Conteúdo processado
- EXISTEM DOIS TIPOS
- A LEI PODE EXTINGIR
- PODE SER FECHADO POR MOTIVOS DE SEGURANÇA
- É A FEIRA DA VANTAGEM? AS DESPESAS SÃO DIVIDIDAS
- EM RESUMO: OS ARTIGOS DO CÓDIGO CIVIL
O proprietário de um imóvel que não tenha acesso direto à via pública, pode transitar pelo terreno vizinho sem que este se oponha. Podemos assim resumir a servidão, um direito real do nosso ordenamento jurídico que, no essencial, obriga o titular do denominado "fundo de serviço" a colocá-lo à disposição do titular do "fundo dominante". De acordo com o art. 1067 cc então, o primeiro “nada pode fazer que diminua o exercício da servidão ou o torne mais incômodo”. Por outro lado, o dono do fundo dominante "não pode fazer inovações que tornem a condição do fundo de serviço mais onerosa". O Código especifica ainda que para a configuração de uma faixa de servidão não é necessário que os fundos se confinem: basta que estejam próximos, para determinar uma utilidade efetiva. Utilidade que nem sempre está ligada exclusivamente à necessidade real. Às vezes a servidão pode ser apenas uma questão de conveniência , como é o caso da estradinha inserida na propriedade do vizinho, que permite o acesso à via pública mais facilmente do que outro caminho sinuoso.
EXISTEM DOIS TIPOS
Existem muitas maneiras de classificar as servidões; há as voluntárias, regidas por contrato entre as partes, e as obrigatórias, como a servidão de passagem. Nesse caso, se os donos dos dois fundos não chegarem a um acordo, é a lei que determina se existem as condições para a constituição da servidão, cabendo aos proprietários pedir ao juiz a sentença de sua constituição. Conforme exigido pelo art. 1053 do código civil, o titular da caixa de serviço receberá do dono da caixa dominante uma indenização proporcional ao dano causado pela passagem.
Para que o direito de passagem seja implementado, é suficiente que os fundos estejam próximos. Desta forma, a utilidade real é destacada.
Como outros direitos reais limitados, a servidão também pode cessar. Isso acontece, por exemplo, nos seguintes casos: o contrato entre as partes expira ; o proprietário do fundo dominante renuncia ; o dono da massa servidora renuncia à posse da massa ou há sentença que declara que a servidão já não é necessária. E novamente, como arte. 1.072 do Código Civil, quando uma única pessoa for dona do patrimônio do dominante e servidora. Por fim, a servidão cessa quando não é exercida durante vinte anos pelo proprietário da propriedade dominante.
O proprietário de um imóvel sobrecarregado de servidão tem a liberdade de fechar a passagem com cerca ou portão , de forma a tornar mais segura a sua propriedade, mas com uma condição: deve sempre garantir e não dificultar o trânsito do vizinho proprietário . A arte. 841 do código civil permite ao dono da caixa de distribuição fechar o seu imóvel a qualquer momento, sem no entanto excluir o acesso a quem tenha passagem .
Um conceito enfatizado pela arte. 1067, que proíbe explicitamente o agravamento ou redução do exercício da servidão. Assim, se o dono da propriedade de serviço decidir instalar um portão automático, deve primeiro certificar-se de quenão dificultem o trânsito do vizinho, a quem deverá ainda entregar as chaves ou o telecomando para abertura à distância do portão. O custo da obra, salvo acordo em contrário, é suportado pelo proprietário da estrada , que por sua própria iniciativa decidiu encerrá-la.
Infelizmente, nem sempre as partes envolvidas resolvem a questão de forma pacífica, pelo que em muitos casos é necessário consultar o juiz , que avalia se a intervenção dificulta ou impede significativamente a passagem.
O direito de passagem é objeto de recente sentença do Supremo Tribunal Federal (n. 17550 de 1º de agosto de 2022-2023), que estabeleceu como “é direito do proprietário do terreno que cumpre o exercício do direito de modificá-lo e portão para impedir o acesso de não beneficiários , ainda que o exercício deste direito possa causar inconvenientes mínimos e insignificantes ao titular do fundo dominante em relação aos métodos de trânsito anteriores ”.
Existem várias frases a favor do fechamento da passagem. O Supremo Tribunal Federal também voltou recentemente a se pronunciar sobre o assunto e reafirmou, por exemplo, a legitimidade da instalação da barra de abertura automática (Acórdão nº 1584/2021).
É A FEIRA DA VANTAGEM? AS DESPESAS SÃO DIVIDIDAS
Quem paga os custos de manutenção e reparação ou mesmo apenas a limpeza das servidões ? O ideal é que os donos dos dois fundos cheguem a um acordo sobre a distribuição, mas se a lei não chegar a um acordo, é o dono do fundo quem mais se beneficia com as obras. Obviamente, quando a vantagem é justa, as despesas devem ser divididas entre os detentores dos dois fundos . No caso de uma das duas partes decidir pela realização de obras na faixa de servidão, terá de seguir regras específicas. O assunto é tratado pelo art. 1069 ccsegundo a qual, se a intervenção for proposta pelo dono do fundo dominante, ele “deve escolher o momento e a forma de causar menos transtorno ao dono do fundo de serviço . Ele deve fazer as obras por sua própria conta, a menos que de outra forma estabelecido pelo Título ou pela lei. No entanto, se as obras beneficiarem também o fundo de garantia, as despesas são efectuadas na proporção dos respectivos benefícios ”. Deve-se, portanto , pesar cada caso individual , ainda que em princípio o gasto com a pintura do portão, por se tratar de uma intervenção puramente estética, fique por conta do dono da caixa de custódia (quem mais beneficia), enquanto o conserto do dispositivo que a controla a abertura ficará a cargo do proprietário dominante.
EM RESUMO: OS ARTIGOS DO CÓDIGO CIVIL
O Código Civil dedica amplo espaço às servidões, a começar pelo art. 841 que permite ao titular do fundo encerrá-lo à vontade, tendo o cuidado de não limitar o direito de acesso do titular do fundo vizinho. Salvo acordo em contrário, art. 1053 prevê que o titular da caixa de distribuição receba indenização do titular da caixa dominante, sendo que, quanto à manutenção e despesas decorrentes, o art. 1069 especifica a forma de remuneração tanto ao titular do fundo que obtém os maiores benefícios das obras realizadas, segundo um critério proporcional. Os artigos compreendidos entre 1072 e 1078 do Código Civil, por fim, incidem sobre a extinção da servidão, que ocorre quando o sujeito é ao mesmo tempo titular do fundo de servidão e do fundo dominante, em razão da caducidade do contrato entre as partes,renúncia, decisão do juiz ou quando não for exercida por vinte anos pelo titular do fundo dominante.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it