Conteúdo processado
- Legislação sobre usufruto e empréstimo
- O que é usufruto e o que isso implica
- Qual é o empréstimo e o que ele envolve
- Fac-símile de usufruto e contratos de empréstimo
Estas duas fórmulas de utilização do bem alheio regem-se por constrangimentos que regulam as relações entre as partes envolvidas, estabelecendo condições, direitos e deveres. Certamente o usufruto é o mais comum. Ao ler os anúncios imobiliários, por exemplo, você certamente encontrará residências esplêndidas vendidas a preços vantajosos, às vezes até 50% abaixo do valor de mercado.
Em muitos casos, porém, esses anúncios contêm uma condição que justifica o custo mais baixo: a venda diz respeito, na verdade, à mera propriedade . Isso significa que a propriedade é ocupada por outras pessoas, em virtude do chamado usufruto, um direito real de fruição segundo o qual um sujeito, denominado usufrutuário, pode dispor de um bem pertencente a outro sujeito por um período limitado de tempo, para dizer o dono nu . Para poder viver efectivamente na casa, o proprietário nu que compra o imóvel terá de esperar o fim do usufruto, cuja duração é limitada e que, em qualquer caso, expira com a morte do usufrutuário.
Já o empréstimo gratuito , conforme consta do Código Civil, é o contrato pelo qual uma das partes entrega à outra um bem móvel ou imóvel, para que possa ser utilizado para determinado tempo ou uso, com obrigação de devolução . coisa recebida. O empréstimo é essencialmente gratuito , pois qualquer compensação constituiria um arrendamento.
Em condomínio
Quanto às relações com o condomínio, o usufrutuário participa regularmente das assembleias, podendo também expressar o seu voto, mas com algumas limitações ditadas pelo Código Civil.
Em geral, o mutuário, por outro lado, é equiparado ao inquilino e, consequentemente, pode participar nas assembleias, limitando-se a votar apenas algumas deliberações, nomeadamente as relativas aos custos e métodos de gestão dos serviços de aquecimento e ar condicionado. Além disso, pode intervir, sem direito de voto, nas deliberações relativas à modificação dos demais serviços comuns.
Legislação sobre usufruto e empréstimo
Ambos são regidos pelo Código Civil: usufruto pelo art. 981, 978-1020; o empréstimo dos artigos 1803-1814. Para o primeiro, o ex art. 1158 e 1159 (usucapiona) e art. 1153, § 3º (usufruto decorrente da posse de boa-fé de bens móveis). Para o segundo, especificamente, o artigo 1810 especifica que “se não houver prazo, nem decorrente do destino a que se destinava, o devedor é obrigado a devolvê-lo assim que o fiador o solicitar”.
O que é usufruto e o que isso implica
Conforme previsto no artigo 978 do Código Civil, o usufruto pode ser constituído de três formas distintas: por lei, por acordo entre as partes e pela usucapiona.
O primeiro caso, por lei, configura-se com o usufruto legal a favor dos pais sobre o património dos filhos, realizável na condição de os frutos auferidos com o usufruto se destinarem ao sustento da família, educação e criação dos filhos.
O usufruto também pode ser estabelecido por meio de um acordo entre as partes, por exemplo com um contrato ou um testamento.
Finalmente, é possível estabelecer o usufruto pela usucapione, isto é, em virtude da posse continuada e ininterrupta do bem, por um prazo definido pela lei que, no caso dos bens imóveis, é igual a vinte anos.
A lei especifica ainda que o usufruto constituído a favor de pessoa colectiva não pode durar mais de trinta anos e que o direito pode cessar em consequência da não utilização com duração de vinte anos ou por morte da coisa em em que consiste.
O direito de usufruto pode ser cedido por um determinado período de tempo ou por toda a sua duração, a menos que esta condição seja proibida pela constituição. As partes podem, com efeito, proibir a transmissão do direito de usufruto estipulando um ato que deve ser transcrito para ser válido. Em qualquer caso, a cessão deve ser notificada ao proprietário e, até então, o usufrutuário continua solidariamente responsável com o cessionário perante o proprietário. A lei, por outro lado, não permite ao usufrutuário transmitir temporariamente o seu direito ao proprietário nu, uma vez que em caso de união entre o usufruto e o bem na mesma pessoa, o próprio usufruto extinguir-se-á.
O Código Civil prevê que o usufrutuário tem o direito de gozar do bem e dele usufruir (por exemplo, cobrando as rendas do bem locado), desde que respeite a destinação económica.
O artigo 67 das Disposições de Execução, em particular, dispõe que "o usufrutuário de um andar ou parte de um andar do edifício exerce o direito de voto em negócios que afetem a administração ordinária e o simples gozo de coisas e serviços comum. Nas demais deliberações, o direito de voto pertence aos proprietários, exceto nos casos em que o usufrutuário pretenda exercer o direito a que se refere o artigo 1006 do código (recusa do proprietário em reparos), ou no caso de obras ou obras nos termos do Artigos 985 (melhorias) e 986 (acréscimos) do Código.
Nestes casos, a convocação deve ser comunicada ao usufrutuário e ao proprietário nu ».
O usufrutuário pode participar na votação para nomeação do novo administrador, sendo que em caso de reconstrução da fachada ou instalação de elevador será necessária a presença do proprietário nu.
O Código especifica que o proprietário nu e o usufrutuário são solidariamente responsáveis pelo pagamento das contribuições condominiais devidas.
Em geral, o usufrutuário é responsável pelas despesas condominiais, as relativas à custódia, administração e manutenção ordinária do imóvel, bem como pelas reparações extraordinárias que se tornem necessárias pelo não cumprimento das obrigações de manutenção ordinária.
Todos os outros custos extraordinários, por outro lado, são suportados pelo proprietário: reparações necessárias para garantir a estabilidade das paredes principais e abóbadas, substituição de vigas, renovação, no todo ou em parte significativa, de telhados, pisos, escadas, aterros, aquedutos, paredes de contenção ou circundantes.
A lei prevê que, durante o período de usufruto, o usufrutuário pague ao proprietário juros sobre as quantias gastas em reparações extraordinárias.
No entanto, pode acontecer que o proprietário nu se recuse a efectuar as reparações ou demore a sua execução: o usufrutuário pode, então, efectuar as intervenções às suas próprias custas, solicitando então o reembolso (sem juros) no final do usufruto. O usufrutuário é responsável pelos impostos devidos pelos titulares dos direitos reais sobre o imóvel (imu, táxis e tari).
Usufruto e direito de uso e residência
Caso o proprietário de um imóvel não esteja em condições de zelar pelo mesmo, pode ceder o direito de uso do imóvel a um terceiro, definido como o usuário. Comparado com o usufruto, o direito de uso tem limitações quanto aos frutos produzidos pelo bem, que podem ser utilizados, em relação à condição social do usuário, exclusivamente para a satisfação de suas necessidades e de sua família. Isso significa, por exemplo, que o usuário não pode alugar o imóvel e usufruir do aluguel.
Semelhante ao usufruto, mas com um âmbito de ação ainda mais restrito, é o direito de residência, ou seja, o direito de desfrutar da propriedade de outra pessoa por um período limitado de tempo. O beneficiário do alojamento pode utilizá-lo dentro dos limites das suas necessidades e das da sua família. Também neste caso, fica excluída a possibilidade de arrendar o imóvel e obter lucro, assim como não é permitido conceder o uso da casa a outros membros da família.
O direito de uso e o direito de residência podem resultar de acordos entre as partes, de testamento, de lei ou, nomeadamente no que diz respeito ao direito de residência, de decisão da autoridade judiciária. O caso mais frequente é o de casal divorciado, em que o juiz atribui o domicílio conjugal, mesmo que seja propriedade do marido, à esposa a quem os filhos foram confiados. Sobre este ponto, é útil recordar que o artigo 540º do Código Civil, entre outras coisas, dispõe que “o cônjuge (…) tem o direito de habitar na casa que servisse de residência familiar e de a utilizar nos móveis que a acompanham, se propriedade do falecido ou dos municípios. Esses direitos afetam a parte disponível e, se não for suficiente, a parte restante da reserva do cônjuge e eventualmente a parte reservada aos filhos ".
Por fim, tanto o direito de uso como o direito de residência podem derivar da usucapiona, ao passo que as mesmas regras se aplicam à gestão de despesas e ao pagamento de impostos.
Qual é o empréstimo e o que ele envolve
A lei prevê que o mutuário, que é a pessoa que usa a propriedade de outrem, é obrigado a guardar e preservar a propriedade com a diligência de um "bom pai de família" e pode usá-la para o uso determinado pelo contrato ou pela natureza da coisa .
Em caso de dano, mesmo que causado por um evento fortuito que possa ser reparado antecipadamente, o mutuário é responsável, enquanto ele não é responsável pela deterioração devido ao uso normal.
A lei proíbe o tomador do empréstimo conceder o uso do imóvel a terceiro sem o consentimento do credor, ou seja, o dono do imóvel. Se o devedor não respeitar essas condições, o credor tem o direito de solicitar a devolução imediata do imóvel e, em certos casos, a indenização pelo dano.
Se o empréstimo prevê um prazo, que se deve respeitar, em caso de “necessidade urgente e imprevista” o mutuante pode exigir a devolução imediata do bem. E mesmo que o contrato não preveja um prazo, o mutuário é obrigado a devolver o imóvel assim que o mutuário o solicitar.
Em qualquer caso, o contrato de empréstimo expira com a morte do mutuário.
Quanto à repartição das despesas, as ordinárias ficam a cargo do devedor (que beneficia do imóvel), enquanto o fiador (proprietário) paga as extraordinárias. Se este último for urgente e necessário, o mutuário pode adiantar as quantias e depois pedir ao proprietário do imóvel o respectivo reembolso. Por fim, caso o mutuário não esteja em dia com os pagamentos das despesas comuns, o condomínio pode reclamar diretamente ao proprietário para obter os valores devidos. Este, por sua vez, pode intentar uma ação judicial contra o mutuário, para obter tanto o reembolso quanto a devolução do imóvel.
Fac-símile de usufruto e contratos de empréstimo
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Retirado do jornal Cose di Casa de novembro de 2022-2023