Nosso especialista, o advogado Stefano Gorla ([email protected]) responde às dúvidas dos leitores sobre o condomínio
Pergunta de Claudia:Tenho um contrato conjunto com outras duas meninas 4 + 4, assinado em setembro de 2013. Uma das duas saiu de casa, com dois meses de antecedência, no final de maio de 2022-2023. O contrato foi automaticamente renovado em setembro para mim e para o outro inquilino, enquanto o nome da menina que saiu em maio permanece no contrato. Além disso, o proprietário assinou outro para um terceiro que assumiu em setembro. Em tudo isso meu problema agora é que o Proprietário exige de mim (o único que sobrou na casa até hoje) o valor integral do aluguel e despesas de condomínio, já que os outros dois inquilinos deixaram o apartamento em 30 dias por grave motivos, embora com correio registado por mim mas não assinado. Agora minha pergunta é: sou obrigado a pagar a soma deles se eles saem de casa em pouco tempo? E depois,meu contrato é diferente do terceiro ao último que assumiu em setembro. Resumindo, o que devo fazer? Não devo ter um mínimo de aviso prévio para decidir se devo permanecer em tais termos ou sair? Não me parece correcto que no prazo de 30 dias deva suportar despesas que julgo terem de responder pelo menos até um determinado prazo.
Resposta : Em contratos de arrendamento com vários inquilinos, cada um geralmente tem o direito de rescindir o contrato antecipadamente, mediante notificação adequada. Nesse caso, a obrigação de pagar o aluguel, solidário e solidário, é inevitavelmente transferida para os demais companheiros de quarto, sem prejuízo do direito do proprietário de fazer com que um terceiro assuma (a rigor, portanto, nas mesmas condições do desistente!). Na falta de aquisição, o desistente mantém-se, em qualquer caso, obrigado para com os ex-companheiros de quarto até ao termo do prazo de pré-aviso previsto no contrato (seis meses nos termos da lei), visto que os motivos graves que justificam a desistência antecipada não envolvem em si a perda de obrigações contratuais.
Pergunta da Emanuela : Gostaria de utilizar o Plano da Casa para aumentar um apartamento no rés-do-chão de um edifício de condomínio em cerca de 6 metros quadrados, isto deslocando o muro perimetral de um terreno que não faz parte do condomínio mas sim um jardim privado da minha propriedade. A expansão se daria em aderência e aproveitando as reentrâncias da edificação situadas sob e dentro dos limites salientes das varandas da unidade residencial superior. É possível obter a autorização da montagem do condomínio? Que maioria serviria?
Resposta : Em princípio, cada condomínio pode utilizar as partes comuns do edifício desde que não altere a sua destinação e não impeça os demais participantes de o utilizarem de acordo com a sua legislação (conforme art. 1102 do Código Civil). Eu sou em qualquer casoSão proibidas as inovações que possam prejudicar a estabilidade ou segurança do edifício, que alterem a decoração arquitetônica ou que tornem certas partes comuns do edifício inutilizáveis para o uso ou gozo de um único condomínio (art. 1120 do Código Civil). Por esse motivo, o Plano da Casa prevê o cumprimento de restrições precisas de distâncias e luzes, geralmente exigindo parecer favorável de uma determinada maioria, senão unanimidade, dos condomínios. O risco, na verdade, é o de sermos obrigados a demolir o edifício se mesmo um condomínio apelar ao Poder Judiciário da violação de um direito subjetivo ou condominial, como o decoro do prédio.
Pergunta de Jacob: Gostaria de saber se um administrador de construção sujeito ao regime de tributação mínima é obrigado a emitir fatura pela gestão de um edifício. Nesse sentido, é possível conhecer a norma que regulamenta o assunto?
Resposta : Como qualquer Profissional beneficiário do chamado Regime Mínimo, o Administrador do Condomínio também pode cobrar dos condomínios as taxas sem IVA e sem retenção na fonte, tendo o cuidado de indicar apenas o valor das contribuições previdenciárias (INPS ou outra Cassa di Previdenza) e aplicando ao original um selo fiscal de 2,00 €. A disciplina, contida no art. 1 A Lei 244/2007 foi atualizada em 2011 com a introdução do regime de vantagens e em 2022-2023 com a introdução do regime de taxa fixa.
Pergunta de Alessandra : Moro em um condomínio com dois primeiros andares para uso terciário e último andar com habitação, no total somos 5 proprietários. As escadas não eram limpas há três anos, antes havia uma empresa, agora ninguém quer cuidar disso, muito menos pagar uma empresa; o administrador me diz que não é uma obrigação legal limpar as escadas e, portanto, me pego fazendo isso para não viver na sujeira. Dos regulamentos, descobri que apenas emerge que pode decidir por maioria limpar-se ou confiar a terceiros, mas nada que diga respeito a não ter ninguém.
Resposta: Sobretudo em tempos de crise, surge na lei o problema da legitimidade de uma resolução condominial, aprovada por maioria, que obriga a minoria dissidente a realizar determinado serviço, como limpeza de escadas e patamares. Em nível sistemático, essa possibilidade foi negada, uma vez que a obrigação de contribuir para as despesas segundo o critério proporcional, nos termos do art. 1123 cc, não pode acarretar obrigações de "fazer" no lugar do pagamento. Há também que considerar a legislação sobre acidentes, que obriga a confiar a limpeza a uma empresa especializada protegida pelo INAIL, sob pena de a responsabilidade recair sobre os condomínios. Portanto, a assembleia deve envidar todos os esforços para decidir por maioria de votos a atribuição da limpeza à Empresa,colocar as despesas relativas às custas de todos, nos termos do art. 1123 cc