Conteúdo processado
- DEVERES DO ADMINISTRADOR DE CONDOMÍNIOS: PROTEÇÃO 360 ° DOS CONDOMÍNIOS
- Quando você é um empregador
- Em relação às partes inadimplentes
- RESPONSABILIDADE CIVIL E PENAL DO ADMINISTRADOR DE CONDOMÍNIO
- A remuneração do administrador
- Revogação e rescisão do cargo
Com a entrada em vigor, em 18 de junho de 2013, da lei de reforma condominial(n.º 220 de 11/12/2012), os requisitos para se tornar um administrador e as tarefas que o mesmo deve cumprir são mais complexos, um sinal de que caminhamos para uma maior profissionalização do que se deve considerar em todos os aspectos uma função . Também regulado pelo Código Civil: os artigos que tratam de condomínios são os compreendidos entre 1117 e 1139. Em particular, 1129, 1130 e 1131 incidem sobre a figura do administrador, vinculado aos participantes da assembleia por vínculo de representação. Isso significa que ele pode agir judicialmente contra os próprios proprietários e contra terceiros. E, da mesma forma, pode ser demandado por qualquer ação relativa às partes comuns do prédio que administra.
- A marcação é obrigatória em edifícios com mais de 8 condomínios
- Ele tem responsabilidade civil e criminal perante o condomínio.
- Nenhum registro profissional, mas associações sindicais.
O administrador, para o qual ainda não existe registo profissional, está vinculado ao condomínio por uma relação de mandato: atua no interesse exclusivo do próprio condomínio e garante a gestão das partes comuns do edifício. Sua nomeação é obrigatória quando houver mais de 8 condomínios; a assembleia condominial é convocada para deliberar, com um número de votos que deve representar a maioria dos presentes e, pelo menos, metade (ou 500 milésimos) de todo o valor do edifício. A atribuição tem duração de 12 meses e o segundo ano, a menos que a revogação seja resolvida, é renovado automaticamente. Decorrido o período de dois anos, considera-se que o contrato de trabalho entre as partes está encerrado, devendo ser dada continuidade ao parecer favorável expresso pela assembleia. Se a assembleia falhar em eleger o administrador,cada condomínio individual (ou o administrador renunciante) tem o direito de apelar para a autoridade judiciária, que então fará a indicação.
Graduado e atualizado Além dos requisitos usuais estabelecidos por lei, o administrador do condomínio deve ter o ensino médio completo e é obrigado a frequentar cursos de capacitação periódicos.
Decreto Legislativo 81/2008 Também conhecido por "Texto consolidado sobre segurança e saúde no trabalho", entrou em vigor em 15/5/2008 (e corrigido pelo Decreto Legislativo n.º 106 de 3 de agosto de 2009, bem como pelos subsequentes decretos). Continua a ser a primeira referência na Itália em matéria de segurança no trabalho: contém informações para empresas, empregadores e trabalhadores sobre o que é essencial e obrigatório fazer referência à prevenção, proteção da saúde física e mental em todos os ambientes de trabalho. E também no que se refere à avaliação de riscos e vigilância sanitária, primeiros socorros e combate a incêndios.
Art. 1129 do Código Civil É específico sobre “Nomeação, revogação e obrigações do administrador”.
Art. 1710 do Código Civil (Diligência do agente): “O agente (administrador) é obrigado a dar a conhecer ao principal (condomínio) as circunstâncias que possam ter surgido que possam determinar a revogação ou modificação do mandato”.
DEVERES DO ADMINISTRADOR DE CONDOMÍNIOS: PROTEÇÃO 360 ° DOS CONDOMÍNIOS
Além de garantir a utilização dos serviços comuns e permitir a sua fruição, em igual medida a todos os condomínios, o administrador tem uma série de atribuições que não pode evitar. Em primeiro lugar, deve cumprir as deliberações votadas pela assembleia e convocar anualmente uma ad hoc para a aprovação do relatório do condomínio. Além disso, é obrigada a cobrar as contribuições e arcar com as despesas de manutenção ordinária das partes comuns; zelar pela manutenção do registo do condomínio (que contém os dados pessoais dos condóminos e dos titulares de direitos reais e pessoais de gozo), a manutenção do registo das actas das assembleias, o registo de nomeação e revogação do administrador e registro contábil; guardar a documentação e fornecer, ao condomínio que a solicitar,a situação de pagamentos de despesas de condomínio e quaisquer litígios em andamento; elaborar o relatório anual da administração do condomínio e convocar a assembleia para aprová-lo no prazo de 180 dias.
Caso a assembleia condominial delibere favoravelmente, o administrador fica obrigado a ativar um site condominial, que permite a todos os titulares de direito consultar e baixar em formato digital as deliberações votadas pela assembleia. Os custos de construção e gestão do site são sempre suportados pelos condomínios.
Entre as atribuições do administrador, conforme exigido por disposições específicas da lei, está também a fiscalização dos riscos de alteração da qualidade da água. Principalmente em prédios mais antigos, de fato, a presença de velhos canos de ferro e tanques de armazenamento pode alterar a qualidade da água e causar danos à saúde dos condomínios.
O administrador tem a obrigação de abrir uma conta corrente, postal ou bancária por onde transitam os valores recebidos dos condomínios ou de terceiros, inclusive os pagos em nome do condomínio. Conforme estabelecido pela lei da reforma, cada condomínio, por meio do administrador (que não pode recusar), tem o direito de acessar a conta , verificar a gestão contábil e, se solicitado, imprimir o extrato periódico de conta às suas custas. , a fim de verificar os itens de despesas e verificar o trabalho do administrador .
Quando você é um empregador
Caso o empregado (porteiro, zelador, jardineiro, etc.) trabalhe em condomínio, o administrador assume a função de empregador e é obrigado a fazer cumprir o disposto no Decreto Legislativo 81/2008, no que se refere à saúde e segurança no trabalho. Quando, por outro lado, o condomínio é cliente de um contrato, por exemplo para intervenções estruturais no edifício, o administrador pode contar com um gestor de obra, que o exonera de responsabilidades civis e até criminais. No entanto, o administrador deve sempre supervisionar os trabalhos e verificar constantemente o trabalho do gerente.
Caso o condomínio não pague as despesas, o administrador tem 6 meses , contados do encerramento anual do negócio, para agir contra ele e, sem a autorização da assembléia, pode obter imediatamente liminar . No aguardo do julgamento do juiz, as despesas são "cobertas" pelos demais condomínios , divididas em percentual por milésimos, recalculadas com a exclusão do condomínio inadimplente. Além disso, o administrador é obrigado a transmitir aos condomínios em situação regular o nome e o valor da dívida daqueles que não pagaram e pode, se a mora persistir por mais de um semestre, proibir a utilização dos serviços comunssuscetível de fruição separada (como aquecimento central, água ou elevador) para o condomínio inadimplente. A proibição, entretanto, não deve prejudicar o direito à proteção à saúde , previsto no art. 32 da Constituição. Por fim, o administrador, com o voto unânime da assembléia, pode constituir um fundo de caixa para o qual contribuem todos os condomínios e do qual poderá sacar em caso de atraso.
Conforme descrito pelo art. 1710 do Código Civil, o administrador é obrigado a cumprir o mandato "com a diligência de um bom pai de família": em caso de má administração, atos ilícitos cometidos no exercício de sua função ou negligência, é civilmente responsável para com os condomínios e de terceiros, enquanto não se responsabilizar por quaisquer danos causados por condomínios que utilizem um bem comum, desde que o regulamento do condomínio não expresse o contrário. Se o sinistro for provocado, por exemplo, pela falta de manutenção das escadas ou do elevador, é sempre responsável por isso o administrador, que é civilmente responsável mesmo no caso de não cumprimento de resolução de assembleia ou caso, sem parecer dos condomínios , decide realizar obras no prédio. No que se refere, no entanto, à responsabilidade criminal,o sistema jurídico italiano não prevê uma cifra específica de crime para o administrador do condomínio, mas isso não exclui que ele possa ser processado por alguns crimes. Os mais comuns são insultos, difamação ou violações de privacidade. Mesmo a apropriação indébita ou falsificação do orçamento condominial pode levar à condenação do administrador que, na presença de empregados no condomínio, se qualifica como empregador e, consequentemente, é obrigado a aplicar todas as regras previstas na legislação de prevenção de acidentes. . Sem esquecer a negligência relativa aos bens comuns, que pode ser processada em âmbito civil, mas que pode ter consequências criminais.Os mais comuns são insultos, difamação ou violações de privacidade. Mesmo a apropriação indébita ou falsificação do orçamento condominial pode levar à condenação do administrador que, na presença de empregados no condomínio, se qualifica como empregador e, consequentemente, é obrigado a aplicar todas as regras previstas na legislação de prevenção de acidentes. . Sem esquecer a negligência relativa aos bens comuns, que pode ser processada em âmbito civil, mas que pode ter consequências criminais.Os mais comuns são insultos, difamação ou violações de privacidade. Mesmo a apropriação indébita ou falsificação do orçamento condominial pode levar à condenação do administrador que, na presença de empregados no condomínio, se qualifica como empregador e, consequentemente, é obrigado a aplicar todas as regras previstas na legislação de prevenção de acidentes. . Sem esquecer a negligência relativa aos bens comuns, que pode ser processada em âmbito civil, mas que pode ter consequências criminais.é obrigada a aplicar todas as regras previstas na legislação de prevenção de acidentes. Sem esquecer a negligência relativa aos bens comuns, que pode ser processada em âmbito civil, mas que pode ter consequências criminais.é obrigada a aplicar todas as regras previstas na legislação de prevenção de acidentes. Sem esquecer a negligência relativa aos bens comuns, que pode ser processada em âmbito civil, mas que pode ter consequências criminais.
A reforma da lei de 2013 previa que a assembleia condominial, se julgar conveniente, pode recusar a nomeação do administrador caso este não apresente apólice individual de seguro de responsabilidade civil, aplicável a todos os atos praticados no exercício do seu mandato. Assim, embora a lei não o obrigue, sem seguro o administrador não pode iniciar o seu trabalho ou, consoante as circunstâncias, ser revogado. A arte. 1129, além disso, especifica como o próprio administrador é obrigado a ajustar os limites da política, se durante o mandato a assembleia geral deliberar intervenções extraordinárias. O ajuste feito no início da obra não deve ser inferior ao montante de despesa aprovado. Além disso,se o administrador estiver coberto por um seguro geral de responsabilidade profissional, para toda a atividade por ele exercida, “esta apólice deve ser acompanhada de declaração da seguradora, que garanta as condições previstas no período anterior para o condomínio específico ". O administrador paga a apólice, a menos que a assembléia decida dividir a despesa entre os condomínios.
Na entrada do condomínio ou no local de maior uso comum, também acessível a terceiros, deverão ser divulgados os dados gerais, endereço e dados de contato, inclusive telefones, da administradora.
A remuneração do administrador
Conforme exigido pelo art. 1129 do Código Civil, na falta de tarifa de referência, ao aceitar a nomeação ou renovação, o administrador deve especificar “analiticamente, sob pena de nulidade da própria nomeação”, a remuneração pela atividade exercida. O montante a que deve ser adicionado o IVA deve incluir todas as despesas, desde a formação profissional à papelaria, e normalmente varia consoante o número de apartamentos do edifício.
Revogação e rescisão do cargo
O administrador pode ser revogado a qualquer tempo pela assembleia condominial, com a mesma maioria exigida para a nomeação. Sem uma “justa causa”, o administrador destituído pode pedir o valor acordado e, em alguns casos, a indemnização por danos. Com justa causa, porém, a revogação também pode ser ordenada pelo poder judiciário, a pedido de condomínio único. O administrador, entre outras coisas, pode ser revogado se:
- não notifica a assembleia de quaisquer intimações que extrapolem sua competência
- não convoca assembleia para aprovação do relatório condominial
- não realiza as deliberações votadas pela assembleia
- não convoca a assembleia para revogar ou nomear seu sucessor
- não abre conta corrente do condomínio
- omite a execução de decisão do juiz ou autoridade
- administrativo.