Se desde o início dos anos 1990 os novos edifícios têm de cumprir uma série de requisitos construtivos que garantem a poupança de energia (e o ambiente), o mesmo não se pode dizer dos edifícios construídos nas décadas anteriores. Desde a entrada em vigor do eco-bónus (dedução fiscal por eficiência energética, modificada nas leis orçamentais dos últimos anos), muitos edifícios tiveram as suas fachadas refeitas, muitas vezes também para melhorar o isolamento térmico.
A este respeito, escreve o leitor Luca M: “O meu condomínio, um edifício de 1962 construído - creio - sem quaisquer critérios de isolamento) tem uma fachada que foi danificada em vários pontos, facto que parece não preocupar muito os outros habitantes do edifício. Gostaria de propor aos condomínios algumas obras de manutenção da fachada, mas gostaria de saber se não seria melhor propor uma intervenção mais radical, talvez uma reconstrução da fachada ou ainda mais de isolamento. Para atrair os demais condomínios, queria saber quais são as deduções fiscais previstas e até quando? ”.
Uma intervenção de manutenção pode ser uma oportunidade para uma renovação da fachada que inclui também o isolamento . Sem prejuízo do respeito pela decoração e pela harmonia estética do contexto em que um edifício se insere, é possível escolher o novo acabamento sem constrangimentos especiais , exceto para os edifícios de centros de interesse histórico.
Para o revestimento externo de edifícios , existem várias soluções, algumas das quais cada vez mais eficazes do ponto de vista técnico. Dependendo do resultado desejado, vão da madeira tratada natural ao compósito, da cerâmica à nova geração de concreto e às novas tintas com dióxido de titânio, para chegar a superfícies metálicas ou vegetação vertical. Se fosse também previsto um sistema de isolamento externo da envolvente , a escolha da estética da fachada não ficaria de forma alguma limitada, visto que os actuais sistemas de isolamento externo também podem incluir soluções estéticas anteriormente impensáveis.
As intervenções também gozam de importantes benefícios fiscais . Na parte das deduções, passamos a palavra ao nosso especialista Filippo Giuseppe Barone, advogado.
Se tiver interesse em que sejam preparadas no seu condomínio intervenções úteis à manutenção predial, a proposta deve ser apresentada em assembleia geral , para que possa ser aceite com as maiorias previstas em lei, que dependem do tipo de intervenção aprovada .
Do ponto de vista fiscal, é bom lembrar que a Lei das Finanças de 2022-2023 prorrogou até 31/12/2022-2023 o prazo para aproveitamento de deduções fiscais nas despesas incorridas com as renovações e remodelações energéticas de edifícios existentes. Os subsídios de despesas incorridas, a fraccionar em prestações anuais do mesmo montante, dentro de um limite máximo de dedução que difere em função das intervenções previstas, são em qualquer caso admitidos dentro do limite estabelecido no imposto anual decorrente da declaração de imposto enquanto o qualquer valor em excesso não pode ser solicitado como reembolso.Tratam-se de reduções de IRPEF (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Físicas) e IRES (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas) concedidas para intervenções que aumentem o nível de eficiência energética dos edifícios existentes e que afectem, nomeadamente, na medida de 65% , precisamente os gastos incorridos com a redução das necessidades energéticas para aquecimento e com a melhoria térmica do edifício (janelas - apenas no caso não de novas instalações para as quais a taxa é reduzida para 50% mas no caso de melhorias na transmitância conforme tabela 2 da Portaria Ministerial de 26.01.2010 - luminárias, isolamentos, pisos).precisamente os custos incorridos para a redução das necessidades de energia para aquecimento e para a melhoria térmica do edifício (janelas - apenas no caso não de nova instalação para a qual a taxa é reduzida para 50% mas no caso de melhorias na transmissão térmica conforme tabela 2 do Decreto Ministerial de 26.01.2010 - luminárias, isolamentos, pisos).precisamente os custos incorridos para a redução das necessidades de energia para aquecimento e para a melhoria térmica do edifício (janelas - apenas no caso não de nova instalação para a qual a taxa é reduzida para 50% mas no caso de melhorias na transmissão térmica conforme tabela 2 do Decreto Ministerial de 26.01.2010 - luminárias, isolamentos, pisos).
Os limites máximos de valor em relação à dedução com ecobônus sobre os quais se calcula a dedução variam em função do tipo de intervenção, por exemplo:
- 153.846 euros (dedução máxima de 100 mil euros) para a requalificação energética de edifícios existentes;
- 92.307 euros (dedução máxima de 60 mil euros) para a envolvente do edifício (paredes, janelas, incluindo luminárias, em edifícios existentes).
Refira-se que a lei das finanças introduziu uma redução da taxa de dedução de 65% para 50% para intervenções incluindo eficiência energética em relação às intervenções relativas à substituição de janelas incluindo caixilharia (sem alteração dos índices de transmitância térmico mencionado acima).
Condição imprescindível para beneficiar da dedução é que as intervenções sejam realizadas em unidades imobiliárias e edifícios existentes (ou partes de edifícios), de qualquer categoria cadastral, mesmo que rural, inclusive instrumental (para atividade empresarial ou profissional) . A prova da existência do edifício pode ser fornecida quer pelo seu registo no Cadastro de Novos Edifícios Urbanos, quer pelo pedido de registo, bem como pelo pagamento do IMU, se devido. Portanto, despesas incorridas durante a construção do imóvel não são consideradas elegíveis.
No que se refere à requalificação energética das partes comuns do condomínio, que inclui também o fornecimento de isolamento térmico, importa referir que a referida legislação prorrogou a caducidade das instalações até 2022-2023 com a possibilidade de beneficiar da dedução aumentada para 70% ou 75% se as intervenções forem feitas nas áreas comuns para melhorar o desempenho energético de inverno e verão.
Os requisitos técnicos para o aproveitamento desses percentuais de desoneração devem ser examinados preliminarmente por um técnico . Estas últimas concessões também estão disponíveis com um limite de gasto global de 40.000 euros por unidade de propriedade . No caso de intervenções de requalificação energética em partes comuns realizadas em conjunto com intervenções de melhoria sísmica (na zona 1-2-3) referidas no denominado "Bônus Sisma", a dedução pode chegar a 80% -85% calculada sobre um custo máximo de 136.000 euros por unidade imobiliária do condomínio.
De referir que as despesas técnicas relacionadas com a intervenção estão incluídas nas despesas dedutíveis . Por fim, convém recordar que para todas as concessões, para poder requerer a dedução, é necessário apresentar ao Município uma prática de construção para manutenção ou reabilitação extraordinária assinada por técnico habilitado inscrito em registo profissional antes do início da intervenção.
Para o ecobônus, é também necessário o envio de arquivo ao ENEA e, em geral, a declaração juramentada de intervenção assinada por profissional técnico habilitado que verifique o cumprimento da intervenção com os requisitos legais exigidos.
Finalmente, para todas as facilidades acima mencionadas é necessário efetuar os pagamentos por transferência bancária específica (denominada "transferência falada") . Obviamente, no caso de obras em condomínio, o processo será acompanhado pelo administrador.
A documentação recolhida , incluindo as declarações juramentadas assinadas pelo técnico responsável, será então entregue pelo condomínio ao seu consultor fiscal ou à CAF até à data da apresentação anual da declaração de rendimentos.
Assessorado por Filippo Giuseppe Barone, ele é promotor público, advogado tributário e de falências, consultor técnico do Tribunal de Milão e advogado de direito privado, societário e comercial.