Nosso especialista, o advogado Stefano Gorla ([email protected]) responde às dúvidas dos leitores sobre o condomínio
Pergunta de Gabriel852: No meu condomínio já foram realizadas obras no valor de 65.000 euros. Cada condomínio pago na base de milésimos de propriedade portanto paguei 6.200 euros. Para usufruir da dedução fiscal a que tenho direito, o administrador emitiu-me um documento em que se constata que o meu direito é apenas de 5.200 euros. A explicação foi que, como alguns condomínios ainda não haviam pago, a fatura foi feita no valor de apenas 55.000 euros e, portanto, apenas este valor é tomado como referência para o direito à dedução fiscal devida. Eu me pergunto se isso está certo porque os condomínios que ainda não pagaram ainda têm uma dedução. Não foi possível reconhecer os pagamentos efetivamente efetuados a todos?
Resposta:Em Nota recente, a Agência Fiscal especificou que a dedução devida a cada condomínio não pode ultrapassar o valor devido com base nas milésimas tabelas em relação às despesas incorridas, decorrentes das faturas. Portanto, a dedução foi corretamente calculada sobre o menor valor faturado em relação ao valor efetivamente pago. Após o pagamento do saldo da obra, cada condomínio ainda terá o direito de ser reconhecida a parte do desconto não previamente acordada.
Pergunta de Micol P.: Moro em Roma, no 5º e último andar de um condomínio muito grande. Meu apartamento tem cerca de 110 metros quadrados e é completamente dominado pela lavanderia e um grande terraço. A casa de banho não é utilizada por nenhum dos condomínios, pelo contrário está bastante arruinada e abandonada a si mesma. Além disso, o terraço, onde bate o sol escaldante, não é isolado, mas tem apenas o piso clássico. Na verdade, muitas vezes inunda, criando infiltrações de água no meu teto. Posto isto, gostaria de poder anexar todo o quarto ao meu apartamento, comprando-o, para o renovar, e criando uma escada interna ou outra solução. Quem devo contatar? Para o administrador ou um notário?
Resposta: Para adquirir a propriedade exclusiva de uma parte comum do prédio do condomínio, como o terraço com lavabo, é necessário o consentimento unânime de todos os condomínios, ninguém excluído , pois a maioria estaria impedida de afetar negativamente os direitos do indivíduo . Em primeiro lugar, convém, portanto, colocar a discussão e votação da venda do terraço na ordem do dia da assembleia do condomínio. Somente depois de aprovada a respectiva deliberação por unanimidade, será possível entrar em contato com o Notário para as formalidades de transferência de titularidade.
Pergunta de Mariarita P.: Comprei o apartamento abaixo daquele onde moro com minha família (térreo, primeiro andar e acima do terraço comum). Como posso saber se posso uni-los com uma escada ou um pequeno elevador sem danificar o edifício? Como combinar utilitários?
Resposta: A fim de conciliar as necessidades dos proprietários individuais com a preservação das partes comuns do edifício, o art. O 1122 cc permite que cada condomínio realize obras dentro de sua propriedade, desde que não danifiquem as partes comuns e não causem danos à estabilidade, segurança ou decoro da edificação. Quem deseja realizar a obra deve informar o Administrador, que o reporta à assembleia para as devidas avaliações. Em caso de disputa, o recurso à Autoridade Judicial é possível.
Pergunta de Elena: Junto com minha irmã, sou dona de um prédio com 3 apartamentos, uma adega e um sótão deixados como herança de nossos pais. Em 2022-2023, incorremos em alguns custos de renovação da fachada externa, para os quais nos disseram que teríamos uma dedução de 50%. Hoje nos dizem que isso não é possível porque é um condomínio. Na realidade, a propriedade não coexiste partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum, mas é o assunto de propriedade indivisa entre mim e minha irmã. Pergunto por que não podemos aproveitar essa dedução.
Resposta: Na presença de comunhão hereditária, isto é, situação de copropriedade entre vários herdeiros da mesma propriedade em virtude da sucessão, não é possível distinguir as quotas individuais devidas a cada herdeiro até que ocorra a divisão. Os três apartamentos devem, portanto, ser considerados propriedade indivisa entre os herdeiros, com exclusão, portanto, da constituição de condomínio, o que, pelo contrário, pressupõe a atribuição exclusiva a cada proprietário de parte do edifício. A dedução caberá, portanto, ao co-herdeiro que fisicamente fez o pagamento e que esteja em posse dos respectivos documentos comprovativos.