Um vidro quebrado, a velha caldeira a ser substituída ou as luminárias a serem pintadas. Quem paga esses custos quando o imóvel é locado? Para responder a essas perguntas, a lei é útil. O artigo 1576 do Código Civil estabelece o critério geral segundo o qual cabe ao senhorio, dono do imóvel, efectuar durante a locação todas as reparações necessárias para permitir ao arrendatário o gozo do imóvel, salvo pequenas manutenções que são da responsabilidade deste último.
Uma premissa é necessária e diz respeito à definição de obras de manutenção ordinárias, extraordinárias e pequenas. Obras extraordinárias de manutenção são aquelas que se prevêem a longo prazo para a utilização do imóvel e como tal têm um determinado custo. Exemplos são a reforma da cobertura do pavimento solar, a troca da caldeira ou a troca do elevador do condomínio. Os trabalhos de manutenção de rotina são aqueles relacionados a trabalhos que normalmente devem ser realizados em intervalos pré-determinados, como a repintura de portas ou janelas. Essas duas categorias de obras são de responsabilidade do locador. O pequeno trabalho de manutençãosão todos aqueles relacionados ao uso do próprio imóvel, que independem de sua idade e possuem custos menores. Por exemplo, substituir um vidro quebrado ou consertar um pedaço de gesso. Este tipo de obra é da responsabilidade do inquilino.
Posto isto, para evitar litígios entre as partes, o legislador confiou a tabelas precisas, a serem atualizadas após determinado período de tempo, a identificação dos encargos acessórios, entendidos como despesas de condomínio, a cargo do proprietário e a cargo do 'inquilino. Em 2022-2023 as organizações mais representativas a nível nacional do imóvel e do inquilino, Confedilizia por um lado e Sunia-Sicet-Uniat por outro, actualizaram este quadro, que inclui também a repartição dos custos relativos ao apartamento alugado . Veja como essas despesas são divididas:
- às custas do locador: substituição completa de pisos e paredes, manutenção extraordinária do sistema de aquecimento e ar condicionado
- a pagar pelo inquilino: manutenção normal de pisos e paredes, manutenção normal de utensílios, persianas e sistema sanitário, reforma de chaves e fechaduras, pintura de paredes, substituição de vidros, manutenção normal de eletrodomésticos e canos elétricos, cabos, de sistemas de interfone e vídeo porteiro e sistemas de videovigilância individuais, para recepção de rádio e televisão e para acesso a qualquer outro tipo de fluxo de informação, inclusive de satélite ou cabo, pintura em madeira e serralheria, manutenção de rotina do sistema de aquecimento e condicionamento. A lista fornece um critério geral que pode ser usado como ponto de referência quando há despesas relacionadas à casa alugada e não está claro quem é o responsável.
Quem paga as taxas de condomínio?
Quando o apartamento alugado se situa em condomínio, os custos a incorrer devem ser considerados os tecnicamente definidos como " encargos acessórios", ou seja, os relativos à manutenção normal do imóvel que inclui também a casa alugada para uso residencial, ou, em qualquer caso, todas as despesas que comumente se referem à gestão normal do condomínio. A lei identifica certos encargos a serem suportados pelo inquilino, tais como o custo do serviço de limpeza ou a operação e manutenção normal do elevador, o fornecimento de água, eletricidade, bem como qualquer ar condicionado e aquecimento do ações em comum: em suma, todas as despesas relacionadas com a gestão de espaços partilhados, também definidas como custos normais.
Para estes, devem ser excluídos os gastos com a remodelação de sistemas ou fachadas, que, por outro lado, são considerados suportados pelo locador, bem como as obras comuns que podem ser consideradas extraordinárias. Também neste caso, a tabela de repartição das despesas entre inquilino e proprietário, referida no artigo Rendas, é útil: foi actualizada a repartição das despesas entre proprietários e inquilinos e à qual se deve consultar para mais informações.