Conteúdo processado
- Começando com dois proprietários
- O que a lei diz
- Tipos: três mais um
O condomínio é formado de forma espontânea, sem a necessidade de assinatura de contrato, quando pelo menos dois proprietários coexistem no mesmo edifício. Em cada edifício, para além dos apartamentos, existem as chamadas “partes comuns”, ou seja, espaços e sistemas que pertencem a todos os proprietários das unidades imobiliárias individuais. O gestor dessas partes compartilhadas é o administrador, que tem a função de recolher os valores a serem utilizados para mantê-los em bom estado. É assim que funciona o condomínio “clássico” onde, salvo alguns casos particulares, cada condomínio contribui para as despesas comuns, na proporção dos milésimos de propriedade em seu poder. Pode acontecer, porém, que em determinadas situações outros tipos de condomínios se configurem e, consequentemente,os critérios de distribuição das despesas também serão diferentes dos convencionais.
A presença de apenas dois proprietários em todo um edifício que compõe um condomínio é uma hipótese que pode ser verificada. O problema surge quando um dos dois discorda do outro e tomar uma decisão torna-se praticamente impossível. Em casos como esse, o condomínio mínimo é configurado. Se, por outro lado, algumas partes comuns (como escada e elevador) atendem apenas alguns moradores, configura-se um condomínio parcial. Por último, na presença de um supercondomínio quando dois ou mais edifícios autónomos partilham as partes comuns (instalações desportivas, estacionamento,…).
O que a lei diz
O condomínio mínimo, o parcial e o supercondominio não estão explicitamente contemplados no Código Civil, mas ao longo dos anos a jurisprudência equiparou essas realidades ao condomínio clássico. No entanto, alguns dos artigos do Código parecem referir-se aos três tipos. Por exemplo, 1139, para resolver o impasse mínimo no condomínio entre os dois condôminos que têm opiniões contrárias sobre as questões do comum, faz referência às regras da comunhão. Em vez disso, o artigo 1123, no que diz respeito à repartição de despesas, introduz o conceito de condomínio parcial, prevendo que "se um edifício tiver várias escadas, pátios, telhados, obras ou sistemas destinados a servir uma parte de todo o edifício,os custos relativos à sua manutenção são suportados pelo conjunto de condomínios que os beneficiam ”. No que diz respeito ao supercondominio, o artigo 1117-bis, introduzido pela lei reformadora 220/2012, prevê que se apliquem as disposições sobre o "condomínio clássico", desde que compatíveis, em todos os casos em que haja várias unidades imobiliárias, mais os prédios ou condomínios de unidades ou prédios imobiliários têm partes comuns nos termos do art. 1117 ".
Em suma
- Pode ser estabelecido mesmo que sejam apenas dois condomínios
- Em um edifício com várias escadas, para algumas resoluções, uma pode ser criada para cada escada
- Podem ser associados vários edifícios, desde que tenham espaços ou sistemas comuns
O artigo 1136 do Código Civil indica quais são as maiorias necessárias para a deliberação da assembleia condominial.
• No condomínio mínimo, porém, os proprietários são apenas dois e se ambos não pensam da mesma forma, fica impossível tomar decisões sobre peças e sistemas comuns. Para desbloquear a situação, interveio o Tribunal de Cassação, que equiparou o condomínio mínimo ao "clássico", permitindo a aplicação das regras gerais de comunhão exigidas pelo artigo 1139.º do Código Civil. E, portanto, quando os dois condomínios divergem, conforme prevê o artigo 1.105 do Código, “cada participante pode recorrer à autoridade judiciária. Este dispõe na câmara do conselho e também pode nomear um administrador ”. Quanto ao resto, aplicam-se todas as regras do condomínio "clássico", incluindo procedimentos e prazos de convocação da assembleia que, se não respeitados, tornam ineficazes as deliberações.
Pode acontecer que algumas áreas comuns atendam apenas a um grupo de pessoas, como quando há várias escadas e elevadores no prédio: não faria sentido para um condomínio na escada A pagar os custos normais de manutenção da escada B e vice-versa. Em casos como este falamos de condomínio parcial, uma variante que prevê as montagens ad hoc (além das "gerais"), das quais participam apenas os condomínios interessados na utilização daquelas partes comuns.
• Assim, caso seja necessária a substituição do motor elétrico do elevador, a decisão caberá exclusivamente aos proprietários da escada em que se encontra instalado. Enquanto a assembleia convocada para a reforma da fachada, por exemplo, contará com a presença de todos os condomínios.
Surge quando um conjunto de edifícios independentes compartilham partes e sistemas comuns.
• De acordo com o Supremo Tribunal Federal (sentença de 14 de novembro de 2012 n. 19939), o supercondomínio é “uma pluralidade de prédios, constituídos, ou não, em condomínios separados, mas inseridos em uma organização condominial mais ampla, ligados entre si pela existência de determinados coisas, sistemas e serviços comuns (por exemplo, a entrada de automóveis ou o sistema de iluminação, o serviço de portaria) numa relação auxiliar com os edifícios ".
• No mesmo acórdão, o Tribunal esclareceu que "para efeitos de constituição de supercondominio não é necessária a manifestação da vontade da construtora, nem dos proprietários das unidades imobiliárias, bastando que as edificações individuais tenham alguns sistemas comuns, ou serviços, incluídos no âmbito de aplicação do art. 1117 cod. civ. ".
• Anteriormente, o STF (com sentença 15.476 / 01) havia especificado que as resoluções aprovadas em assembleia do supercondominio “têm efeito direto e imediato sobre os condomínios individuais dos prédios que dele fazem parte, sem a obrigatoriedade das resoluções de cada assembleia condomínio ".
• Condomínio e supercondominio podem coexistir sem problemas, mas será necessária a elaboração de duas mil tabelas: uma para dividir as despesas das partes comuns do condomínio e outra para dividir os custos das partes compartilhadas pelos vários edifícios.
O artigo 67 das Disposições Complementares do Código Civil prevê, nos supercondominios com mais de sessenta participantes, que cada condomínio designe, com número de votos igual à maioria dos participantes e dois terços do valor do edifício, o seu representante perante o assembleia para gestão ordinária das partes comuns de vários condomínios e para nomeação do “superadministrador”. Caso contrário, cada participante poderá solicitar à autoridade judiciária que indique o representante do seu condomínio.
Este responde com as regras do mandato e comunica prontamente a ordem do dia e as deliberações da supermontagem dos representantes dos condomínios ao administrador do edifício de referência. O administrador então se reportará à montagem.
• Os representantes dos condomínios individuais, que também podem ser terceiros, participam na assembleia do supercondominio apenas se a intervenção nas partes comuns for para manutenção ordinária e para nomeação do superadministrador, que carece do voto favorável dos presentes à reunião, que representam pelo menos metade dos milésimos contidos na tabela do supercondomínio (referente às partes comuns a vários edifícios).
Caso os condomínios tenham menos de sessenta, ou as obras nas partes comuns sejam de natureza extraordinária, a assembleia também pode participar (e votar)
os proprietários individuais dos imóveis que moram nos prédios do supercondominio. Mesmo que não participem da reunião de representantes, ainda têm o direito de contestar as deliberações da super reunião, no prazo de 30 dias a contar da data de realização da reunião; ou, se o representante não compareceu à reunião, desde o dia em que o condomínio individual recebeu cópia da ata.
Existe um quarto tipo de condomínio. É definida como “horizontal” e se configura, por exemplo, no caso em que uma série de moradias unifamiliares isoladas, independentes umas das outras, compartilham algumas partes em comum.
• O Tribunal de Cassação, com a sentença de 18 de abril de 2005, n. 8066, observou que a noção de condomínio se configura não apenas na hipótese de edificações que se estendem verticalmente, mas também no caso de edificações contíguas, dotadas de estruturas de apoio e sistemas comuns essenciais.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Retirado do jornal Cose di Casa de agosto de 2022-2023