Casas em construção: o que observar

Antes de decidir pela compra de uma casa em construção, é bom saber - para além das vantagens - os possíveis riscos e o tipo de protecções previstas na lei. Para se proteger tanto quanto possível das consequências negativas. Para responder às perguntas de Marzia, Damiano e alguns outros leitores, propomos um artigo de Cose di Casa sobre o assunto.

A maioria das famílias italianas ainda vê a compra de uma propriedade - em particular a primeira casa - o melhor local para suas economias. Em alguns casos a escolha é orientada para uma casa ainda em construção, o que sem dúvida pode oferecer vantagens: menor custo (geralmente 10% menos do que uma casa já construída), a possibilidade de fazer alterações para torná-la mais adequada à sua própria necessidades, uma maior personalização porque é possível intervir na escolha dos acabamentos e outros pormenores, modernidade na distribuição dos espaços e nas soluções técnicas adoptadas - nomeadamente no que diz respeito à poupança energética - além da predisposição para tecnologias modernas (Internet, banda larga, domótica, TV satélite, etc.).

Sem esquecer que o valor do imóvel no mercado permanece elevado durante muitos anos, que durante muito tempo não terá de sofrer remodelações, que custará menos em manutenção e aquecimento graças aos actuais sistemas construtivos e que a empresa se obriga a assegurar o prédio por 10 anos contra defeitos de construção ; além disso, com este tipo de compra pode usufruir dos benefícios da primeira habitação e pagar o IVA de 4% em vez de 10% .

É importante, no entanto, prestar a máxima atenção durante as negociações que antecedem a compra de uma casa inacabada, inquirindo ou contactando consultores e especialistas do sector em caso de dúvidas, para evitar o risco de perda irremediável dos montantes. antecipado. De facto, a legislação de protecção dos compradores de imóveis em construção ainda é pouco conhecida pelos particulares e está essencialmente sujeita ao cumprimento, mais ou menos escrupuloso, dos construtores.

Quais são os riscos

Dado o grande investimento de capital, é muito importante fornecer ferramentas de proteção para prevenir todo tipo de imprevistos. Ao celebrar um contrato preliminar de compra de um imóvel a construir, corre o risco de perder o capital investido, caso a construtora venha a falir, por exemplo . Daí resultaria inevitavelmente a impossibilidade de obter a entrega do bem abrangido pelo contrato com a (mínima) esperança de obter a devolução das importâncias pagas a título de adiantamento.

Quando a construtora não consegue mais cumprir as obrigações contraídas com fornecedores e bancos, os credores não têm escolha a não ser recorrer ao tribunal de falência . A suspensão da obra que se segue (ou o risco de perder a propriedade da casa recém-adquirida, em virtude da chamada ação revogatória da falência) afeta inevitavelmente a relação entre o construtor e os aspirantes a proprietários das casas em construção, que assim se tornam por sua vez credores da falência em relação a adiantamentos pagos por um imóvel que, com toda a probabilidade, nunca se tornarão proprietários.

Portanto, a única solução viável seria participar, juntamente com os outros credores do Fabricante, no processo de falência para obter pelo menos um reembolso parcial das importâncias pagas. No entanto, a presença de credores importantes - como o Estado para os impostos sonegados ou os bancos para os vultosos empréstimos concedidos e não honrados - frustra efetivamente as tentativas de compradores individuais de obterem o reembolso do preço antecipado ao fabricante.

As vantagens de adquirir um imóvel em construção são inúmeras: desde o custo inferior ao de um já construído com 4% de IVA subsidiado, até uma maior eficiência energética.

As proteções da lei

Para contornar esse delicado problema, que em alguns casos fez com que mais de uma família perdesse a casa, Decreto Legislativo 122/05 , com o qual o Legislador preparou instrumentos de proteção que podem prevenir consequências em prejuízo dos compradores dos imóveis a serem construídos , caso o construtor não consiga manter o que foi acordado.

Além disso, com o chamado Decreto da Casa (ou Decreto-Lei nº 47/14), foram feitos acréscimos textuais mínimos , mas significativos , que acabaram por desvendar algumas questões interpretativas que a jurisprudência teve que tratar. A legislação aplica-se aos contratos estipulados entre uma parte tradicionalmente considerada “forte” (a construtora ou cooperativa de construção) e uma parte considerada “fraca” (o particular ou membro da cooperativa).

Portanto, questionamos se as rígidas obrigações impostas ao fabricante ( emissão de fiança e apólice de seguro, necessidade de indicações específicas no contrato, etc.) poderiam de alguma forma ser contornadas por isso diante de assuntos privados que não estão muito cientes de seus direitos ou mesmo desistindo deles apenas para comprar a "casa dos sonhos".

Justamente para evitar episódios de abusos por parte de possível fabricante incorreto, o Decreto da Casa sancionou a inalienabilidade dos direitos por parte do comprador , no sentido de que, independentemente da vontade das partes, qualquer disposição em conflito com a lei deve ser entendida como inválido.

Isso significa, por exemplo, que a renúncia prévia à garantia privada , denominada "fiança" , que prevê a devolução , por um banco, dos valores pagos pelo comprador na infeliz hipótese de impossibilidade da construção ser impossível , não teria valor. concluída: o comprador pode sempre e em qualquer caso exigi-la. Da mesma forma, sempre terá o direito de intentar uma ação judicial pela falta de fiança, mesmo que a tenha expressamente renunciado.

Para garantir os compradores, o Legislador com o Decreto da Câmara de 2022-2023 sancionou a inalienabilidade dos direitos por parte do comprador, independentemente de quaisquer acordos que ele tenha firmado mais ou menos involuntariamente.

O papel dos bancos

O construtor, ciente da obrigação que lhe é imposta pela lei de proteger, através da intervenção dos bancos, o investimento imobiliário de particulares, pode assim tentar contornar a legislação, fazendo com que o comprador assine, de forma mais ou menos consciente, uma declaração renunciar aos seus direitos, o que deve impedir que as reivindicações legítimas de garantia do sujeito privado sejam invocadas em juízo.

O Decreto da Câmara, que prevê a inalienabilidade do direito à garantia do reembolso em favor do comprador , impede efetivamente que isso aconteça, pois, mesmo que o fabricante consiga obter a assinatura da declaração de renúncia, tal declaração não teria valor. Pelo contrário, o particular pode sempre recorrer ao Tribunal para fazer valer o seu direito à garantia da restituição do fabricante .

É evidente, aliás, que as aspirações de quem se prepara para comprar um imóvel em construção podem ser frustradas pelo insucesso do construtor, com o risco de perder os adiantamentos entretanto pagos. Para não incorrer neste dano gravíssimo, o Construtor é obrigado a emitir uma garantia bancária que garanta ao comprador a devolução dos valores adiantados . É igualmente óbvio que o pedido de restituição pressupõe a apresentação de recibos de pagamento, ao passo que as quantias pagas "a preto" não podem ser reembolsadas: o banco, de facto, não pode ser chamado a reembolsar pagamentos dos quais não haja vestígio " escrito ". Para que o reembolso possa ser solicitado ao Banco, é necessário, em todo o caso, que o estado de crise do construtor se manifeste em toda a sua gravidade, seja através da execução hipotecária dos edifícios em construção ou da submissão à falência ou outros processos de insolvência.

Além disso, mesmo que o comprador tenha obtido do banco o reembolso dos adiantamentos ao construtor que entretanto falhou, o comprador que, antes da assinatura do contrato final, usou o imóvel como sua residência principal ou - conforme especificado pelo Decreto da Casa - de seu cônjuge ou de um relativo, tem o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço final alcançado no eventual leilão.

Em 2005 e 2022-2023, a legislação estabeleceu a obrigatoriedade de o fabricante ter garantia fiduciária e apólice de seguro em defesa do comprador.

Política obrigatória e fundo de solidariedade

Para evitar, então, que a falência comprometa a possibilidade de obtenção de indenização do construtor em caso de vício grave no imóvel vendido, nos termos do art. 1669 do Código Civil italiano, existe a obrigação de subscrever um seguro de dez anos. O Decreto nada diz sobre o valor a ser segurado, mas é claro que a eficácia da proteção não pode ser separada de uma garantia na medida em que pelo menos corresponda ao preço pago. O legislador, então, quis proteger as famílias do risco de perder a casa recém-entregue pelo construtor, entretanto, declarada falência, desde que um preço razoável tenha sido pago e a propriedade tenha sido usada como residência principal do comprador ,do cônjuge ou também de parentes (assim, por último, o Decreto da Casa).

Por fim, após os inúmeros casos de impossibilidade de recuperação dos valores pagos na sequência da falência da construtora, foi constituído um fundo territorial de solidariedade , com previsão de contribuições obrigatórias a cargo das próprias construtoras.

Agradecemos ao advogado Stefano Gorla ([email protected]) pela colaboração