Conteúdo processado
- Em suma
- Mesmo novas portas ou janelas
- O que a lei diz
- De varanda em varanda: sim
- Luz verde para TV via satélite e gazebo
- Notifique o administrador
- Comunicações sempre "escritas"
O artigo 1.122 do Código Civil “Obras em partes do imóvel ou uso individual” foi alterado pela lei reformadora do condomínio 220/2012 a partir do título da seção, que anteriormente lia-se “Obras em partes do prédio próprio comum". Desta forma, o legislador pretendia incluir na lista das obras realizadas pelo condomínio individual, não só as relativas às partes do bem comum, mas também as obras "normalmente destinadas a uso comum, que tenham sido atribuídas em propriedade exclusiva ou destinadas a 'uso individual'. A norma também especifica que “o condomínio não pode realizar obras que danifiquem as partes comuns ou causem danos à estabilidade, segurança ou decoração arquitetônica do edifício.Em qualquer caso, é dado aviso prévio ao conselheiro que o reporta à assembleia ”.
- Segurança, estabilidade e decoro devem ser salvaguardados
- Você pode transformar a varanda em uma varanda e abrir uma nova janela
- Parábola da TV na fachada mesmo sem opinião da assembléia
Independentemente das cotas de propriedade, cada condomínio tem o direito de usufruir do bem comum em sua totalidade. Portanto, é permitido o uso único mais intenso do comum, desde que não seja comprometido o direito dos demais condomínios de fazer uso igual do imóvel. O Supremo Tribunal Federal tem reconhecido como legítima a abertura de novas portas e janelas nas paredes do condomínio, ou a ampliação das existentes.
Art. 1147 do Código Civil
(Partes comuns do edifício) São propriedade comum dos proprietários dos diferentes andares ou partes de andares de um edifício, se o contrário não estiver claro no título:
1) o terreno sobre o qual se assenta o edifício, as fundações, as paredes principais, os tectos e os tectos planos, as escadas, as portas de entrada, os vestíbulos, as passagens, as arcadas, os pátios e em geral todas as partes edifício necessário para uso comum;
2) os quartos da guarita e dos aposentos do porteiro, da lavandaria, do aquecimento central, dos estendais e de outros serviços partilhados semelhantes;
3) as obras, instalações, artefatos de qualquer espécie que sirvam ao uso e aproveitamento comum, como elevadores, poços, cisternas, aquedutos e também esgotos e canais de drenagem, sistemas de água , para o gás, para a eletricidade, para o aquecimento e semelhantes, até à derivação dos sistemas para instalações pertencentes exclusivamente aos condomínios individuais.
Art. 1122 do Código Civil
Na utilização das partes destinadas ao uso comum, que tenham sido atribuídas em propriedade exclusiva ou destinadas a uso individual, se surgirem conflitos entre condomínios individuais, podem ser aplicadas as disposições que regem as relações de boa vizinhança.
De varanda em varanda: sim
O condomínio pode realizar obras nas áreas comuns desde que não causem danos e não causem danos à estabilidade, segurança ou decoração arquitetónica do edifício: o mesmo se aplica no caso de transformação da varanda em varanda (sem prejuízo da asseveração ou não por parte do Município).
Tribunais e Cassação, por diversas vezes abordando a questão, consideram esta intervenção possível , pois não altera as linhas e volumes da fachada ou as suas características arquitetônicas. As coisas mudam se a varanda for feita em um estilo diferente do edifício. Neste caso o administrador, ou cada condomínio contrário à intervenção, pode impugnar perante o juiz a deliberação da assembleia que aprovou a obra, mas no prazo peremptório de 30 dias, a contar da data da deliberação pelos dissidentes ou abstenções e a partir da data de comunicação da deliberação para os ausentes.
Luz verde para TV via satélite e gazebo
À semelhança do ar condicionado, que foi citado no primeiro exemplo, também a antena parabólica para recepção de televisão , prevista no artigo 1122 bis do Código Civil, pode ser instalada junto à varanda sem parecer da assembleia ”assim causar o mínimo dano às partes comuns e às unidades imobiliárias de propriedade individual, preservando em qualquer caso a decoração arquitetónica do edifício, salvo o disposto em matéria de redes públicas ”.
O discurso não muda para o mirante na cobertura solar de propriedade exclusiva , que além de não ter que danificar a decoração do prédio não deve danificar a cobertura, principalmente em termos de estabilidade e vedação. Certamente a lei permite um amplo espaço de manobra, mas o bom senso de cada condomínio conta em avaliar previamente qualquer forma alternativa ao uso privado da parte comum.
Notifique o administrador
No final do reformado artigo 1.122 do Código Civil, no que se refere à construção das obras de condomínio individual, atribuídas em propriedade exclusiva ou destinadas a uso individual, nas partes destinadas a uso comum consta que "em qualquer caso, é dado aviso prévio 'diretor que reporta à assembleia geral ".
Essa afirmação gerou muita confusão, pois não fica claro em quais casos o condomínio é realmente obrigado a notificar o administrador . Vejamos novamente o caso da varanda transformada em varanda. Entendendo-se que a operação deve ser compatível com o regulamento de construção do Município de referência e com o disposto no regulamento do contrato de condomínio, embora não haja obrigatoriedade específica , é aconselhável que o condomínio que efectue a intervenção forneça ao administrador, antes início dos trabalhos, um relatório detalhado explicando em que consiste o trabalho.
Além disso, quem realiza a intervenção pode solicitar ao administrador que inclua a questão entre os itens da ordem do dia da reunião. Desta forma, com a maioria ordinária (em segunda convocação, voto favorável de 1/3 dos proprietários, representando no mínimo 1/3 do valor do imóvel) o condomínio estaria a salvo de eventuais futuras posições tomadas por outros condomínios. .
Comunicações sempre "escritas"
Relativamente às formas de comunicação da intervenção ao administrador, também neste caso não se especifica se deve ser feita por via oral ou por documento. Aplicando o bom senso, é aconselhável avaliar a extensão do trabalho e o impacto nas partes comuns e, consequentemente, fornecer ao administrador o máximo de informações possível, mesmo em forma de documentação em papel certificado.. Por sua vez, o administrador, na primeira consulta útil, deve se reportar à assembleia. Se você pular esta etapa, e caso a intervenção danifique o prédio ou, em geral, afete os direitos dos condomínios nas partes comuns ou nas propriedades individuais de cada condomínio, a administradora poderá ser autuada por grave irregularidade, conforme do artigo 1129 do Código Civil, e em qualquer caso uma responsabilidade contratual por violação das obrigações do mandato.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it