Conteúdo processado
- Em suma
- Muito tempo se houver um inquilino
- Antes do leilão: todo o juiz decide
- Compra em leilão com ou sem leilão
- Como o pagamento é feito
- Porque é conveniente
- Com o que se preocupar
Uma forma alternativa e pouco utilizada de comprar uma casa é em leilão, poupando no mercado, para particulares e para empresas. Mas, para se mover com segurança, você precisa conhecer bem os regulamentos e saber como proceder (rápido!)
Será o efeito da crise se os leilões de imóveis aumentarem, com a venda de ativos pertencentes a sujeitos que não têm condições de pagar suas dívidas. São os credores, na tentativa de obter a totalidade ou parte do que lhes é devido, que em muitos casos iniciam o processo de execução forçada sobre a casa. Para que, uma vez leiloada, possa ser adquirida por qualquer pessoa, singular ou colectiva (incluindo entidades e empresas), com excepção do devedor. Comprar uma casa em leilão geralmente é muito conveniente, mas há uma série de aspectos a serem considerados. Principalmente se o apartamento em questão for ocupado pelo proprietário executivo ou inquilino com contrato de arrendamento. No primeiro caso, é enviada ao ex-proprietário uma carta de notificação para cumprir, indicando o prazo em que deverá sair de casa.Se a carta não surtir efeito, após uma série de ultimatos, pode ser necessário notificar, por via do oficial de justiça, um aviso indicando com precisão o prazo (hora e dia) em que o imóvel deve ser desocupado. O oficial de justiça, em caso de resistência reiterada, pode recorrer à ajuda da polícia para proceder à evacuação das instalações.
* A legislação de referência sobre os leilões imobiliários está contida nos artigos compreendidos entre 474 e 632 do Código de Processo Civil, atualizados pelo decreto-lei de 3 de maio de 2022-2023, n. 59, o chamado “decreto bancário”, posteriormente convertido na lei nº. 119. Entre outras coisas, a lei prevê que, caso o bem hipotecado e leiloado não seja vendido após três tentativas (com redução, em cada leilão, de um quarto do preço), o juiz ordena o encerramento antecipado do processo executivo. Em essência, o ativo retorna à disponibilidade do proprietário executivo (ou seja, o proprietário da propriedade que foi leiloada). O art. Alterado. 591, parágrafo segundo, do Código de Processo Penal também prevê que o juiz, após a terceira tentativa de venda for deserta e na ausência de pedidos de cessão,pode configurar um quarto leilão com um preço de venda reduzido em até 50%.
Em suma
- Os preços das casas estão abaixo dos preços de mercado
- Os leilões são sempre anunciados, em sites especializados, e na mídia o que diz a lei
- É necessário pagar rapidamente por transferência bancária ou hipoteca
Se o imóvel for ocupado, em vez de pelo antigo proprietário, por um ou mais inquilinos com contrato regular de arrendamento, o processo necessário para a liberação da casa pode ser prorrogado por seis meses. O novo proprietário, de facto, é obrigado a respeitar os termos do contrato de arrendamento e, apenas após o seu termo, poder dispor do apartamento.
O decreto de transferência, assinado pelo juiz, é a última etapa do leilão: o bem desapropriado passa para o licitante vencedor e obriga o ex-proprietário a liberá-lo
Os leilões de bens imóveis judiciais dizem respeito à alienação forçada de um bem propriedade do executor, o sujeito que, não tendo pago as suas dívidas, sofre a desapropriação do imóvel. Os leilões podem ser realizados em tribunal ou em escritórios de profissionais delegados pelo juiz de execução. Antes, porém, é fixado o preço básico de venda do imóvel, estabelecido por perito nomeado pelo juiz que, após vistoria, elabora laudo contendo identificação cadastral, planta baixa, estado de conservação, notificação de abusos de construção, servidões ou dívidas no comparações do condomínio. O documento especifica também se o alojamento está vago ou ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros, com contrato de arrendamento. A avaliação pode ser consultada na chancelaria do tribunal,no escritório do profissional indicado ou na internet, se o leilão for divulgado em sites dedicados. Com a ordem de venda, o juiz de execução fixa as condições e termos do leilão: preço base, condições de apresentação das propostas, audiência de concurso entre licitantes e prazo de pagamento do imóvel, líquido de depósito já pago. Entretanto, a propriedade hipotecada é confiada à custódia judicial que mantém, administra e gere a propriedade, por exemplo, cobrando a renda. Este é o valor de referência para os interessados em adquirir, a quem contactar para mais informações sobre o imóvel. Em vez disso, cabe ao escrivão do tribunal, ao notário ou a um profissional delegado, elaborar o edital do leilão,ou seja, o documento oficial contendo o endereço do imóvel, a data, a hora e o local onde será realizado o leilão, o preço base, o aumento mínimo, o prazo para apresentação das ofertas e os termos de venda. O edital deve ser afixado por, pelo menos, três dias corridos no quadro de avisos do tribunal onde decorre o processo executivo e publicado em sites especializados e autorizados, e divulgado em jornais e meios de comunicação.
No leilão sem leilão, os participantes apresentam as suas ofertas em envelope lacrado (acrescido de depósito de 10%, sem marcas de identificação) nos termos e na forma indicados no edital. As ofertas não podem ser inferiores ao preço base previamente estabelecido. Na presença de várias ofertas, não ganha a mais elevada, mas procede-se a um concurso entre todos os participantes, tendo como base o valor indicado na oferta mais elevada. Se a venda sem encantamento for deserta, o juiz ordena um novo leilão com encantamento, que é um concurso público entre licitantes, declarado concluído quando se passaram pelo menos três minutos desde o último lance e ninguém fez aumento.
Como o pagamento é feito
No leilão sem leilão, se houver apenas um lance acrescido de um quinto ou igual ao preço base (neste caso o credor deve concordar), o imóvel é adjudicado diretamente. Pelo contrário, na presença de várias ofertas, o juiz convoca o leilão, com um aumento mínimo indicado no edital. Caso o participante ou delegado não compareça ao leilão, fica retido um décimo do depósito como penalidade. Se a venda em envelope lacrado for sempre definitiva, no leilão é provisória; de fato, nos dez dias seguintes ao leilão, os participantes “derrotados” podem apresentar uma nova oferta, aumentada em um quinto em relação à vencedora. O juiz organiza então uma nova competição, reservada apenas para os participantes da anterior.A premiação, por outro lado, é definitiva se nenhuma proposta for recebida nos dez dias seguintes. O licitante vencedor deverá efetuar o pagamento nos prazos fixados no aviso de venda, por meio de transferência bancária ou abertura de hipoteca. Neste último caso, é importante que o acordo com o banco seja finalizado antes de expirar o prazo do saldo. Existe um acordo entre a Associação Bancária Italiana (ABI) e os tribunais para a concessão de empréstimos hipotecários bonificados, que cobrem até 80% do preço de martelo do imóvel.é importante que o acordo com o banco seja finalizado antes do vencimento do prazo do saldo. Existe um acordo entre a Associação Bancária Italiana (ABI) e os tribunais para a concessão de empréstimos hipotecários bonificados, que cobrem até 80% do preço de martelo do imóvel.é importante que o acordo com o banco seja finalizado antes do vencimento do prazo do saldo. Existe um acordo entre a Associação Bancária Italiana (ABI) e os tribunais para a concessão de empréstimos hipotecários bonificados, que cobrem até 80% do preço de martelo do imóvel.
Porque é conveniente
- O imóvel pode ser adquirido por um preço inferior ao preço de mercado
- Se os três primeiros leilões ficarem vazios ou o preço mínimo não for atingido, a propriedade é relistada a um preço reduzido
- A avaliação, a ser lida com atenção, torna transparente o estado e as condições do imóvel
- Uma vez concedido, o juiz de execução libera a propriedade de hipotecas e execuções hipotecárias
Com o que se preocupar
- Libertar a moradia ocupada pelo antigo proprietário, seus parentes ou amigos pode levar tempo e dinheiro
- Se o imóvel premiado for alugado, o novo proprietário terá que esperar o vencimento do contrato de arrendamento regular para tê-lo disponível
- O juiz de execução não pode cancelar certos encargos como usufruto, apreensões criminais e judiciais, etc.
- O imóvel deve ser pago rapidamente, nos termos previstos no aviso de venda, por transferência bancária ou através da contratação de hipoteca
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.i t