Conteúdo processado
- A legislação sobre a propriedade de varandas em condomínios
- Quem paga as despesas das varandas salientes
- Quem paga as despesas das varandas embutidas
- Quem paga os custos dos terraços
- Quem paga as despesas das galerias
- O que é permitido fazer na varanda
- … E para embelezar a varanda
Não há dúvidas sobre o carácter “comum” da fachada, mas é complexo avaliar a quem pertencem as varandas e, consequentemente, quem arca com os custos da sua manutenção. Muitas das diatribes no condomínio derivam da pergunta: como são divididos os custos de manutenção das varandas? Na ausência de respostas no Código Civil, ao longo dos anos tem sido a jurisprudência que tem procurado esclarecer a questão , mas o debate ainda está aberto. A menos que um regulamento de condomínio contratual (ou seja, aquele aceito por todos os proprietários no momento da compra do imóvel) preveja um determinado critério de alocação, para uma correta subdivisão dos custos de reconstrução ou apenas a disposição de uma varanda é necessárioidentificar com precisão suas características estruturais e como se integra com o edifício. Só assim é possível estabelecer a pertença (em certo sentido, a propriedade) da varanda em questão. Na verdade, as varandas podem ser essencialmente de dois tipos: salientes ou recuadas.
- A varanda saliente sobressai da fachada e constitui um prolongamento da unidade imobiliária: pertence ao proprietário.
- A varanda recuada , por outro lado, forma um recesso na fachada; geralmente também é fechado em dois ou três lados. É propriedade do condomínio.
O Código Civil não menciona as varandas que, ao contrário de escadas, portas, fachadas, tectos, etc., não constam da lista de partes comuns do edifício prevista no artigo 1117. Foi, portanto, a jurisprudência, no curso ao longo dos anos, estabelecer quais partes da varanda são de propriedade exclusiva do condomínio e quais são comuns . Distinção importante para perceber como se repartem os custos de manutenção das varandas, caso seja necessária intervenção.
Quem paga as despesas das varandas salientes
Neste caso, é o proprietário do apartamento que suporta algumas despesas relacionadas com a utilização da varanda, tais como as relacionadas com a remodelação do gradeamento, do pavimento ou do reboco do interior.
Já os custos de pintura e retoque de qualquer estuque ornamental, por serem considerados peças comuns, dos quais, embora em termos puramente estéticos, todos se beneficiam igualmente, devem ser repartidos entre todos os condôminos (que pagam proporcionalmente a respectivos milésimos de propriedade). Mas não só. O Tribunal de Cassação, com a sentença de 14 de dezembro de 2022-2023, n. 30071, referiu que “… enquanto as varandas de edifício condominial não fazem parte das partes comuns por não serem necessárias à existência do edifício, nem se destinam ao uso ou serviço do mesmo (nos termos do art. 1117 cc ), a cobertura do parapeito e da lajepor outro lado, devem ser considerados bens comuns, se cumprirem uma função estética predominante para o edifício, tornando-se elementos decorativos e ornamentais essenciais da fachada e ajudando a torná-la esteticamente agradável (Cass. Art. 2, 21/01/2000, n. 637 do Cass. Seção 2, 30/07/2004, no. 14576; Cass. Seção 2, 30/04/2012, no. 6624) ". Anteriormente, a Suprema Corte (com a sentença 19 de maio de 2022-2023, n. 10209) havia especificado que "os revestimentos e elementos decorativosda frente e da parte inferior (das varandas), quando se inserem na fachada do edifício e contribuem para o tornar esteticamente agradável, constituem um bem comum a todos ». Também para o Tribunal de Bolonha (com a decisão de 20 de maio de 2010) "… os elementos externos dos mirantes e em particular das varandas devem ser considerados partes comuns, como, em particular, as coberturas da frente ou da parte subjacente da laje, as frentes e os pilares, se cumprem principalmente a função ornamental de todo o edifício e não apenas a decoração das parcelas imobiliárias que lhes correspondem ». O Tribunal de Roma, por outro lado, (acórdão de 7 de abril de 2009) entra em mais detalhes, esclarecendo que "… os frisos ornamentais e os elementos decorativos,inerentes às varandas (tais como as coberturas da frente ou da parte subjacente da laje, os painéis frontais e os pilares) são de condomínio se cumprirem principalmente a função ornamental de todo o edifício e não apenas a decoração das parcelas imobiliárias que lhes correspondem. Em particular, os painéis frontais e pilares de uma varanda cumprem principalmente a função ornamental de todo o edifício quando desempenham uma função decorativa a ela estendida, da qual aumentam o valor arquitetônico, além de cumprir uma função estética que visa harmonizar a fachada do edifício. condomínio ".as frentes e pilares) são condominiais se cumprirem principalmente a função ornamental de todo o edifício e não apenas a decoração das parcelas imobiliárias que lhes correspondem. Em particular, os painéis frontais e pilares de uma varanda cumprem principalmente a função ornamental de todo o edifício quando desempenham uma função decorativa a ela estendida, da qual aumentam o valor arquitetônico, além de cumprir uma função estética que visa harmonizar a fachada do edifício. condomínio ".as frentes e pilares) são condominiais se cumprirem principalmente a função ornamental de todo o edifício e não apenas a decoração das parcelas imobiliárias que lhes correspondem. Em particular, os painéis frontais e pilares de uma varanda cumprem principalmente a função ornamental de todo o edifício quando desempenham uma função decorativa a ela estendida, da qual aumentam o valor arquitetônico, além de cumprir uma função estética que visa harmonizar a fachada do edifício. condomínio ".além de cumprir uma função estética que visa harmonizar a fachada do edifício do condomínio ».além de cumprir uma função estética que visa harmonizar a fachada do edifício do condomínio ».
Quem paga as despesas das varandas embutidas
Por ser parte integrante da fachada, segue-se que os custos do parapeito de alvenaria deste tipo de varanda devem ser repartidos entre todos os condomínios na proporção dos respectivos milésimos . No que se refere, no entanto, ao parcelamento dos custos de manutenção da laje, aplica-se o critério previsto para tectos, abóbadas e sótãos pelo artigo 1125.º do Código Civil, segundo o qual esses custos “… são suportados em partes iguais pelos proprietários dos dois pisos recobrindo-se, cabendo o revestimento do solo ao proprietário do piso superior e o reboco, tingimento e decoração do tecto ao proprietário do piso inferior ». Portanto, ao contrário do que acontece nas sacadas salientes, nas rebaixadasa laje representa a extensão do piso e tem a função de separar, recobrir e sustentar os diferentes pisos do edifício do condomínio.
Também neste caso, é necessário identificar o tipo para aplicar um critério justo de repartição dos custos . No caso da cobertura plana que serve de cobertura para toda a edificação , os custos de manutenção serão repartidos por todos os condomínios. Por outro lado, quando a cobertura plana é de uso exclusivo de um ou mais condomínios - que a utilizam como terraço - aplica-se certamente o critério do art. 1126 do Código Civil para a repartição dos custos relativos à manutenção: “quem tem o uso exclusivo do pavimento, contribui com 1/3 para o custo de reparos ou reconstruções; os restantes 2/3 ficam a cargo de todos os condomínios do edifício, ou da parte destes a que se destina a cobertura,na proporção do valor do plano ou da parcela de cada plano ”. É mais complicado prosseguir para os terraços planos, que cobrem parcialmente o edifício. Estes, na verdade, desempenham uma função de cobertura apenas para alguns condomínios. As despesas destinadas à melhoria do aproveitamento do terraço, portanto, são da responsabilidade do proprietário exclusivo. Já aquelas para outras intervenções, como impermeabilização ou reposição de piso , o valor deve ser dividido da seguinte forma: 1/3 a cargo de quem tem uso exclusivo do terraço, 2/3 do restante dos condomínios.
Quem paga as despesas das galerias
Alguns edifícios populares construídos até ao século XX são caracterizados por um longo corredor partilhado com vista para o pátio interno , que dá acesso a vários apartamentos no mesmo piso. Estas são as chamadas "casas de varanda" ou "casas de gradeamento". Existem duas diretrizes para a repartição dos custos de manutenção para essas passagens específicas. A primeira, que hoje é predominante, considera as varandas como partes comuns, sendo as despesas ordinárias e extraordinárias suportadas pelos condomínios que as utilizam (ainda que potencialmente). O mesmo se aplica à manutenção do deck e do parapeito.
Uma segunda orientação, um tanto datada, equipara as sacadas às escadas e remete a uma sentença do Tribunal de Milão (16 de outubro de 1988, n.12061) que havia observado como são os custos de reconstrução dos elementos verticais (frentes, grades, etc.), como partes integrantes da fachada, seriam suportados por todos os condomínios (que pagam na proporção dos seus respectivos milésimos), enquanto que para a reestruturação do andar se aplicaria o artigo 1.124 do Código Civil, sendo os custos de manutenção suportados pelos proprietários das unidades imobiliárias em que as galerias servem. A despesa relativa é repartida entre eles - nos termos da lei - metade de acordo com o valor das unidades imobiliárias individuais e a outra metade exclusivamente na proporção da altura de cada piso acima do solo.
O que é permitido fazer na varanda
As varandas salientes, como extensão do apartamento, são consideradas propriedade exclusiva e, conseqüentemente, o proprietário do condomínio poderá dispor delas como bem entender, sem a necessária anuência da montagem. O artigo 1.122 do Código Civil, entretanto, dispõe que não é possível a realização de obras que causem danos às partes comuns, ou seja, que atinjam a estabilidade, a segurança ou a decoração arquitetônica do edifício.
Isso significa, por exemplo, que em um edifício de época poderia ser proibida a instalação de toldos, pois eles alterariam a decoração do edifício. E o mesmo vale para a instalação de uma antena parabólica ou de um ar condicionado.Outra questão que pode gerar uma disputa entre condomínios diz respeito à possibilidade ou não de preparar um churrasco na varanda. Sobre este ponto, o artigo 844 do Código Civil afirma que “o titular de um fundo não pode impedir a emissão de fumo ou calor, fumos, ruídos, abalos e propagações semelhantes provenientes do fundo do vizinho, se não ultrapassarem os tolerabilidade normal, atendendo também ao estado dos locais ». Quanto aos ruídos, também existem limites para as emissões e exalações de fumos, avaliados caso a caso pelo juiz. Recentemente, o Tribunal de Cassação (sentença de 20 de junho de 2022-2023, n.15246) comparou um churrasco (neste caso específico, era uma estrutura fixa construída em um pátio privado) a um forno,aplicando-se as regras ditadas pelo art. 890 do Código Civil segundo as quais, para que a obra esteja em ordem, é obrigatório observar "… as distâncias estabelecidas pela regulamentação e, na sua falta, as necessárias à preservação dos fundos vizinhos de eventuais danos à solidez, à saúde e segurança". Finalmente, no que diz respeitovasos e floreiras no peitoril , se a regulamentação do condomínio permitir, o condomínio certamente poderá colocá-los, sempre atento para não afetar a decoração arquitetônica ou a estabilidade do próprio peitoril. Além disso, é necessário verificar se a regulamentação municipal não impõe proibições: elas podem ser consideradas perigos potenciais para os pedestres que passam por baixo. Certamente, se um fazendeiro cedesse e batesse em alguma coisa ou pior ainda em uma pessoa, o proprietário do condomínio seria responsável pelo perfil civil e criminal.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Retirado do artigo Cose di Casa, número de fevereiro de 2022-2023
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