Quem decide comprar uma casa, deve cumprir uma série de obrigações. Uma etapa fundamental no processo de compra e venda de um imóvel diz respeito ao contrato preliminar, também conhecido como compromisso . É um acordo entre o vendedor e o comprador , com o qual ambos se comprometem mutuamente a celebrar um contrato de venda posterior e definitivo. O compromisso não é obrigatório , mas é estipulado por motivos específicos que não permitem a venda imediata, porém, comprometendo as partes na concretização da transação. Por exemplo , pense no comprador que não tem disponibilidade imediata de dinheiro para comprar a casa e, portanto, deve entrar em contato com um banco ou financeira para obter uma hipoteca., ou para o vendedor que ainda não recebeu a nova casa para vender. Nestes casos, um compromisso deve ser feito .
As características do contrato preliminar de vendas
É um contrato real que deve ser sempre escrito, prestando especial atenção ao conteúdo. Se você escrever no pré-contrato, por exemplo, “Tizio vende para o Caio, que compra, o imóvel localizado na via …”, nesse caso não é um pré-contrato, mas uma venda real. No acordo, porém, "Tizio promete a Gaio vender, e Gaio promete a Tizio comprar, a propriedade localizada em …". O compromisso deve conter todos os elementos essenciais do contrato que as partes se comprometem a estipular: o seu consentimento expresso, a determinação do imóvel, com indicação da morada, das características do imóvel a transferir (apartamento, cabana, etc., número e natureza dos quartos, dados cadastrais, anexo de plantas, certificado de desempenho energético), e o preço de venda. Cláusulas adicionais denominadas "acessórias" podem ser incluídas no compromisso, como o prazo para proceder com a estipulação do contrato de venda definitivo. Os prazos , neste caso, são determinados pela hipoteca que o comprador obtém ou pela conclusão da obra e posterior entrega do imóvel ao vendedor. O prazo para conclusão da venda pode ser simples(quando uma das partes não quiser ou não puder celebrar o contrato final, ele ficará inadimplente e inadimplente, mas o contrato continuará a ser vinculativo) ou essencial (quando a parte em cujo interesse o prazo foi estipulado, não declarar no prazo de 3 dias a partir de caducidade de querer a execução do contrato, este será resolvido por lei, de forma automática, sem necessidade de novas declarações, pelo que o próprio contrato deixará de vincular as partes). O compromisso pode ser redigido por notário com escritura pública ou contrato privado autenticado .
A transcrição nos registros imobiliários e registro na Receita
Uma protecção para as partes , uma vez estipulado o contrato preliminar, é a sua transcrição nos Registos Imobiliários , os registos públicos nos quais são inscritas todas as escrituras relativas a bens imóveis, tais como doações, registos de hipotecas, execuções hipotecárias, etc. Para a transcrição é necessária a intervenção do notário. Neste caso, acrescenta-se ao imposto de registo e ao imposto do selo de 155 euros o pagamento do imposto hipotecário de 200 euros e do imposto hipotecário de 35 euros . Uma vez transcrito o acordo preliminar, qualquer outra operação posterior relativa ao imóvel objeto da futura alienação não terá efeitos para o prometedor. A transcrição da preliminar deixa de produzir efeitos se a escritura definitiva de venda não for transcrita no prazo de 1 ano a contar da data acordada pelas partes para a celebração do contrato ou, em qualquer caso, no prazo de três anos a contar da própria transcrição da preliminar.
Não apenas transcrito: o contrato preliminar também deve ser registado na Agência Fiscal no prazo de 20 dias após a assinatura ou 30 se o contrato for celebrado com a intervenção de um notário. No momento do registo deve ser pago o imposto de registo, que tem um valor fixo de 200 euros , independentemente do preço da venda e do imposto de selo, igual a 16 euros a cada 4 lados e em qualquer caso a cada 100 linhas. Quando o contrato prevê pagamento antecipado, é devida a taxa de inscrição no valor de 0,50% sobre os valores provisionados a título de confirmação e de 3% sobre os valores provisionados a título de antecipação do preço de venda. Note-se, porém, que o imposto pago no contrato preliminar será então deduzido do imposto pago pelo registo do contrato definitivo.