Conteúdo processado
- Elevador: segurança para todos
- Usufruto e propriedade pura
- O caso dos ex-cônjuges
- Antes de comprar, verifique o que já foi aprovado
A gestão de um condomínio envolve dois tipos de despesas distintas: as normais dizem respeito à manutenção regular de serviços comuns, como elevador e escadas. Para sua aprovação, em primeira convocação, é necessário o voto favorável de metade dos presentes à reunião, representando metade do valor do imóvel; em segunda chamada, basta o sim de 1/3 dos proprietários e 1/3 do valor do prédio. Por outro lado, as despesas extraordinárias incluem todas as decorrentes de intervenções excepcionais, como a renovação da cobertura ou a substituição da caldeira. Em princípio, as maiorias necessárias para aprovar essas despesas variam de acordo com o porte econômico da manutenção.
Para intervenções extraordinárias, em geral, a assembleia em segunda convocação pode deliberar com maioria de 1/3 dos condomínios que representem pelo menos 1/3 do valor milésimo do edifício. Para as obras mais caras (e significativas), a montagem deve sempre deliberar com a maioria dos presentes, o que representa, no mínimo, a metade do valor milésimo do condomínio. Os gastos extraordinários também podem incluir inovações, ou seja, aquelas intervenções destinadas a inovar coisas comuns: para sua aprovação, é necessária a maioria dos presentes (metade mais um), representando pelo menos 2/3 do valor do construção. As regras de distribuição de despesas estão contidas no regulamento do condomínio contratual e, somente na sua ausência, é feita referência ao Código Civil. Em particular,de acordo com o art. 1123, as despesas com a conservação e fruição das partes comuns, com as inovações aprovadas pela maioria e com os serviços de interesse comum devem ser repartidas proporcionalmente ao valor do imóvel de cada condomínio; por outro lado, no caso de coisas destinadas a servir em graus diversos os condomínios, as despesas são repartidas na proporção do uso que cada um pode fazer delas.
Para despesas extraordinárias, incluindo as de intervenções “excepcionais”, as maiorias exigidas na assembleia variam em função da entidade económica do tipo de manutenção.
São as despesas extraordinárias que criam os maiores problemas para os administradores de condomínios; por exemplo, aqueles relacionados ao elevador ou outras peças comuns usadas de forma diferente em cada condomínio. Mas não só. Mesmo no caso da venda de um imóvel, despesas extraordinárias podem criar confusão: o novo proprietário pode acabar pagando as intervenções aprovadas antes que a venda seja bem-sucedida. Ou ainda: quem tem direito a pagar entre usufrutuário e nua? E entre divorciados? Vamos ver.
Elevador: segurança para todos
É propriedade de todos os condomínios apenas se tiver sido instalado durante a construção do edifício. Se, por outro lado, foi criado posteriormente, o imóvel e as despesas relacionadas ficam a cargo apenas de quem o adicionou e utiliza. Posto isto, no que se refere às despesas ordinárias e extraordinárias, na falta de disposições diversas do regulamento contratual condominial, estas devem ser repartidas entre os condomínios, a metade em função da altura do piso da unidade imobiliária servida pelo elevador e pela outra metade com base no valor de cada apartamento em relação ao valor total do condomínio. Se, por outro lado, for necessária a realização de obras de adequação do sistema às normas de segurança, todos os condomínios devem contribuir,mesmo os que residem no rés-do-chão ou os lojistas que não utilizam o elevador, pois todos vão beneficiar com esta intervenção, visto que contribui para aumentar o valor comercial do edifício.
Usufruto e propriedade pura
As relações entre o usufrutuário (que goza de um bem cuja propriedade pertence a outra pessoa) e o proprietário nu (que detém o direito de propriedade do bem, mas não tem o direito de dele gozar) são reguladas pelo Código Civil. O usufrutuário pode participar nas reuniões do condomínio e exprimir o seu voto, mas apenas para questões de administração ordinária e gozo de coisas e serviços comuns. No caso de inovações, reconstruções e manutenções extraordinárias, porém, só o proprietário nu pode decidir, a menos que este se recuse a fazer as reparações do imóvel colocado à sua custa ou demore a sua execução sem motivo justificado. Neste caso específico, o usufrutuário tem o direito de votar e realizar as intervenções a seu cargo e requerer o reembolso ao titular nu.O discurso não muda para a distribuição dos custos de gestão: o usufrutuário paga as normais, como a manutenção do sistema de aquecimento ou pequenas reparações no elevador, enquanto as despesas extraordinárias (renovação da fachada ou substituição da caldeira) são de responsabilidade do proprietário nu. Em qualquer caso, após a reforma condominial (que entrou em vigor em 18 de junho de 2013), nos termos do art. 67, último parágrafo, Disposição de Aplicação do Código Civil, “o proprietário nu e o usufrutuário respondem solidariamente pelo pagamento das contribuições devidas à administração do condomínio”. Traduzido significa que ambos são obrigados a pagar as despesas, mas apenas aquelas incorridas após 18 de junho de 2013. Para os encargos anteriores, no entanto, o credor terá que retaliar contra o usufrutuário ou seus herdeiros.
O caso dos ex-cônjuges
Para separados ou divorciados, até o pagamento das despesas de condomínio às vezes é motivo de disputa.
• O Supremo Tribunal Federal estabeleceu que, salvo acordo em contrário dos dois, quando a casa da família for atribuída ao cônjuge não proprietário, compete a este arcar com as despesas ordinárias, enquanto as extraordinárias são pagas pelo cônjuge proprietário.
• Quando os dois ex forem coproprietários, além das despesas ordinárias, o cônjuge cessionário deverá pagar as horas extras, na proporção de sua cota de posse.
Antes de comprar, verifique o que já foi aprovado
Por vezes acontece que, após a compra de um apartamento, o condomínio apresenta ao antigo e ao novo proprietário a factura relativa às intervenções de manutenção extraordinárias decididas antes da venda. Nesse caso, o condomínio pode solicitar indiferentemente as despesas do vendedor e dos compradores, em virtude do princípio da solidariedade. Nas relações internas vendedor / comprador, entretanto, o novo proprietário não terá que arcar com os custos caso as obras tenham sido aprovadas pela assembléia antes da transferência da propriedade do imóvel.
• Não importa se as novas obras serão construídas após a venda e serão usufruídas apenas pelos novos proprietários.
• Porém, no momento da assinatura do contrato, as partes podem acordar de forma diversa e decidir que os encargos das despesas aprovadas antes da escritura ficam a cargo do comprador.
Em colaboração com o advogado Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242. www.fna.it