Manutenção de telhado
Fachadas
Varandas
Alvenaria externa
Paredes internas
Salas subterrâneas
Luminárias
Espaços comuns
Conteúdo processado
- Manutenção de telhado
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- Alvenaria externa
- Paredes internas
- Salas subterrâneas
- Luminárias
- Espaços comuns
- Trabalhos de manutenção no condomínio: o calendário
- Manutenção ordinária ou extraordinária? O município estabelece
A casa, ou melhor, o seu estado de conservação, deve ser verificado com alguma constância. Esta é a maneira certa de manter a eficiência do edifício. A ponto de ser uma boa ideia seguir um cronograma de intervenções que permita agir prontamente assim que for constatado algum dano, com a consequente economia. Aqui está um guia para não perder nada e planejar qualquer trabalho a tempo.
Manutenção de telhado
Descontinuidade do manto - Oxidação - Infiltrações
Por este elemento tão importante para a duração de todo o edifício, o tipo de manto importa muito. Uma vez que cada material responde aos estresses de uma maneira diferente, a degradação pode ter diferentes manifestações. Com exceção da presença de infiltrações e umidade nos cômodos abaixo que indicam sempre pontos de descontinuidade na superfície.
Telhado com telhas
Os problemas dizem respeito ao desalinhamento dos elementos de pitch e dos terminais de cumeeira e à fissuração - ou mesmo quebra - destes. Mas também a alteração da chapa de trabalho e das vedações nas ligações com as condutas.
Metal
Mesmo os não especialistas não podem escapar dos fenômenos de oxidação das placas e da corrosão dos respectivos sistemas de fixação, que devem ser monitorados. A integridade desses elementos, de fato, garante a continuidade e estabilidade da cobertura.
Na bainha
Edema, descolamento dos retalhos, lesões visíveis como deterioração superficial não devem ser negligenciados, mas mantidos sob controle para acompanhar sua evolução. Por outro lado, é necessária uma intervenção caso se encontrem pontos de estagnação de água ou pontos de levantamento em correspondência com as ligações, sobreposições e dobras entre as bandas de assentamento.
Para todos os tipos de cobertura , devem ser realizadas verificações visuais periódicas, com frequência não superior a um ano , a fim de evitar o aparecimento de fenômenos graves de infiltração.
- Também deve ser dito que isso pode não ser suficiente; as infiltrações geralmente viajam ao longo de estradas que são difíceis de identificar à primeira vista e sua presença é descoberta somente após ter visto os efeitos.
- A cada 5 anos, pode ser útil consultar um técnico , ou empresas especializadas, para uma análise aprofundada da cobertura.
- A limpeza constante dos pontos de captação de água da chuva (com particular atenção para os canais das sarjetas e a foz das calhas) deve ser programada antes do outono e após uma chuva particularmente abundante. Na verdade, é fácil formar depósitos de folhagem e detritos devido ao vento.
- Também devem ser feitas verificações no perímetro da chaminé, para verificar sua estanqueidade, e nas esquadrias das claraboias, para verificar o estado das gaxetas.
Fachadas
Rachaduras - Destacamento de material
As avaliações devem ser diferenciadas de acordo com o tipo de material de acabamento. Entre os mais comuns:
- com gesso e / ou revestimento térmico raspado pode apresentar problemas relacionados ao aparecimento de manchas superficiais principalmente devido à umidade e carbonatação (fenômeno químico que afeta o concreto, mas que afeta negativamente as armaduras que oxidam) e às fissuras e desprendimento do material;
- ventilados ou revestidos requerem uma verificação concentrada especialmente nas lajes ou ladrilhos - para verificar o seu alinhamento - e nos elementos de vedação (que podem se soltar e se deteriorar em decorrência da poluição atmosférica).
O que fazer
Para todos os tipos de revestimento externo, é aconselhável realizar uma verificação anual das superfícies, a ser realizada visualmente e, onde for identificado qualquer sinal de deterioração, é necessário realizar verificações táteis, ou com o auxílio de instrumentos específicos, da estabilidade do revestimento.
- Na verdade, a camada que protege as paredes se deteriora com o passar do tempo, mas também como resultado de eventos atmosféricos excepcionais e exposição ao smog.
- Particularmente a serem monitorados, por estarem mais sujeitos à degradação, estão as paredes voltadas para o norte e aquelas voltadas para fontes de vibração, molhamento e forte carbonatação (como estradas com tráfego intenso).
- Também devem ser programadas verificações frequentes para acabamentos de cor escura, pois, devido à absorção de calor pela radiação solar, podem causar choque térmico ao material sobre o qual são aplicados.
Varandas
Dano de armadura - Flexão - Rachaduras
Os problemas mais comuns dizem respeito à presença de extensas manchas úmidas e eflorescências (depósitos cristalinos na superfície): dois fenômenos que são indicadores de um desempenho ineficiente da camada impermeável. Já o aparecimento de fissuras e fissuras nos parapeitos de concreto e na laje da varanda é muitas vezes devido ao encolhimento do concreto e à expansão dos outros componentes da estrutura. Em ambos os casos, são sinais de um avançado estado de deterioração que exige a resolução imediata do problema. Nos casos em que a varanda é apoiada por prateleiras (por exemplo, em alguns edifícios de época), estes também devem ser verificados com frequência: eles podem se destacar da fachada e desabar; de vez em quando, é necessário fornecer uma avaliação estática de sua condição.
Por se tratarem de elementos visíveis e acessíveis diariamente, o controle deve ser contínuo ; na realidade, porém, podem escapar quais são os primeiros sinais de graves problemas estruturais.
- Por exemplo, como acontece com o gesso externo, as varandas de alvenaria também podem ser atacadas pelo efeito do hidróxido de cálcio (contido no cimento) que, em contato com o dióxido de carbono da atmosfera , se transforma em carbonato de cálcio. e desencadeia o problema da carbonatação. Esse fenômeno desencadeia uma série de problemas que afetam a armadura da estrutura e a tornam instável.
- Para a correta identificação do problema, é necessário um técnico que, às vezes com o apoio de uma empresa, realiza análises invasivas absolutamente necessárias.
Alvenaria externa
Rachaduras - Umidade - Assentamentos
As paredes do perímetro podem apresentar fenômenos de fissuração mais ou menos extensos. As causas podem ser diferentes; para identificar corretamente sua origem, sua posição na superfície da parede e sua evolução ao longo do tempo também contam . Se forem leves e seguirem o perfil de vigas e pilares, por exemplo, podem ser causados pelo movimento mecânico normal do edifício, gerado pela dilatação térmica, vibrações, pressão do vento. Se, por outro lado, a fissura for evidente e profunda ou ocorrer em áreas inusitadas, é necessário intervir de outra forma, com o parecer prévio de um engenheiro estrutural (agrimensor, arquiteto ou engenheiro qualificado). Manchas escuras, úmidas e paralelas ao solo(mesmo com mais de um metro de altura) são, em vez disso, vestígios de umidade ascendente. A umidade da condensação e infiltrações são manifestadas por manchas no perfil superior das paredes (que muitas vezes também afetam os ambientes internos).
O que fazer
Nos casos de fissuras compatíveis com movimentos fisiológicos estruturais, a extensão destas ainda deve ser avaliada: se mínimas e sem destacamento do material, sua transformação deve ser monitorada ao longo do tempo, para evitar danos mais graves; geralmente pode ser remediado preenchendo a lacuna com produtos específicos (massa de silicone ou selante de acordo com a profundidade) e recobrindo com uma nova tinta.
- Por outro lado, para fissuras graves (profundas ou incomuns para o ponto em que se formaram), o profissional deve avaliar se a restauração do gesso é suficiente, com a inserção de redes anti-retração , ou se a consolidação estática é imprescindível .
- Na presença de manchas úmidas, deve-se entrar em contato com empresas especializadas na restauração .
Paredes internas
Umidade - Rachaduras - Inchaço e descolamento de acabamentos
No interior dos apartamentos podem existir vários sinais de degradação, atribuíveis à falta de manutenção regular ou a defeitos de construção (mais frequentes do que pensa). O aparecimento de manchas e umidade nas paredes pode indicar vazamento nas tubulações do sistema hidráulico e / ou de distribuição de aquecimento, mas também a ausência de isolamento térmico adequado das paredes (as chamadas "pontes térmicas", ou aqueles pontos de descontinuidade do materiais que requerem atenção especial na aplicação do isolamento). Às vezes, no entanto, as manchas são úmidas ou mofadas, nos cantos, são traços deixados pela condensação que, na maioria das vezes, é causada pela diferença de temperatura entre o ar interno que é quente e a parede que é frio. Já as fissuras podem ser geradas pela separação do gesso do suporte de parede subjacente, gerando o efeito denominado “dobrador” (ou seja, a adesão imperfeita da superfície ao substrato). Rachaduras profundas podem ser um sinal de problema estático.
O que fazer
Foi visto que os fenômenos possíveis são de natureza diferente, assim como as causas subjacentes. E algumas delas são atribuíveis aos materiais usados e ao tipo de construção usada.
- Para aprofundar as verificações relacionadas com qualquer dano é melhor consultar um técnico qualificado: pode ser necessária a opinião de diferentes figuras profissionais e, em alguns casos, para uma correta identificação dos problemas relacionados com as condições "térmicas" pode ser necessário o uso de equipamentos termossensíveis , como vídeo ou câmeras específicas , capazes de identificar áreas críticas dentro e fora do edifício.
Salas subterrâneas
Umidade - Molde - Peeling
O aparecimento de depressões no piso (devido, por exemplo, a movimentos da estrutura) pode gerar estagnação de água que, por sua vez, pode então iniciar uma lenta erosão dos revestimentos, além de favorecer o aumento da umidade que o torna insalubre as instalações e danifica as paredes. E mesmo as casas localizadas no andar superior, com o tempo, podem sofrer com o problema. A humidade e os bolores , se surgiram na base das paredes perimetrais e / ou em contacto com o solo, podem ser provocados pelo fenómeno da subida da água das fundações ou pelo contacto direto das paredes com o solo adjacente. Pelo contrário, se o fenômeno ocorrer em pontos altos das paredes, provavelmente há um rasgo ou vazamento na impermeabilização por trás dele.
O que fazer
Todos estes fenómenos são altamente degradantes: aos primeiros sinais é aconselhável efectuar verificações aprofundadas, consultando um técnico ou empresa especializada na área das impermeabilizações superficiais e profundas. As soluções então dependem da extensão do dano e da causa que o gerou.
- Em caso de situação grave, onde o problema é o contato direto com o solo, também é possível considerar a criação de um espaço de rastreamento ventilado ; tecnicamente, trata-se de obter um aspirador sanitário sob o primeiro andar do edifício, de forma a destacá-lo do solo e facilitar a ventilação para escoamento do excesso de umidade.
Luminárias
Descamação - Deformação - Selagem térmica ruim
O estado de conservação e a duração dependem do tipo de material e da idade da moldura da janela: Os produtos de PVC não requerem manutenção especial e são resistentes à exposição contínua às intempéries e aos raios ultravioleta; em alumínio possuem acabamentos duráveis e possuem as mesmas características de resistência aos agentes atmosféricos; as estruturas de madeira , especialmente se datadas, são as mais sujeitas a alterações com o passar do tempo. Os problemas relacionados com o mecanismo de fecho e ferragens , bem como com a fixação da moldura da janela à alvenaria, podem surgir ao longo dos anos em todos os tipos.
O que fazer
Para janelas de madeira, é aconselhável verificar duas vezes por ano : antes do verão e antes do inverno. Ao verificar frequentemente o estado de conservação, é possível evitar o seu deterioramento e, se necessário, intervir a tempo na película de tinta que protege o material.
- Independentemente do material, em todos os tipos de janelas, deve-se atentar para a verificação da estabilidade e integridade das vedações de contato : se cortadas, tensionadas, secas ou quebradas, tendem a fazer a janela perder sua capacidade de vedação.
- Relativamente à execução de eventuais reparações, sem prejuízo da substituição de vidros partidos e do registo dos mecanismos de fecho, para todos os restantes problemas o ónus da intervenção não é compatível com o resultado alcançável; a solução é, sem dúvida, a substituição completa por um produto com melhor desempenho no que diz respeito ao conforto climático e à poupança de energia, tendo também em conta os incentivos estatais.
Espaços comuns
Paredes ausentes - cavidades
Pátios, mas também telhados planos, escadas e espaços verdes: deve ser verificada a integridade e estabilidade dos elementos aí presentes. Em particular, são os pavimentos e a superfície asfáltica que podem sofrer as variações térmicas, os efeitos do smog e a frequência de uso e, consequentemente, serem danificados. Na verdade, pode ocorrer levantamento e mergulho, até peças inteiras perdidas. Obstruções podem ocorrer em correspondência das vias de descarga de água, devido ao acúmulo de folhas e detritos.
O que fazer
No que se refere à utilização dos espaços comuns, equipamentos ou onde haja direito de utilização, deve ser assegurada uma vigilância constante, com verificações anuais , nomeadamente no que se refere à estabilidade e consistência dos materiais utilizados e ao funcionamento dos ralos.
- As obrigações de controle sobre os sistemas de condomínio são da competência da administração do edifício. As verificações e relatórios (também preventivos) são pretendidos “por” o condomínio individual como presença permanente no edifício.
Trabalhos de manutenção no condomínio: o calendário
| Objeto | Intervenção |
| Varandas / terraços | Extraordinário: 10-15 anos |
| Pátio | Remodelação: 10-20 anos |
| Beirais e algerozes | Ordinário: 1 ano / Extraordinário: 10-15 anos |
| Sistema de esgoto | Ordinárias: 6 meses / Extraordinárias: 10 anos / Reestruturação: 15-30 anos |
| Sistema de luz | Ordinárias: 1 ano / Extraordinárias: 10-15 anos / Reestruturação: 20-30 anos |
| Sistema de gás | Ordinário: 1 ano / Extraordinário: 10-15 anos |
| Aquecedor | Ordinárias: 1 ano / Extraordinárias: 10-15 anos / Reestruturação: 20-50 anos |
| Gesso externo | Extraordinário: 10-25 anos |
| Ladrilhos de fachada | Extraordinário: 15 anos |
| Gesso interno | Pintura: 2-5 anos / Remodelação: 10-15 anos |
| Drenos e fossas | Sangramento: 1 ano |
| Lift | Ordinário: 6 meses / Extraordinário: 10-15 anos / Substituição: 20-30 anos |
| Persianas | Ordinário: 1 ano / Reestruturação: 20-50 anos |
| Portas | Ordinárias: 5 anos / Reestruturação: 15 anos |
| Escadas e patamares | Extraordinário: 10-15 anos |
| Sótãos e caves | Extraordinário: 10-20 anos |
| Cobertura | Ordinárias: 1 ano / Extraordinárias: 10 anos / Reestruturação: 15-40 anos |
Manutenção ordinária ou extraordinária? O município estabelece
Em alguns casos, os trabalhos de manutenção estão sujeitos à apresentação na Câmara Municipal de uma prática de construção. Os procedimentos burocráticos neste sentido são regulamentados a nível nacional pelas leis n. 73 de 22/5/2010 e no. 106 de 07/12/2011. Mas são as autarquias locais que têm as suas próprias directivas no território da sua competência. Por isso, antes de iniciar qualquer atividade de reestruturação, é necessário consultar o escritório técnico do Município onde está localizado o imóvel : muitas vezes a classificação das obras varia de acordo com o local. De uma forma geral pode-se considerar que por manutenção ordinária entende-se as obras de reparação, renovação e substituição de acabamentos de edifícios; mas também aqueles necessários para integrar ou manter as plantas existentes eficientes. A manutenção extraordinária, por outro lado, inclui a modificação de partes, inclusive estruturais, do edifício . Além disso, essa classe também inclui a construção de saneamento e serviços tecnológicos.
Em colaboração com Zerotrearchitetti Associati, Concorezzo (Mi)