Conteúdo processado
- As fases de aluguel para comprar
- O aluguel
- As obrigações das partes
- E se o inquilino não pagar o aluguel?
- E se o inquilino não quiser mais comprar o imóvel?
- Quem paga os impostos?
- Benefícios e riscos para as partes
Um passo muito importante na vida de todos, especialmente os jovens casais, é a compra da primeira casa, mas dada a dificuldade de acesso ao crédito imobiliário e a falta de liquidez necessária, foi introduzida recentemente uma forma de compra alternativa à clássica compra e venda.
Estamos falando de renda para comprar , um contrato introduzida pelo decreto Sblocca Italia com o qual o proprietário de uma propriedade oferece uma casa para o inquilino e futuro comprador que paga um aluguel. Findo o prazo fixado no contrato, o inquilino pode decidir pela compra do imóvel deduzindo do preço final parte das taxas já pagas. Vamos dar uma olhada em todos os aspectos fundamentais relativos ao aluguel para comprar.
As fases de aluguel para comprar
Comecemos por dizer que o aluguel a comprar pode ser estipulado para qualquer tipo de imóvel que você queira comprar no futuro: para uso residencial, mas também comercial. Pode também dizer respeito a um imóvel em construção. No entanto, se o ativo estiver em seu estado bruto, será necessário cancelar a hipoteca sobre ele; no entanto, é possível prever a aceitação do empréstimo. Proprietário e inquilino devem celebrar um contrato no qual destacar alguns elementos específicos que são:
- a concessão imediata, pelo proprietário, do uso do imóvel;
- a obrigação de pagar uma taxa composta por duas componentes distintas: a destinada ao pagamento da utilização (remuneração da fruição) e a que incide sobre o preço de compra;
- o direito de adquirir o imóvel dentro do prazo estabelecido em contrato;
- a possibilidade de atribuir ao preço de venda a parte da renda indicada para o efeito no contrato.
Existem duas fases em que o aluguel para comprar é dividido e são:
- a concessão do uso do imóvel pelo proprietário ao locatário que se obriga a pagar ao poder concedente a renda pactuada (tanto pela componente destinada a utilização como pela que será imputada ao preço de aquisição);
- qualquer transferência da propriedade do imóvel do concedente para o inquilino: não há obrigação mútua de proceder à escritura de venda, mas a lei reconhece o direito do inquilino de compra. Ao expirar o prazo previsto no contrato, você é livre para decidir se deseja ou não prosseguir com a compra.
Disto se segue que, se o inquilino decidir não comprar o imóvel, ao término do prazo, o contrato deixará de ter qualquer efeito e o proprietário terá o direito de devolver o imóvel e reter a totalidade do componente das taxas atribuíveis ao uso.
Se, em vez disso, decidir exercer o direito de compra, o concedente ficará obrigado a dar seu consentimento à venda e o locatário, por sua vez, deverá pagar o preço acordado líquido das taxas já pagas pelo componente a ser cobrado do preço.
O aluguel
No contrato de aluguel para compra, atenção particular deve ser dada à indicação do aluguel que o inquilino deve pagar ao proprietário do imóvel. Em particular, os dois componentes da taxa devem ser indicados, caso contrário, o mesmo contrato será invalidado. Estes componentes são um destinado ao pagamento de utilização (remuneração de fruição) e outro a imputar ao preço, caso o inquilino decida exercer o seu direito de compra.
As obrigações das partes
Aqui estão as obrigações e direitos mútuos do inquilino do inquilino:
- inventário e garantia : o locatário deve receber a entrega do imóvel no estado em que se encontra e proceder com o inventário e dar uma garantia, tal como a prevista no arrendamento, ou seja, a caução feita pelo locatário junto ao locador, não superior aluguel de três meses (a ser calculado em relação apenas à parte atribuível ao pagamento do uso)
- manutenção ordinária : o locatário é responsável pelas despesas e, em geral, pelos encargos relativos à guarda, administração e manutenção ordinária dos prédios e respectivas partes do condomínio (caso o imóvel seja em condomínio). A manutenção normal é a reparação de elementos acessórios de edifícios que, pela sua natureza, se desgastam e se deterioram com o seu uso normal (por exemplo, despesas com torneiras, ralos, interruptores, puxadores, vidros, revestimentos, sanitários, sistemas eletricidade, água e gás não internos à estrutura do edifício. O inquilino também é onerado com reparos extraordinários causados pelo não cumprimento das obrigações de manutenção ordinária.
- Reparações extraordinárias: o proprietário que cede o imóvel é responsável pelas reparações extraordinárias dos imóveis e respectivas partes condominiais, caso o imóvel se situe em condomínio. As reparações extraordinárias são aquelas necessárias para assegurar a estabilidade das paredes principais e abóbadas, a substituição das vigas, a renovação, total ou parcial, das coberturas, pisos, escadas, aquedutos, contenções ou paredes envolventes. A lista não é exaustiva e pode incluir todas as intervenções nas partes estruturais dos edifícios, bem como as de substituição de equipamentos (elétricos, canalizações, aquecimento, outros).
E se o inquilino não pagar o aluguel?
Se o inquilino não cumprir a sua obrigação principal, ou seja, pagar a renda, o locador pode iniciar um processo de execução forçada sobre os bens do inquilino (artigo 2910 do Código Civil) para obter o que é devido ou requerer a resolução do contrato. Uma vez rescindido o contrato, o concedente terá o direito não só de devolução do imóvel (caso o locatário não preveja a liberação do imóvel, o concedente terá que iniciar uma nova ação judicial contra ele), mas também de adquirir os aluguéis até na ocasião pagou a totalidade de seu valor e, portanto, também a parte a ser imputada ao preço de transferência, que será feito seu pelo concedente a título de indenização pelo dano sofrido.
E se o inquilino não quiser mais comprar o imóvel?
As partes não estão obrigadas a proceder à estipulação da escritura de compra e venda no prazo indicado no contrato. O inquilino pode, de facto, decidir não proceder à compra e o contrato, findo o prazo acordado, deixará de produzir qualquer efeito. Consequentemente, o concedente terá o direito de devolver o imóvel e de reter os aluguéis pagos até aquele momento pelo uso da casa, enquanto terá que devolver ao locatário a parte do componente a ser atribuída ao preço de venda.
Quem paga os impostos?
Durante o período de uso do imóvel, os impostos relativos à posse do imóvel, como o IMU, são cobrados do proprietário, como no caso dos arrendamentos, enquanto o imposto deve ser pago em parte pelo proprietário e em parte pelo locatário, de acordo com os percentuais definidos por cada município. A tari (imposto sobre resíduos) é cobrada do locatário como proprietário do imóvel.
Benefícios e riscos para as partes
As vantagens para quem decide vender um imóvel com a renda a comprar são, antes de mais, o elevado número de potenciais compradores que podem encontrar em comparação com uma venda clássica. O maior risco, porém, é que o inquilino decida não comprar o imóvel, mas neste caso o proprietário pode ficar com a totalidade ou parte do que foi pago pelo inquilino a ser cobrado no preço. O outro risco é encontrar o imóvel ocupado pelo inquilino inadimplente e ter de apelar ao juiz para liberá-lo e vendê-lo a terceiros. O proprietário também com o aluguel para comprar mantém a propriedade do imóvel até que o preço total acordado seja pago.
O inquilino, por outro lado, não terá qualquer obrigação, mas apenas o direito de adquirir o imóvel com plena liberdade para decidir, no termo do prazo, se pretende ou não exercer esse direito. Além disso, entre as vantagens destaca-se que os custos por ele suportados se limitarão apenas à manutenção ordinária, enquanto o peso dos impostos diretos e locais (IMU, maior participação da TASI), permanecerá por conta do proprietário / vendedor.