Conteúdo processado
- Diferentes tipos dependendo das tarefas
- Quem paga os custos do aquecimento ao lixo
- Cessação do serviço ou dispensa. Tempo e métodos
- Alugar ou vender imóveis relacionados
A implantação do serviço de portaria é aprovada pela assembleia do condomínio. Em segunda convocação, é necessário o voto favorável da maioria dos presentes, representando, no mínimo, 1/3 dos milésimos de titularidade. Nessa altura, a mesma assembleia delega ao administrador a tarefa de escolher o guarda-redes, assumindo-o com o “Acordo Colectivo Nacional dos Funcionários dos Proprietários de Imóveis”.
Diferentes tipos dependendo das tarefas
O contrato para empregados de proprietários de imóveis prevê diferentes tipos de porteiros conforme executem seus trabalhos de vigilância (vigilância cuidadosa do prédio durante o expediente), os quais são responsáveis pela guarda (o compromisso genérico de conservação e protecção do edifício, que pode implicar eventuais activações, mesmo fora do horário de trabalho), utilizem ou não o alojamento, tenham outras tarefas acessórias e cuidem da limpeza ou jardinagem, por exemplo.
QUE DEVERES Os
deveres podem mudar de condomínio para condomínio, ainda que algumas tarefas devam ser consideradas universais, como a fiscalização e guarda ou a recepção e distribuição de correio normal.
• O goleiro também tem a função de relatar quaisquer infrações ao regulamento do condomínio, que ele deve respeitar.
• Refira-se que o serviço de limpeza nem sempre faz parte das tarefas normais e o condomínio pode também confiá-lo a empresas externas.
• No que diz respeito ao alojamento, se exigido pelo contrato, deve ser gratuito e consistir em pelo menos dois quartos, um dos quais utilizado como cozinha.
• Os cômodos passam a ser três se a família do zelador for composta por pelo menos quatro pessoas que moram juntas, incluindo o porteiro. Se, por outro lado, a casa não for fornecida, ainda é necessário providenciar uma guarita e banheiros que possam ser acessados diretamente.
Quem paga os custos do aquecimento ao lixo
O concierge é um serviço que diz respeito ao interesse comum de todos os condomínios, que o utilizam da mesma forma. Por isso, de acordo com o art. 1123 cc, as despesas devem ser divididas proporcionalmente ao valor dos imóveis.
• De acordo com o CCNL, o vencimento dos porteiros com alojamento inclui, entre outras coisas, uma contribuição para a eletricidade na ordem dos 40 kWh por mês e para a água de 120 metros cúbicos por ano, incluindo aquecimento se centralizado.
• Em caso de existência de sistema autónomo, é devido ao zelador o reembolso de uma quantia, calculada em função do volume da casa, pelo período e pelas horas de ignição previstas na legislação nacional.
• A manutenção ordinária do sistema autónomo é assegurada pelo porteiro, enquanto a manutenção extraordinária fica a cargo do empregador, ou seja, do condomínio.
• Finalmente, cabe ao custodiante pagar o imposto sobre resíduos.
Cessação do serviço ou dispensa. Tempo e métodos
O condomínio pode decidir a qualquer momento pelo cancelamento do serviço de portaria e dispensa do porteiro, mesmo que não haja justa causa para a dispensa.
• Para proceder, é necessário que a assembleia, em segunda convocação, se pronuncie a favor da supressão com a maioria dos presentes e com pelo menos 1/3 do valor global do edifício.
• A questão complica-se quando o serviço é prestado pelo regulamento do condomínio: neste caso é necessário alterar o regulamento com o voto da maioria dos presentes na assembleia e pelo menos metade do valor do edifício (artigo 1136, n.º 2 do Código Civil )
• Uma vez cancelado o serviço, existe a necessidade de gerir a expulsão do guarda-redes, que se dá “por motivo justificado e objectivo”. l Dependendo do contrato aplicado, os tempos de notificação podem variar. Para arte. 114 do Ccnl Confedilizia, a decisão deve ser comunicada por escrito com uma antecedência de 12 meses: se o porteiro utilizar o alojamento, é obrigado a devolvê-lo no termo do prazo de aviso. Este último é reduzido para 6 meses se o contrato assinado pela Federproprietà-Confappi e outros for aplicado ao goleiro.
• O despedimento também pode ser consequência de comportamento negligente do trabalhador (previsto tanto no acordo coletivo como no individual) ou de infrações graves. • Nestes casos, seguindo o procedimento previsto no art. 2 da lei n. 108/1990, o administrador do condomínio, sujeito à autorização da assembleia que delibera com as maiorias ordinárias, comunica por escrito ao empregado a vontade de demiti-lo, indicando o aviso prévio.
• Após o recebimento da notificação, o goleiro tem 15 dias para perguntar os motivos da expulsão.
• Por sua vez, o condomínio pode responder no prazo de 7 dias e sempre por escrito.
• A sentença da Suprema Corte de 18 de novembro de 2000, n. 14949, decidiu que a medida só entra em vigor quando o condomínio comunicar ao empregado a destituição da deliberação da assembléia.
• Caso o porteiro não utilize o alojamento, o condomínio envia - por correio registado - um aviso prévio de 45 dias, que aumenta para 3 meses se utilizar uma casa dentro do edifício.
• Um caso especial é o da morte do cuidador: nos três meses seguintes, os coabitantes ou sujeitos sob seus cuidados podem continuar a viver no alojamento.
Alugar ou vender imóveis relacionados
A arte. 1117 do Código Civil italiano com "Partes comuns do edifício", no que diz respeito aos quartos utilizados como guarita e alojamentos de porteiro, define-os como "bem comum ".
• Uma vez interrompido o serviço de concierge, o alojamento que hospedava o funcionário permanece vago . Para evitar o seu abandono (e eventuais custos vazios de manutenção), mas sobretudo para obter lucro, o condomínio pode decidir alugá-lo ou vendê-lo à vista .
• Uma vez que esta é uma parte comum do prédio, metade dos presentes na reunião precisa do voto favorável de decidir sobre o contrato de arrendamento, em posse de pelo menos 50% dos milésimos do edifício.
• Para a venda , porém, é necessário o voto unânime dos condôminos . Depois, uma vez concluída a negociação, os lucros serão repartidos com base nos milésimos de propriedade de cada condomínio individual , salvo decisão em contrário dos proprietários, por exemplo para a divisão em partes iguais.
Se o condomínio decidir deixar o porteiro, seu antigo alojamento pode ser alugado. A receita resultante, dividida em milésimos, vai para a declaração de impostos.
Em colaboração com o advogado Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242. www.fna.it