A mudança de destino de um imóvel (de armazém para habitação, de loja para escritório, de caixa para laboratório, para dar alguns exemplos) é um procedimento que envolve dois tipos de problemas: urbano-regulatório e morfológico . Por um lado , de fato, é necessário verificar se a mudança de destino a ser implementada é permitida de forma urbanística ; por outro lado, deve-se garantir que todas as normas higiênicas e sanitárias prescritas pela legislação local sejam observadas.
Dependendo da utilização que se pretende fazer de um espaço, é necessário garantir níveis mínimos de salubridade que, embora diferentes consoante a Região e também o Município, são geralmente atribuíveis aos mesmos princípios.Apenas alguns exemplos: as casas do térreo não podem estar em contato direto com o solo, mas devem ser separadas dele por uma câmara de ar (o chamado espaço de rastejamento ventilado) ; esta regra não é obrigatória para uma atividade produtiva. É necessário também que as relações aeroiluminantes sejam respeitadas, que os banheiros estejam dentro do padrão, os ambientes adequadamente isolados.
Quando é possível alterar o uso pretendido de uma propriedade e quando não
Do ponto de vista do planejamento urbano, é necessário verificar se a superfície a ser transformada está ou não em área em que a nova destinação seja permitida de acordo com Planos Regulatórios Municipais. Para cada lote existe de facto uma função específica ou em qualquer caso parâmetros a respeitar: os Planos Regulamentares prevêem, de acordo com as áreas, diferentes utilizações: residencial, comercial, industrial, parques públicos, etc. Também deve ser lembrado que nem todos os edifícios têm o mesmo valor urbano.Existem locais que “dão volume” e espaços considerados “acessórios”. Isso não contribui para o valor da superfície que pode ser construída em um lote de terreno: garagens, caves e salas de serviço freqüentemente se enquadram nesta segunda categoria. Por isso dificilmente será possível transformar uma garagem em casa sem cometer abusos: para além dos problemas de isolamento, salubridade, iluminação, quase sempre há a transformação de uma superfície que não "dá volume" (e portanto não tinha sido contabilizada no tempo de construção) em uma superfície volumetricamente significativa.
Qual é o procedimento para alterar o uso pretendido
Uma vez verificado que a mudança de uso pretendido é possível, esta pode ser de dois tipos: com ou sem obras. No primeiro caso, mais simples, na maioria dos municípios basta um Dia e o momento é imediato. l No segundo caso, entretanto, a mudança é geralmente onerosa e o custo, a ser pago ao Município, depende do tipo de propriedade e de quanto a nova atividade impacta nos serviços públicos, no consumo de serviços e assim por diante. É necessário apresentar uma prática de construção e ao mesmo tempo indicar a mudança de uso pretendido que segue os tempos da prática. Depois de concluídas as obras, um técnico habilitado elabora o novo dossier a submeter à Conservatória do Registo Predial para actualização, indicando a alteração do uso pretendido e as alterações edilícias efectuadas.l Como o assunto é complexo e os procedimentos variam de local para local, é aconselhável consultar um profissional da área.
Projeto: arco. Laura Pesaro, Milan
[email protected] Foto: Cristina Fiorentini