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- Quais são as atividades que o notário realiza antes da escritura?
- O que o notário faz no momento da escritura?
- O que acontece se surgirem vários problemas após a venda e a venda não for bem-sucedida?
- Qual a percentagem a pagar ao notário pelos cheques que efectua e qual pela escritura? O que acontece se a escritura não for assinada após os cheques?
Uma das etapas mais desafiadoras e delicadas que você pode decidir enfrentar na vida é, sem dúvida, a compra de uma casa , um verdadeiro obstáculo onde reinam questões técnicas, econômicas e jurídicas, nem sempre fáceis de entender. Uma figura profissional que assume a venda de imóveis é o notário, que assume a dupla função de funcionário público e de profissional a quem recorrer para dirimir dúvidas e incertezas.
Por lei, o contrato de compra deve ser estipulado por funcionário público imparcial e especializado no assunto, o notário, que deve zelar para que a compra do imóvel seja realizada com observância de toda a legislação. Mas o notário não se limita apenas a redigir a escritura, ou seja, a escritura pública de venda.
Uma série de perguntas e respostas sobre a figura do notário, realizadas em colaboração com o Conselho Notarial de Milão, ajudarão a entender melhor o papel deste ator na venda de um imóvel:
Antes de assinar a escritura, o notário realiza uma série de verificações que podem ser resumidas da seguinte forma:
- verifica a identidade pessoal das partes que intervêm no ato e a sua capacidade para o realizar, verificando o regime patrimonial entre os cônjuges (comunhão legal de bens ou separação), da legitimidade para intervir, no caso de estrangeiros, menores, interditados , deficientes ou beneficiários de administração de apoio, etc. Por que esse cheque? Serve para evitar possível roubo de identidade, visto que é possível acessar os cadastros imobiliários e modificar seus resultados sem qualquer verificação prévia de legalidade.
- verifica por lei a inexistência de hipotecas anteriores, ou constrangimentos ou execuções hipotecárias sobre o imóvel objeto da alienação na Delegacia da Receita Federal, bem como a regularidade urbana e cadastral dos imóveis. O notário também deve verificar se o imóvel a ser vendido não está sujeito a disciplinas específicas, por exemplo, em termos de habitação pública (existência de requisitos subjetivos para o comprador, ou restrições de preço), ou direito de preferência para favor de determinados assuntos ou no caso de bens de interesse histórico, artístico ou arqueológico.
- identifica o regime tributário relativo ao caso específico e verifica a existência de requisitos para quaisquer benefícios fiscais (por exemplo, a facilitação para a compra da primeira casa, ou o crédito de imposto ou isenção de impostos no caso de transferências em execução de acordos de separação ou divórcio). Estando preparado na área tributária, é capaz de sugerir soluções que possibilitem a economia de impostos em conformidade com a legislação.
Entre as outras verificações que o notário deve efectuar, encontra-se a relativa ao desempenho energético do edifício, que deve ser certificada de acordo com a regulamentação nacional e regional sobre a matéria. Para a venda de edifícios equipados com sistemas, é obrigatório o fornecimento e muitas vezes também a anexação do certificado de desempenho energético (APE), elaborado por uma certificadora inscrita em registo especial, que indica essencialmente a classe de consumo de energia do edifício. quanto ao aquecimento. Este documento deve ser anexado à escritura notarial.
A conformidade dos sistemas com as normas de segurança também é um aspecto que deve ser verificado, mas não é proibida a compra de um imóvel com sistemas fora do padrão, cabendo ao comprador o reajuste. Mas isso acarreta despesas que devem ser levadas em consideração na determinação do preço. Será, portanto, adequado prever na escritura - e portanto o notário o fará - cláusula que contenha os acordos das partes sobre a matéria. A regularidade urbana da propriedade é fundamental, ou seja, conformidade com as licenças, concessões, alvarás de construção emitidos na época. Em caso de dúvida quanto à presença de abusos, o notário recomendará à intervenção de um profissional com as competências técnicas necessárias para proceder às verificações e emitir laudo pericial.
Todas as verificações do notário são concluídas com a escritura notarial. Em regra, no momento da assinatura da escritura de venda, ocorre também a entrega da mercadoria. A legislação prevê a obrigatoriedade de depósito do preço de venda do imóvel nas mãos do notário, que o entregará ao vendedor somente após o cumprimento de todas as formalidades posteriores à assinatura da escritura de venda. Para a formação da escritura, a lei também prevê regras detalhadas para proteger os cidadãos:
- o notário deve explicar e ler o conteúdo da escritura na íntegra para as partes e quaisquer testemunhas, cuja presença é exigida por lei em certos casos (por exemplo, quando uma das partes é incapaz de assinar ou sofre de deficiências sensoriais), certificando-se de que compreenderam seu conteúdo e efeitos jurídicos. Se não o fizer, será criminalmente responsável pelo crime de falsificação de documento público;
- a escritura, depois de lida e aprovada, deve ser assinada pelas partes e eventualmente pelas testemunhas perante o notário e, finalmente, assinada pelo próprio notário;
- o que o notário certifica na escritura notarial é, por lei, prova cabal para todos os efeitos - mesmo perante o juiz -, a menos que seja apurado o crime de falsificação em escritura pública.
Mesmo após a assinatura da escritura, o notário é obrigado por lei a cumprir uma série de obrigações, num curto espaço de tempo, visando garantir por um lado o pagamento de impostos ao Estado, por outro, a publicidade a terceiros e a segurança da operação em benefício de todos os cidadãos. O notário é obrigado a efetuar, em curto espaço de tempo, o registro da escritura na Agência Tributária e o pagamento dos respectivos tributos em nome do cliente e o posterior arquivamento nos Registros Públicos para torná-lo conhecido e eficaz para todos (definido tecnicamente terceiros). O depósito da escritura no cartório de registro de imóveis competente é exigido por lei para permitir que todos saibam quem é o dono do imóvel e se este está onerado por hipotecas ou outros condicionantes. Finalmente, o notário deve proceder à transferência cadastral, de forma a atualizar também o Cadastro.
Podem surgir problemas se surgirem hipotecas não declaradas ou execuções hipotecárias (aqui a responsabilidade do notário estará em causa) ou se houver questões de planeamento urbano (abusos de construção, falta de usabilidade) ou questões técnicas (plantas declaradas contrárias à verdade). Por isso é importante que o notário, embora não possa garantir estes aspectos directamente, visto que não é um técnico mas sim um jurista, inclua na escritura todos os acordos, lembretes, avisos que possam proteger o comprador e responsabilizar o vendedor. Em suma, a venda de um imóvel, mesmo a aparentemente mais simples, sempre tem implicações que não se pode esperar que sejam resolvidas com o faça-você-mesmo. O conselho é procurar aconselhamento notarial o mais rápido possível. Muito melhor se o fizer antes de ter assinado documentos e assumido obrigações das quais, em caso de problemas, fica difícil libertar-se sem danos.
Se a venda , após a estipulação de um contrato prévio regular, não for concretizada, podem ocorrer dois cenários . A primeira contempla a hipótese de as partes decidirem, por unanimidade, não executar a liminar. Neste caso, poderão redigir um acordo de "resolução de dissidência mútua", que também prevê os prazos e modalidades de devolução e devolução dos montantes antecipados. Se, por outro lado, apenas uma das partes estiver inadimplente, provavelmente será aberta uma fase de contencioso. É do conhecimento comum que, se o comprador se arrepender, perde o depósito, ao passo que se sabe menos que, se o vendedor se arrepender, deve devolvê-lo em dobro.. Mas não é tão simples. Avaliações complexas podem surgir em relação à compensação de quaisquer danos. Neste caso, é importante que exista um contrato preliminar elaborado com a máxima precisão, que qualifique os valores adiantados como depósito ou como entrada e, eventualmente, estabeleça as modalidades de cálculo dos danos sofridos pelo inadimplente, de forma a simplificar e acelerar o trabalho do quem decidirá o litígio (o mediador na primeira instância, depois o magistrado na ausência de acordo). Se, por outro lado, após a transferência da propriedade aperfeiçoada com a escritura, surgirem problemas, eles devem ser tratados com base na sua natureza.
No caso de vícios do imóvel , a lei prevê a instituição da apólice póstuma de dez anos para as edificações recém-construídas: apólice de seguro que desde 2005 as construtoras devem obrigatoriamente entregar aos compradores, obrigação que às vezes infelizmente é desconsiderada, talvez até na frente de um desconto no preço. Para os edifícios não novos, as regras do Código Civil aplicam-se aos “defeitos ocultos”, ou seja, os defeitos que o comprador não conhecia e que não eram facilmente reconhecíveis, para os quais são fornecidos mecanismos de garantia. Pelo contrário, para vícios reconhecíveis com diligência normal, a garantia só opera se o vendedor induzir em erro o comprador, declarando que o bem estava isento de vícios.
(Resposta fornecida pelo notário Piercarlo Mattea do Conselho Notarial de Milão)
Antes de responder a esta questão recorde-se que, após a liberalização do decreto Bersani (Decreto-Lei 223/2006 convertido em Lei 248/2006), foram abolidas as tarifas mínimas e máximas dos notários. No caso de os controlos efectuados pelo notário serem acompanhados da assinatura da escritura de venda, as despesas dos cheques estão incluídas na escritura de escritura. Se, por outro lado, após as verificações, a escritura não for estipulada, o notário cobrará uma taxa que está relacionada com os trabalhos realizados, ou seja, as vistorias realizadas, os documentos adquiridos, etc.