões, novos edifícios também podem ser construídos com este documento (o Dia com poderes estendidos é conhecido como SuperDia).
• O Dia segue o mecanismo de consentimento tácito: comunicada à Administração Pública a intenção de início das obras, o sujeito, normalmente após 30 dias (dependendo das Regiões), pode iniciá-la, mediante notificação.
• O proprietário do imóvel - ou quem tiver o direito de apresentar o Dia - pelo menos 30 dias antes do início das obras, entrega o “laudo” no balcão único, acompanhado dos desenhos de projeto e de um laudo detalhado assinado por projetista habilitado , que atesta a conformidade das obras a executar com os instrumentos de urbanismo aprovados e as normas de construção em vigor, bem como o cumprimento das normas de segurança e saneamento.
• Para que as intervenções sejam realizadas em área restrita, é necessário obter a devida autorização prévia da organização para a proteção da restrição. l No prazo de 30 dias a partir da data do protocolo, a secretaria técnica municipal poderá solicitar acréscimos ou impedir o início das obras (por falta de documentação ou por divergências quanto às normas e / ou instrumentos de planejamento).
• Concluída a intervenção, o projectista emite um certificado de inspecção final, que deve ser apresentado no balcão único, que atesta a conformidade da obra efectuada com o projecto.
• Simultaneamente entrega o recibo da apresentação da alteração cadastral, resultante dos trabalhos realizados, e a declaração de que a mesma não acarretou alterações na classificação cadastral.
• No prazo de 15 dias a contar da conclusão das obras, no que
se refere ao Alvará de Construção se necessário, o pedido de emissão do certificado de viabilidade deve ser apresentado no balcão único.
• Dia não se confunde com autorização: na verdade é uma autodeclaração do cliente das obras, ainda que acompanhada de relatório e projeto; portanto, passa a ser mais responsável pelo particular e pelo técnico, do que pela administração pública que, neste caso, apenas fiscaliza os requisitos.
Atenção
Na Lombardia para as intervenções de:
• novo edifício
• ampliação
• reestruturação
• recuperação habitacional do sótão como alternativa ao Alvará de Construção, é possível recorrer ao Dia (antigo regime de concessão), nos termos do art. 41 da Lei Regional 12/05 (denominada Dia onerosa ou SuperDia).
• Caberá ao dono da intervenção escolher um ou outro.
Se o apartamento for um prédio de apartamentos
Caso o imóvel afetado pela intervenção faça parte de um condomínio e as obras versem sobre partes comuns, é necessária a anuência do condomínio. É o caso das obras que dizem respeito à fachada do edifício, como a alteração ou abertura de uma nova janela. l Não há necessidade de anuência do condomínio, porém, para as obras que, embora envolvam partes do edifício de domínio comum, se enquadram no disposto no art. 1102 do Código Civil. Este artigo especifica que cada condomínio pode utilizar as partes comuns desde que não altere o destino, não cause danos e não impeça que terceiros as utilizem de acordo com o seu direito. Mas as diferentes interpretações dessa regra muitas vezes levaram a disputas desagradáveis entre condomínios. l Por este motivo é aconselhável pedir sempre a anuência do condomínio, em qualquer caso.
D) Notificação certificada de início de atividade - SCIA
Foi introduzido com o Decreto Legislativo 78 de 31/05/2010 (convertido na Lei n.º 122 de 30/07/2010). Com o Dl 70 de 13/05/2011 (convertido na lei 106 de 12/07/2011), foi especificado que o Scia substitui o Dia para todas as intervenções imobiliárias a que se refere o art. 22 parágrafos 1 e 2 da Lei de Construção Consolidada.
• A título de exemplo, o Scia pode ser apresentado para as seguintes intervenções:
• Trabalhos extraordinários de manutenção inviáveis com o CIA, por excederem a lista referida no n.º 2 do art. 6º do Decreto Presidencial 380/2001;
• Trabalhos extraordinários de manutenção que envolvem remodelação e / ou substituição de partes estruturais de edifícios, desdobramento de unidades imobiliárias, alteração do uso pretendido
com aumento dos padrões;
• As obras de manutenção extraordinária não incluídas na lista a que se refere o n.º 2 do art. 6º do Decreto Presidencial 380/2001 na
medida em que excedam estas disposições);
• Obras conservadoras de restauração / reabilitação;
• Eliminação de barreiras arquitetônicas, por meio da criação de artefatos que alteram a forma do edifício;
• Construção de estacionamentos subterrâneos ou dentro de
volumes existentes;
• Demolições, aterros e escavações.
• As obras podem começar juntamente com a apresentação do Scia no balcão único para a construção. No final da obra, que deve ocorrer no prazo de três anos a partir da data do registro, deve ser entregue um aviso de conclusão da obra e um certificado
teste dos trabalhos realizados, com anexo do comprovativo da alteração cadastral.
Agora chame um designer e comece seu processo
O técnico é indispensável para todos os trabalhos que requeiram projeto e também para aqueles que requeiram laudo técnico a ser entregue ao Município. Requisito fundamental é que esteja habilitado para o exercício da profissão, portanto inscrito na ordem profissional (agrimensor, arquiteto, engenheiro).
1) Contrate um profissional:considerando que ele será o interlocutor de todos os envolvidos na renovação (incluindo o Município), escolha uma pessoa de confiança a quem possa confiar o projeto e também a correta gestão das obras. Como garantia para ambos, deverá assinar uma carta de nomeação ("caderno de encargos"), onde identificará os serviços solicitados ao profissional, os honorários, as formas de pagamento, os tempos de realização dos vários serviços e em geral todos os encargos e as obrigações de cada um dos dois. Para a reabilitação de um apartamento, é habitual confiar ao mesmo profissional as tarefas de: designer, responsável pela obra, coordenador de segurança na fase de projecto e execução, apresentação das práticas construtivas e actualização da situação cadastral após a conclusão da obra.
2) estabelecer imediatamente o orçamento de gastos e comunicá-lo ao projetista; as propostas de projetos levarão, portanto, este aspecto em consideração. Considere que deve somar o honorário do técnico: uma vez revogadas as taxas profissionais referidas anteriormente, hoje o projetista é obrigado a apresentar ao cliente uma estimativa detalhada dos seus custos, indicando o grau de complexidade do serviço prestado e a política de responsabilidade civil (obrigatório).
3) Escolha o projetoe a seguir definir com o técnico toda a solução em cada detalhe, de forma a não deixar margem de discricionariedade na execução da obra. De fato, às vezes as modificações realizadas no local implicam em repercussões em cascata em todo o projeto, além de aumento de custos e resultados finais que não atendem às expectativas iniciais. ADQUIRA O PLANO DE SEGURANÇA E COORDENAÇÃO (PSC): é elaborado pelo coordenador de segurança durante a fase de projeto. O PSC e os anexos relacionados (estimativa de custos de segurança, cronograma de trabalho, avaliação de risco) devem sempre ser anexados a cada solicitação de orçamento. Tenha o CÁLCULO MÉTRICO elaborado pelo profissional responsável: é uma relação detalhada das obras que se pretende terceirizar.Cópia do documento deverá ser entregue às empresas para formulação de suas estimativas; permitirá que você receba ofertas homogêneas e comparáveis.
4) Designa a empresa após avaliação do aspecto econômico e após verificação da idoneidade técnico-profissional. É uma obrigação imposta ao cliente (ou ao gestor do projeto, se designado) pela legislação em vigor para a segurança dos canteiros de obras. As empresas devem apresentar ao cliente diversos documentos (detalhados no Anexo XVII do Decreto Legislativo 81/2008), inclusive o registro na Câmara de Comércio com o objeto social referente ao tipo de contrato e o documento único de regularidade da contribuição - DURC - válido. Lembre-se de que a lei n. 98/2013 para a conversão do decreto “del fare” prorrogou a vigência deste documento de 90 para 120 dias (para os emitidos após a entrada em vigor da lei, ou seja, em 21/08/2013). Em caso de dúvida, a escolha deverá recair sobre outra empresa.
5) Assinar o contrato com a empresa, definindo o objeto da obra (aconselha-se anexar o orçamento-oferta), o valor acordado, os prazos de execução, as formas de pagamento e, em geral, todos os encargos e obrigações assumidos pela empresa e pelo cliente.
6) Verifique a prática de construção:antes de iniciar as obras, certifique-se de que foi apresentado ao Município o respectivo procedimento de construção e de que já decorreram os prazos legais para o início das obras; mesmo que o designer cuide desses aspectos, é bom estar informado. No caso de arquivo CIA ou SCIA, o trabalho pode ser iniciado imediatamente após a finalização do cadastro do arquivo. Uma cópia do arquivo deve ser mantida no local. LEMBRE-SE DA NOTIFICAÇÃO PRELIMINAR, que é utilizada caso esteja prevista a presença - mesmo que não em simultâneo - de pelo menos duas empresas (por exemplo encanador e pedreiro) no local. Antes do início das obras, o gestor do projeto, caso seja designado, caso contrário o próprio cliente, deverá enviar este documento (que deverá ser elaborado de acordo com o Anexo XII do Decreto Legislativo81/08) à autoridade sanitária local e à Direcção Provincial do Trabalho territorialmente competente. Uma cópia da notificação deve ser postada no local e deve estar claramente visível.
7) O início das obras: a empresa empreiteira pode iniciar o canteiro de obras. O gestor da obra será responsável por verificar a correta execução das obras e o cumprimento dos termos do contrato. Em vez disso, será tarefa do coordenador de segurança durante a fase de execução verificar se as condições gerais de segurança são mantidas no local. Por último, não se esqueça do papel fundamental que o cliente deve desempenhar: a sua presença ativa em todas as fases do processo, de acordo com as competências específicas, é um dos pré-requisitos fundamentais para o sucesso de qualquer projeto de renovação.
8) Fim da intervenção: para concluir o procedimento técnico-administrativo, quando necessário, deve ser apresentado ao Município: l Comunicação de conclusão das obras assinada pelo cliente; l Certificado de teste assinado pelo técnico; l Solicitação do certificado de viabilidade; l Notificação de mudança cadastral (DOCFA) na Agência de Terras (antigo Cadastro).
Segurança: um aspecto a ser compartilhado
O cliente é obrigado a garantir as condições de segurança do canteiro de obras e deve recorrer a profissionais experientes e empresas qualificadas. O Decreto Legislativo n. 81/2008 reserva-lhe um papel importante para a segurança no canteiro de obras, impondo obrigações e responsabilidades precisas. A escolha das empresas e o planejamento das obras devem ocorrer de acordo com critérios que garantam a segurança dos trabalhadores. Durante o projeto da obra, prevendo-se pelo menos duas empresas mesmo não presentes ao mesmo tempo no canteiro de obras, o cliente deverá indicar o Coordenador do projeto (profissional com qualificação específica), que colaborará com o projetista (as duas figuras podem coincidir) e deve elaborar o plano de segurança e coordenação. Antes de confiar o trabalho à empresa,o cliente deve também nomear o coordenador de segurança durante a fase de execução (profissional com qualificação específica) que, por meio de verificações, verifica a implantação do PSC e as condições gerais de segurança do local.
Parcelar
Os prazos e formas de pagamento são estabelecidos com acordos privados, mas lembre-se que estes aspectos também devem ser especificados nas consultas ao profissional e à empresa. Na verdade, somente com documentos cuidadosamente elaborados e assinados você pode afirmar (também em juízo) os seus motivos no caso de disputas. Normalmente, um depósito de 20% é pago na assinatura do contrato; até 60% deve ser pago ao final das obras; o saldo (20%) é de 30 dias do término das obras.
Em colaboração com arch. Paolo Mereghetti - estúdio M&C Architetti Associati, Milão - Tel. 02/55210401, [email protected]