- Nosso especialista, advogado Stefano Gorla ([email protected]) responde às perguntas dos leitores sobre a casa
Pergunta de Alex : Devo vender uma propriedade e emitir o certificado de desempenho energético ao comprador . O sistema elétrico remonta a 1991. Devo reformá-lo e adaptá-lo aos novos padrões para obter a certificação?
Resposta: A Lei 90/2013 estabeleceu a obrigação, sob pena de nulidade, de anexar o certificado de desempenho energético do edifício aos contratos de venda de imóveis. Este documento pode ser solicitado a expensas do vendedor a um profissional habilitado (por exemplo um engenheiro), que deve descrever o estado dos sistemas nas condições em que se encontram, de forma a permitir ao potencial comprador avaliar a conveniência do negócio. Na verdade, se os sistemas não estiverem em conformidade com a lei, o comprador terá que providenciar às suas próprias custas, a fim de viabilizar as instalações. Por outro lado, não existe qualquer obrigação para o vendedor de cumprir determinadas normas, uma vez que o cumprimento de determinadas normas apenas está previsto para edifícios novos (a partir de 2008) ou renovações significativas.
Pergunta de Mauro M .: Comprei uma casa de uma construtora no ano passado no PEC * homologado em 2013. No momento foram construídas duas unidades e moramos ligados aos medidores do pátio. Especificamos na escritura que as obras e os encargos são de responsabilidade do fabricante, mas ele não prossegue. O que diz a lei e quais são os prazos?
Resposta: As construtoras privadas têm o direito de celebrar contratos para a construção de empreendimentos imobiliários em áreas cedidas por órgãos públicos locais. As partes na relação são exclusivamente a Construtora e a Administração Pública, enquanto os compradores dos imóveis são considerados terceiros. Consequentemente, em caso de inação por parte do Fabricante, ou a execução das obras não de forma artesanal, somente o Município tem o direito de atuar para o correto cumprimento do particular ou, alternativamente, para a retirada da concessão em precedência emitida para o fabricante inadimplente. No entanto, terceiros, como compradores de edifícios, podem tomar medidas contra o Construtor para obter indenização por danos não contratuais resultantes do não cumprimento ou atraso. Sobre isso,Ressalte-se que o fabricante é obrigado a cumprir os prazos prescritos no Convênio por ele firmado com o Município.
Pergunta do Enzo : Estou comprando uma casa e pretendo fazer algumas reformas incluindo: reforma total do banheiro, piso novo, adição de uma nova tomada elétrica. Junto com isso, também terei que erguer uma parede de separação interna para criar uma nova sala com uma nova atualização cadastral. Gostaria de passar por todos os procedimentos necessários para aproveitar o bônus de reestruturação. Agora gostaria de saber que tipo de obrigações tenho e se devo ter um arquiteto? Que tipo de declaração devo fazer CIA, DIA, SCIA…? Quando a coordenação de segurança é necessária?
Resposta: De acordo com o atual regulamento de construção, a mera comunicação de início de atividade (CIA) é suficiente para intervenções de manutenção ordinária, que não envolvam inovação da edificação, sendo necessária a notificação certificada de início de atividade (SCIA, que tem substituiu o DIA embora ainda solicitado por alguma autarquia local) por um técnico qualificado para a reabilitação e integração das estruturas existentes, ou, no caso de renovações "pesadas", o alvará de construção . Na presença de várias empresas envolvidas nas obras de reabilitação, será nomeado um coordenador de segurança, com exceção das intervenções privadas inferiores a € 100.000,00 não sujeitas a licença de construção.
Pergunta do Aldo : Moro no 1º andar de um edifício composto por 4 condomínios em 2 pisos. O meu apartamento tem uma exposição angular e é composto por 4 loggias com cerca de 40 cm de profundidade. O condomínio do 2º andar tem loggias de tamanho padrão caindo aos pedaços e exige que as despesas fiquem por minha conta. A questão é a seguinte: quem é o responsável pela manutenção da loggia acima do meu apartamento, tendo em vista que não tenho cortinas ou qualquer outra coisa presa na parte inferior da varanda do 2º andar?
Resposta: De acordo com uma orientação jurisprudencial bem estabelecida, na distribuição dos custos de reconstrução de um terraço loggia não se pode ignorar a função fundamental de revestir o piso inferior. Por esse motivo, o art. 1125 cc no que se refere ao sótão, segundo o qual as despesas serão divididas 50% entre os dois proprietários, sendo o revestimento da responsabilidade do proprietário do piso superior e o gesso, cor e decoração do proprietário do piso inferior do teto.
* A sigla PEC indica o plano de construção acordado que as construtoras podem estipular com os Municípios para a construção de conjuntos residenciais em áreas vendidas mesmo gratuitamente após a conclusão das obras de urbanização. O Construtor está sujeito ao cumprimento das condicionantes previstas na própria Convenção e nos casos de não cumprimento dos métodos e prazos de execução o Município pode revogar as concessões inicialmente outorgadas. Por este motivo, o comprador, que deverá pagar um preço vantajoso por se tratar de habitação pública (ainda que com contrato), não pode reclamar o descumprimento dos contratos, que dizem respeito apenas à Construtora e ao Município, mas pode obviamente pedir o danificar.