Conteúdo processado
- Empréstimo para uso: empréstimo gratuito
- 4 tipos de contratos
- Obrigatório para se registrar
- Como dividir as despesas
- Regulamentos e lei
- Lei de Estabilidade de 2022-2023
Para 2022-2023, os especialistas prevêem um ligeiro declínio no mercado de aluguel, mas com uma queda na demanda tão mínima que os aluguéis médios permanecem estáveis. Por isso, ainda são muitos os que procuram uma casa para arrendar, a quem o convite, também das associações de classe, é dirigido para se informarem bem sobre os direitos e deveres para não incorrerem em fraudes ou correrem o risco de agir de forma irregular. Por exemplo, nem todos sabem que existem quatro tipos de contratos e que, além dos de curta duração, devem ser registrados na Receita (www.agenziaentrate.gov.it). Além do empréstimo "particular", existem três outros tipos; o mais utilizado é o "aluguel grátis".
- O contrato mais comum é o 4 + 4 anos, com aluguel grátis
- O cancelamento pelo proprietário deve ser justificado
- Existem incentivos fiscais para o proprietário e o inquilino
Por meio do contrato de empréstimo, uma parte (o credor) entrega o imóvel à outra (o devedor) por um determinado período de tempo, ao final do qual o mesmo imóvel deve ser devolvido. Trata-se de um contrato essencialmente livre, previsto no art. 1803 do Código Civil, que pode ser verbal ou por escrito. Neste último caso, é necessário o registro na Receita Federal, como para todos os outros tipos de contrato.
Este contrato permite que as partes concordem livremente sobre o valor da mensalidade. Tem uma duração mínima de 4 anos, sendo outros 4 renovados automaticamente. No primeiro vencimento, com uma antecedência de pelo menos 6 meses, mediante envio de carta registrada, tanto o locador quanto o locatário podem rescindir o contrato. Em particular, o locador deve justificar o cancelamento, especificando um dos motivos previstos na lei 431/98. Ao final dos 8 anos, cada parte tem o direito de ativar o procedimento de renovação em novas condições (é possível redefinir o valor da taxa) ou de dispensa, enviando carta à outra parte, pelo menos 6 meses antes do prazo. e-mail registrado. O requerido deverá responder, novamente por carta registrada, no prazo de 60 dias a partir da data de recebimento.Na ausência de resposta ou acordo, o contrato é considerado vencido. Finalmente, o depósito: nunca mais de três meses.
No final dos primeiros 4 anos, o cancelamento é legítimo pelo locador quando:
- pretende ceder o imóvel para si, seu cônjuge, pais, filhos ou parentes - até o segundo grau - para uso residencial, comercial, artesanal ou profissional;
- a empresa ou entidade pública ou em qualquer caso com fins públicos, sociais, mútuos, cooperativos, assistenciais, culturais ou religiosos pretende destinar o bem ao exercício de actividades destinadas à prossecução dos fins referidos, e oferece ao inquilino outro bem adequado e em que o locador tem plena disponibilidade;
- a propriedade está inserida em edifício gravemente danificado que deve ser reconstruído ou cuja estabilidade deve ser garantida, sendo a permanência do inquilino um obstáculo;
- a propriedade está inserida num edifício cuja remodelação total está prevista, ou a demolição ou transformação radical se destina a criar novos edifícios. Ou, por se tratar de um imóvel localizado no último andar, o proprietário pretende realizar elevações - na forma da lei - e, para realizá-las, é imprescindível a evacuação do imóvel;
- tem a intenção de vender o imóvel a terceiros e não possui nenhum outro imóvel residencial além daquele possivelmente utilizado como residência. Neste caso, o inquilino tem direito de preferência;
- o inquilino, sem que tenha ocorrido sucessão legítima no contrato, ocupa continuamente o imóvel sem motivo justificado;
- o inquilino tem plena disponibilidade de alojamento gratuito e adequado no mesmo município.
É um contrato de 3 anos, mais outros 2 que são ativados automaticamente no vencimento. Alternativamente, ao final do período de três anos, as partes podem decidir renovar e reformar o contrato por mais três anos. Qualquer cancelamento pelo proprietário ou inquilino deve ser comunicado 6 meses antes do final dos três anos. Pode ser fornecida uma caução, que deve ser devolvida no final do contrato, nunca superior a três meses.
O aluguel contratado é calculado com base em acordos entre associações de proprietários e inquilinos e leva em consideração alguns parâmetros, como localização, tamanho e acabamento do imóvel. Os benefícios fiscais para os utentes que optem por este tipo de contrato (desde que o imóvel seja utilizado como residência principal) dependem dos seus rendimentos: para aqueles até € 15.493,71 está prevista uma dedução fiscal de € 495,80 ; para aqueles entre 15.493,72 e 30.987,41 euros a dedução é igual a 257,90 euros. Por outro lado, o senhorio pode beneficiar da redução da base de cálculo do IRPJ, do desconto do imposto de registo e, sobretudo, da redução da taxa fixa (de 21% para 10%) caso opte por este tipo de tributação. Por fim, está prevista uma redução de 25% em imu e tasi.
Neste caso, o contrato tem a duração não inferior a 1 mês e não superior a 18 meses. Decorrido esse prazo, o contrato, sem qualquer comunicação entre as partes, é considerado concluído. Esses contratos são estipulados para atender às necessidades particulares dos proprietários e inquilinos, que devem ser documentados e anexados ao contrato. Na ausência de tal documentação, o contrato transitório deve ser substituído por um comum (comumente definido 4 + 4). Quanto à taxa, é livremente decidida pelas partes, com exceção dos contratos que se enquadrem em onze áreas metropolitanas (Roma, Milão, Nápoles, Turim, Palermo, Gênova, Bolonha, Florença, Bari, Catânia e Veneza), nos municípios vizinhos e nas capitais provinciais: nestes casos os valores são definidos dentro dos valores mínimo e máximo decididos a nível local.
É um tipo específico de contrato destinado a atender às necessidades de moradia de estudantes universitários externos, ou seja, residentes em uma cidade diferente daquela em que a universidade está sediada. Tem a duração de 6 meses a 3 anos, podendo ser renovado no primeiro prazo acordado no momento da subscrição. Para o cancelamento você precisa de 3 meses de antecedência e o depósito de segurança que não pode exceder três meses. Como nos outros casos. O convênio só poderá ser firmado para imóveis localizados em municípios (inclusive vizinhos) onde se localizem universidades ou cursos universitários independentes e, além de alunos individuais, empresas de direito à educação, associações de estudantes, cooperativas e organizações sem fins lucrativos que atuam no setor. O modelo do contrato (anexo F do DM30 de dezembro de 2012) está disponível no site do Ministério dos Transportes (www.mit.gov.it) sob o título "Regulamentos". Pode ser preenchido e assinado pelo aluno individual ou pelos pais, bem como, como vimos, por grupos de alunos ou por empresas pelo direito à educação. O valor da renda pode variar de acordo com as características do alojamento, tendo sempre em consideração os limites previstos para os contratos com uma renda acordada. Para os inquilinos, a lei prevê uma dedução do imposto de renda pessoal de 19% sobre o custo máximo de 2.633 euros, podendo beneficiar os alunos ou, em alternativa, os pais se os filhos deles dependerem. O senhorio, por outro lado, pode usufruir do imposto fixo, evitando assim pagar, no momento da assinatura do contrato e em caso de renovação, tanto o imposto do selo como o imposto de registo.
Todos os arrendamentos que tenham maior duração, independente do aluguel acordado entre as partes. O registro deve ser realizado no prazo de 30 dias a partir da data de assinatura do contrato por escrito ou da data de sua entrada em vigor, de três maneiras possíveis:
- através dos serviços telemáticos da Agência Fiscal. Essa opção é obrigatória para os agentes imobiliários e para quem possui no mínimo dez imóveis, sendo facultativa para os demais contribuintes;
- utilizando o software RLI (registro de locação de imóveis);
- nomear um intermediário (Caf, associações comerciais, profissional licenciado) ou um delegado.
No prazo de 60 dias após o cadastramento, o locador é obrigado a notificar o locatário e a administradora do condomínio, preferencialmente por meio de carta registrada com aviso de recebimento ou via Pec (e-mail certificado). Por fim, os contratos de locação devem conter uma cláusula em que o locatário declare ter recebido a documentação do Macaco (Certificado de Desempenho Energético) relativa ao imóvel.
Se o imóvel locado for mobiliado com móveis, as partes deverão inserir a relação de itens presentes no momento da estipulação no contrato de locação. É aconselhável anexar esta lista ao contrato, para que, ao término do contrato, o locador possa verificar eventuais lacunas. Assim como as despesas de condomínio, a manutenção ordinária dos móveis é de responsabilidade do locatário, enquanto a manutenção extraordinária é de responsabilidade do locador.
Como dividir as despesas
Em geral, as reparações extraordinárias são sempre da responsabilidade do proprietário, enquanto o inquilino paga pelas reparações normais. Em particular, conforme exigido pela lei no. 392 "são inteiramente suportados pelo inquilino, salvo acordo em contrário, os custos relativos ao serviço de limpeza, operação e manutenção normal do elevador, fornecimento de água, eletricidade, aquecimento e ar condicionado do ar, a purga de fossas e latrinas, bem como a prestação de outros serviços comuns. Os custos do serviço de portaria são cobrados ao inquilino até 90%, a menos que as partes tenham acordado uma medida inferior ”.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Regulamentos e lei
A norma de referência em matéria de arrendamento é a lei de 9 de dezembro de 1998, n. 431 “Regras de arrendamento e liberação de edifícios de uso residencial”. Entre outras coisas, são estabelecidos os procedimentos para a estipulação e renovação dos contratos de arrendamento e a rescisão do contrato pelo locador (o proprietário do imóvel). A arte. 13, sob o título "Acordos contrários à lei", especifica que qualquer acordo "que vise determinar um valor de aluguel superior ao resultante do contrato escrito e registrado" ou "derrogar aos limites de duração do contrato estabelecido neste lei". A arte. 13 foi parcialmente reescrito pela Lei de Estabilidade de 2022-2023 que, no que diz respeito ao contrato, acrescentou em particular:“Caberá ao locador providenciar o cadastramento no prazo peremptório de trinta dias, prestando comunicação documentada, nos próximos sessenta dias, ao locatário e ao administrador do condomínio, também para efeito de cumprimento das obrigações de manutenção do cadastro condominial de a que se refere o artigo 1130.º, n.º 6), do Código Civil ".
A lei, entre outras disposições, estabelece a nulidade dos contratos estipulados pelas partes que se oponham a qualquer das disposições contidas na própria lei e prevê que o inquilino, no prazo de 6 meses após a devolução do imóvel locado, poderá requerer a devolução do montantes pagos que excedam a renda indicada no contrato, ou o máximo definido pelos acordos entre as associações de proprietários e as dos inquilinos. O locatário também pode agir para obter a renovação do contrato nas condições previstas na lei.
Determina que o locador é obrigado a registar o contrato (no prazo imperativo de trinta dias a contar da sua estipulação), prestando "comunicação documentada" (pormenor do pagamento efectuado e número de registo atribuído ao contrato), no após sessenta dias, ao locatário e ao administrador do condomínio.
Os custos de inscrição do arrendamento serão pagos pelo inquilino e pelo senhorio em partes iguais. Também é especificado que o depósito de segurança não pode exceder três meses de aluguel.