Conteúdo processado
- A proposta de compra
- O contrato preliminar ou de compromisso
- A transcrição da preliminar
- As verificações a serem feitas na fase preliminar
A proposta de compra e o contrato preliminar são dois termos que você ouve com frequência quando se fala em venda de um imóvel. Mas quais são eles? Quais são os efeitos de um e quais os outros?
A proposta de compra
A proposta de compra é tecnicamente a declaração feita pelo comprador de que deseja comprar um determinado imóvel por um determinado preço. Normalmente a declaração é feita com base em um formulário pré-impresso fornecido pela imobiliária que você está contatando. A proposta de compra é normalmente acompanhada do pagamento de uma quantia em dinheiro a título de depósito, a qual fica bloqueada durante todo o período de validade da proposta. A principal diferença entre uma proposta de compra e uma proposta preliminar é que a primeira contém compromissos vinculativos para o comprador, mas não para o vendedor. Embora o comprador tenha pago o depósito, o vendedor é livre para avaliar outras propostas enquanto isso. Somente quando a proposta de compra é aceita pelo vendedor, ela se torna um contrato de venda preliminar.
O contrato preliminar ou de compromisso
Também referido compromisso, a venda preliminar é o contrato pelo qual as partes, vendedor e comprador se comprometem a concluir a venda, indicando os prazos e as modalidades. A preliminar, ao contrário da proposta de compra (até que o vendedor a aceite), vincula, portanto, ambas as partes. O contrato preliminar é, portanto, um contrato real que obriga ambas as partes a assinarem o contrato definitivo. Quando a proposta do comprador é aceita pelo vendedor, é com a assinatura deste que se concretiza a venda preliminar, que terá as cláusulas indicadas no texto pré-impresso da proposta de compra. Para atender às diversas necessidades das partes, pode ser assinada uma nova preliminar, mais específica e articulada, que substitui o formulário pré-impresso.Então, por exemplo, isso acontece quando, após a assinatura da proposta, o vendedor percebe que a casa à venda não possui sistemas internos de acordo com a legislação. Neste caso, é estipulado um compromisso com conteúdos diferentes da proposta de compra.
Em qualquer caso, a preliminar deve indicar uma série de elementos principais da venda, tais como:
- o preço e a casa para comprar
- o endereço e uma descrição precisa (andares, quartos etc.) com os dados do cadastro
- a data em que o contrato definitivo será celebrado.
A assinatura do acordo preliminar também é normalmente acompanhada do pagamento de uma determinada quantia a título de "depósito" que, no entanto, ao contrário da proposta de compra, compromete imediatamente ambas as partes. É sempre preferível fazer uma preliminar. Porém, caso seja necessário assinar uma proposta de compra, é aconselhável definir uma duração o mais curta possível e pagar um depósito mínimo.
A transcrição da preliminar
Apesar da assinatura do acordo preliminar, pode acontecer que o vendedor venda o mesmo bem a outras pessoas ou estabeleça sobre ele direitos reais de fruição (por exemplo, usufruto) ou registe hipotecas. Para evitar estas situações desagradáveis para o comprador, a preliminar é garantida com a sua transcrição para o Registo de Imóveis. A transcrição é válida como reserva real da compra do imóvel. Já não é apenas um acordo privado entre comprador e vendedor, mas é legalmente válido para qualquer pessoa e o vendedor, consequentemente, não poderá vender o imóvel a outrem, nem conceder hipoteca sobre o imóvel, nem constituir servidão passiva. ou qualquer outro direito prejudicial ao comprador. A partir do momento da transcrição do contrato preliminar,a propriedade é "reservada" para o futuro comprador, e qualquer transcrição ou registro não teria efeito sobre ele. A transcrição deve ser efectuada pelo notário que recebeu ou autenticou o contrato preliminar no prazo de 30 dias após a assinatura do contrato. A transcrição da preliminar envolve alguns custos extras. Em particular, para além do imposto de registo, o imposto de registo fixo (200 euros), as taxas de registo fixas (35 euros) devem ser pagas, obviamente juntamente com a taxa de notário.Em particular, para além do imposto de registo, o imposto de registo fixo (200 euros), as taxas de registo fixas (35 euros) devem ser pagas, obviamente juntamente com a taxa de notário.Em particular, para além do imposto de registo, o imposto de registo fixo (200 euros), as taxas de registo fixas (35 euros) devem ser pagas, obviamente juntamente com a taxa de notário.
As verificações a serem feitas na fase preliminar
Já no momento da assinatura do contrato preliminar é aconselhável que o comprador efetue uma série de verificações no imóvel. A primeira verificação a fazer é certificar-se de que o vendedor promissor que assina a venda preliminar é o proprietário real. Nesse caso, é necessária uma vistoria especial no Conservatório de Registro de Imóveis, que está sempre atualizado também sobre vendas, hipotecas, execuções hipotecárias, etc. relativo a uma propriedade. Também é importante verificar a regularidade de construção da casa, se ela foi construída com uma licença de construção regular, se há pedidos de anistia pendentes, se é utilizável e muito mais. Se você comprar um apartamento em um condomínio,também é aconselhável já no momento da estipulação da venda preliminar ler o regulamento do condomínio e verificar se há alguma deliberação da assembleia condominial relativa a obras de administração extraordinária e sobretudo quaisquer despesas de condomínio ainda não pagas pelo vendedor.
As verificações adicionais que devem ser feitas já no momento da preparação da preliminar são:
- verificações relativas ao regime de propriedade das partes
- verificações relativas à conformidade dos sistemas (elétrico, hidráulico, aquecimento, etc.) com as normas de segurança
- verificação da conformidade com os regulamentos que prescrevem métodos de construção específicos (por exemplo, os regulamentos anti-sísmicos)
- verificações em relação a quaisquer restrições de planejamento urbano impostas ao terreno (por exemplo, terreno sujeito ao Plano de Implementação Urbana ou regido por acordos de planejamento urbano específicos)
- verifica quaisquer restrições culturais ou ambientais da paisagem nas propriedades
- verificações em relação a quaisquer preempções convencionais ou legais.
Se, após a assinatura do acordo preliminar, uma das partes se recusar sem justa causa à venda, a outra pode exigi-la do juiz com a ação judicial. Essa é a execução específica prevista no art. 2932 do código civil. O acórdão do Tribunal torna essa preliminar "definitiva": o imóvel passa para o comprador, que deve pagar o preço acordado. Em alternativa à execução específica, a parte “inadimplente” pode requerer, novamente ao juiz, a resolução do contrato bem como a indemnização do dano sofrido.