Conteúdo processado
- Rento para comprar: o que é e o que oferece
- As propriedades em questão e o aluguel
- A transcrição do contrato
- O inquilino inadimplente
- Impostos: quem os paga?
- Locação de imóveis
- Os beneficiários e as propriedades
- As vantagens fiscais
- A suspensão do contrato
Para dar impulso ao mercado imobiliário também considerando as dificuldades de acesso ao crédito, o legislador adotou duas novas ferramentas para permitir que pessoas que não têm liquidez imediata comprem uma casa: o aluguel de imóveis e o aluguel para comprar . Aqui está o guia completo com todas as informações.
O aluguel para comprar é um novo tipo de contrato com o qual o proprietário entrega imediatamente o imóvel ao inquilino e futuro comprador, que paga o aluguel e após um período de tempo definido no mesmo contrato, o inquilino pode decidir se quer comprar o imóvel. , deduzindo do preço parte das taxas já pagas. No essencial, a renda a adquirir divide-se em duas fases: na primeira, o proprietário cede o uso do imóvel ao inquilino que se obriga a pagar ao concedente a renda pactuada (tanto pela componente destinada ao uso como pela a ser cobrado ao preço de compra).
A segunda fase, se houver, é aquela que envolve a transferência da propriedade do imóvel do concedente para o locatário. Findo o prazo acordado, este fica livre para decidir se deve ou não proceder à compra. Caso decida não adquirir o imóvel, ao término do prazo o contrato deixará de produzir efeitos e o concedente terá o direito de devolver o imóvel e de reter a totalidade da parcela das taxas atribuíveis ao uso. O inquilino, por outro lado, terá direito ao reembolso da percentagem da componente da renda atribuível ao preço de venda conforme determinado no próprio contrato.
Caso contrário, caso decida exercer o direito de compra, o concedente deverá dar seu consentimento para a venda e o locatário, por sua vez, deverá pagar o preço acordado líquido das taxas já pagas pelo componente a ser cobrado no preço. .
O contrato deve especificar os dois componentes distintos que compõem a taxa a pagar: a destinada ao pagamento do uso (remuneração da fruição) e a que será cobrada ao preço caso o inquilino decida exercer o seu direito de compra. O aluguel para compra também pode ser estipulado para qualquer tipo de imóvel: residencial, comercial, produtivo, escritório, entre outros.
A transcrição do contrato de aluguel para compra é importante, pois, de acordo com a lei, garante proteção específica ao locatário mesmo em caso de inadimplemento do concedente. Com a transcrição, de facto, obtém-se um duplo efeito: o da exigibilidade a terceiros, no que se refere à concessão da utilização e um efeito de reserva semelhante ao que ocorre com a transcrição de um contrato preliminar no que diz respeito à obrigação do concedente de transferir o propriedade do bem no caso de o inquilino exercer o direito de compra.
O que acontece se o inquilino estiver inadimplente e não pagar o aluguel? Neste caso, o concedente pode, por sua escolha, instaurar um processo de execução forçada sobre o património do arrendatário (art. 2910.º do Código Civil) para obter o que lhe é devido ou para requerer o cumprimento específico ou a rescisão do contrato. Tanto no caso de inadimplência do locatário quanto no caso de não exercício do direito de compra, o concedente tem direito à devolução imediata do imóvel.
No que diz respeito aos impostos a recolher, a Receita interveio com a circular nº. 4 / E, de 19 de fevereiro de 2022-2023, no qual distingue a regulamentação fiscal aplicável ao período de utilização do imóvel, portanto antes da efetiva aquisição, do posterior exercício do direito de compra pelo locatário e da transmissão do imóvel . Em primeiro lugar, é necessário distinguir se a pessoa que concede o gozo em vista da venda futura é um particular ou uma empresa , e também é necessário distinguir entre impostos diretos (a serem pagos pelo proprietário / vendedor) e impostos indiretos (pelo inquilino / comprador).
Os impostos relativos à posse do imóvel, como o imu e o Tasi, são cobrados do proprietário, como em qualquer arrendamento, enquanto os custos de transcrição do contrato nos registros imobiliários são cobrados do comprador, como despesas e impostos devidos pela escritura de alienação do imóvel.
Se o proprietário for pessoa física, pode optar pela parcela auferida a título de renda entre o imposto de renda pessoa física comum, juntamente com a taxa de inscrição de 2% (a ser repartida entre proprietário e locatário) ou optar pelo regime de cupom seco.
Se uma empresa vende, a parte paga pela fruição do bem está geralmente isenta de IVA, a menos que a empresa tenha optado pelo regime tributável. No que diz respeito à taxa paga a título de adiantamento sobre o preço, se a transação estiver sujeita a IVA, aplicam-se as seguintes taxas:
- 4% no caso de uma primeira casa no caso de casas não luxuosas (categorias cadastrais diferentes de A / 1, A / 8 e A / 9),
- 10% para segundas residências não luxuosas,
- 22% para propriedades classificadas nas categorias cadastrais A / 1, A / 8 e A / 9.
Além do aluguel para comprar, outra forma de adquirir um imóvel é por meio do arrendamento mercantil, instituído pela Lei de Estabilidade nº. 208/2021. O arrendamento mercantil visa facilitar, principalmente para os mais jovens, a compra da casa própria através da utilização da ferramenta de arrendamento financeiro.
Como funciona? Com a estipulação do contrato de locação financeira, uma empresa de locação (banco ou intermediário financeiro autorizado pelo Banco da Itália a exercer a atividade de locação) assume a obrigação de adquirir ou mesmo mandar construir o imóvel, por escolha e de acordo com as indicações do usuário, que o recebe em uso por tempo determinado contra uma taxa periódica (taxa). Ao término do contrato, o usuário tem o direito de resgatar a propriedade do bem pagando o preço estabelecido no contrato.
O arrendamento de propriedade residencial pode ser utilizado por pessoas físicas com renda total não superior a € 55.000, desde que não tenham residência principal. Qualquer tipo de imóvel pode ser adquirido em regime de arrendamento, desde que não se enquadre nas categorias cadastrais A / 1, A / 8 e A / 9. Pode ainda ser um edifício de uso residencial já concluído e declarado viável, um edifício de uso residencial a construir em terreno determinado, um edifício de uso residencial em construção e a ser concluído ou ainda um edifício residencial a ser recuperado.
A lei incentiva a estipulação do contrato de arrendamento . Em particular, para os titulares de contratos estipulados de 1 de janeiro de 2022-2023 a 31.12.2020, é possível deduzir da declaração de imposto os custos do arrendamento da "primeira habitação".
Em particular, para os jovens com menos de 35 anos à data da assinatura do contrato e com um rendimento total não superior a 55.000 euros, os incentivos fiscais são:
- a dedutibilidade de 19% das prestações do leasing (até ao montante máximo de 8 mil euros por ano);
- a dedutibilidade de 19% do preço de resgate (até ao montante máximo de 20 mil euros).
Para os indivíduos com idade igual ou superior a 35 anos e com rendimento total não superior a 55.000 euros, os incentivos fiscais são:
- a dedutibilidade de 19% das prestações do leasing (até ao montante máximo de 4 mil euros por ano);
- a dedutibilidade de 19% do preço de resgate (até ao montante máximo de 10 mil euros).
Para menores de 35 e maiores de 35, o imposto de registro na compra da "primeira casa" é reduzido para 1,5%, mas o imposto de registro é calculado sobre o preço de compra, porque não é o mecanismo preço-valor é aplicável.
A disciplina do primeiro aluguel residencial prevê que o cliente possa solicitar a suspensão do contrato em caso de perda do emprego. A suspensão, em qualquer caso, não determina a aplicação de qualquer comissão ou custas preliminares e ocorre sem pedidos de garantias adicionais.