Conteúdo processado
- Qual é a hipoteca
- Tipos de hipoteca
- O plano de amortização
- Os custos da hipoteca
- Como encontrar o melhor negócio
- A investigação pelo banco
- A hipoteca
- Casos especiais: reembolso antecipado, sub-rogação e suspensão de parcelamento
- Deduções fiscais em hipotecas
A hipoteca é uma ferramenta fundamental para comprar, construir ou renovar um imóvel, nomeadamente a sua casa. A hipoteca é um empréstimo de médio a longo prazo, que normalmente dura de 5 a 30 anos. O que você precisa fazer para solicitar uma hipoteca? Quais são as características do empréstimo? Qual parcela é certa para você? Que tipo de interesse você pode escolher? Aqui estão todas as respostas para as perguntas mais frequentes.
O empréstimo é um contrato entre um sujeito e um intermediário , geralmente um banco, que consiste na transferência de uma quantia em dinheiro de um sujeito (denominado credor) para outro sujeito (denominado mutuário), com assunção por este último a obrigação de devolver a mesma quantia de dinheiro ao credor. Sendo um empréstimo a título oneroso, quem pediu uma quantia em dinheiro deve pagar juros.
Em geral, o empréstimo é necessário para comprar, construir ou reformar uma casa ou para comprar ou reformar uma casa de férias (segundas residências). Qualquer pessoa pode solicitar uma hipoteca, desde que demonstre que é capaz de reembolsar o montante emprestado ao longo do tempo. O valor máximo que pode ser financiado é de 80% do valor de mercado do imóvel objeto da hipoteca. o limite de 80% do valor dos bens hipotecados ou do custo das obras a realizar pode ser aumentado até 100%, se forem prestadas outras garantias.
As hipotecas diferem principalmente nos diferentes tipos de taxas de juros aplicadas. O principal componente do custo do empréstimo é, de fato, composto pelos juros, que são a taxa do empréstimo desembolsada e também depende da duração do empréstimo
As taxas de juro habitualmente aplicadas são: "fixas" ou "variáveis", mas também existem outros tipos de taxas: a taxa "mista", a "taxa limitada" e a taxa "equilibrada".
- Hipoteca a taxa fixa : a taxa de juros permanece a fixada no contrato durante toda a duração do empréstimo. A desvantagem é não poder tirar proveito das reduções nas taxas de mercado que podem ocorrer ao longo do tempo. A taxa fixa é indicada para quem teme que as taxas de mercado subam e, a partir do momento da assinatura do contrato, pretende ter a certeza dos valores das prestações individuais e do valor total da dívida a pagar. Contra essa vantagem, o intermediário geralmente aplica condições mais onerosas do que a hipoteca de taxa variável.
- Hipoteca de taxa variável : a taxa de juros pode variar em prazos pré-determinados em relação à taxa inicial, seguindo as flutuações de um parâmetro de referência, geralmente uma taxa de mercado ou política monetária. O principal risco é o aumento insustentável do valor das parcelas. Com a mesma duração, as taxas variáveis são inicialmente menores que as fixas, mas podem aumentar com o tempo, fazendo com que o valor das parcelas aumente, ainda mais. A taxa variável é recomendada para quem deseja uma taxa sempre em linha com as tendências do mercado, ou em qualquer caso pode suportar eventuais aumentos no valor das prestações.
- Hipoteca de taxa mista : a taxa de juros pode mudar de fixa para variável (ou vice-versa) em prazos fixos e / ou sob certas condições indicadas no contrato. Vantagens e desvantagens são alternativamente as da taxa fixa ou da taxa variável.
- Hipoteca de taxa dupla : o empréstimo é dividido em duas partes: uma com taxa fixa e outra com taxa variável. A taxa dupla é indicada para quem prefere uma solução intermediária entre a taxa fixa e a variável, equilibrando as vantagens e desvantagens de cada uma.
No cerne do contrato de empréstimo está o chamado plano de amortização, nomeadamente o projeto de reembolso da dívida. O plano estabelece o valor, a data em que deve ser pago todo o débito, a periodicidade das parcelas individuais (mês, trimestre, semestre), os critérios de determinação do valor de cada parcela e o saldo residual. A prestação é composta por dois elementos: ○ montante do principal, ou seja, o montante do empréstimo reembolsado ○ parcela dos juros, ou seja, os juros acumulados. Na Itália, o plano de amortização mais comum é o denominado "francês", que prevê que a parcela seja composta por um valor crescente de principal e uma parcela decrescente de juros. No início, os juros são pagos principalmente. Como os juros são aplicados sobre o principal remanescente, à medida que o principal é reembolsado, o valor dos juros diminui e o principal aumenta.
Mas, além dos juros, há também outros custos do empréstimo a serem considerados. Se o empréstimo for concedido por um banco, o cliente paga uma taxa igual a 2% do valor total, ou 0,25% no caso de compra da “primeira casa”. O imposto é retido diretamente pelo banco, de forma que o valor que o cliente recebe é menor que o valor concedido.
Os outros custos a serem considerados antes de solicitar uma hipoteca do banco são:
- a remuneração ao intermediário pelos custos de investigação preliminar
- os custos de avaliação, que podem ser necessários para a avaliação do imóvel a ser hipotecado
- taxas notariais para o contrato de empréstimo e registro da hipoteca nos registros de imóveis
- o custo do prêmio de seguro para cobrir danos à propriedade e quaisquer riscos relacionados a eventos relacionados à vida do cliente que possam impedi-lo de reembolsar o empréstimo
- juros de mora, se você pagar a parcela atrasada. Geralmente, eles prevêem um aumento percentual sobre a taxa acordada para o empréstimo e vão desde a data de vencimento até o pagamento da parcela
- a taxa anual de gestão do arquivo, as despesas de cobrança das prestações, as despesas de envio das comunicações.
Para encontrar a melhor oferta de hipoteca que atenda às suas necessidades, uma ferramenta útil pode ser o comprador online, que pode ser encontrado gratuitamente na internet que em poucos cliques permite comparar as ofertas de vários bancos. Um elemento importante para avaliar e comparar é a APR (Taxa Anual Efetiva Global) , que todos os intermediários devem publicar por lei nas Folhas de Informações.
A APR é um resumo do custo total do empréstimo, que inclui a taxa de juros (e, portanto, o spread aplicado pelo intermediário) e os demais itens de despesa (por exemplo, despesas para a investigação da prática e para a cobrança da parcela). Ao examinar as propostas dos vários bancos, é adequado prestar atenção, além da APR, também a outros elementos, tais como:
- spread (para determinar a taxa de juro aplicada às hipotecas, os bancos utilizam taxas de referência (as principais são a Euribor e a Eurirs) às quais acrescentam uma percentagem (denominada "spread") que varia entre 1 e 3 por cento)
- cronograma de amortização
- todos os itens de despesas
- tempos de concessão do empréstimo
- economia tributária, que pode variar em função da composição das parcelas (principal e juros) previstas no plano de amortização.
Uma vez encontrada a oferta certa para você, você precisa ir ao banco para iniciar a investigação, ou seja, a fase de avaliação pela instituição de crédito sobre a possibilidade real de reembolso do valor solicitado, verificando os rendimentos, ativos e garantias oferecidas pelo cliente para avaliar sua capacidade de reembolso ao longo do tempo. Cada banco tem suas próprias regras, mas geralmente os documentos a serem apresentados são:
- para empregados : original do último recibo de vencimento e cópia do último CU ou formulário 730 / Unico, juntamente com a declaração do empregador sobre o tempo de serviço do empregado
- para trabalhadores autônomos ou autônomos: uma cópia do formulário Unico, juntamente com o certificado de inscrição em um eventual registro
Em apoio a estes documentos, deve ser apresentado o seguinte:
- uma cópia de qualquer compromisso
- a planta baixa da propriedade a ser vendida com uma indicação das propriedades vizinhas e quaisquer acessórios
- cópia do certificado de viabilidade do imóvel.
Normalmente, o banco ao avaliar se deve ou não conceder uma hipoteca abre uma investigação e verifica a capacidade de crédito do requerente. Como critério indicativo para os bancos, o pagamento mensal não deve ultrapassar um terço da renda familiar líquida mensal.
Para obter o empréstimo é necessária a constituição de uma garantia efetiva. A primeira garantia que o intermediário exige é a hipoteca, que lhe dá direito à venda do imóvel caso o cliente não consiga reembolsar o empréstimo. Para determinar o valor do imóvel e, portanto, da garantia, o imóvel é previamente submetido a avaliação. O cliente pode morar no imóvel hipotecado e alugá-lo. O registo da hipoteca é efectuado por escritura pública perante o notário e confere ao banco mutuante a possibilidade, em caso de insolvência, de se contentar com o produto da venda do próprio bem.
Geralmente a duração do empréstimo está prevista no contrato e varia de 20, 30 a 40 anos. No entanto, é possível pagar o empréstimo antecipadamente. Em particular, o artigo 7º da Lei 40/2007 (Lei Bersani) estabelece que nenhuma penalidade é devida pelo reembolso antecipado ou parcial das hipotecas estipuladas, a partir de 2 de fevereiro de 2007, por pessoas físicas para a compra ou renovação de Unidades imobiliárias destinadas à habitação ou ao exercício da própria atividade económica ou profissional.
O mutuário também pode se encontrar em uma situação difícil para pagar os pagamentos da hipoteca. Neste caso, é possível solicitar sua suspensão. Quem contraiu um empréstimo para a compra da sua habitação principal (excluindo-se a segunda habitação) pode solicitar ao banco a suspensão do montante principal das prestações até 31 de dezembro de 2022-2023 por um período máximo de 12 meses (e apenas uma vez). pagamentos mensais. Não há comissões ou juros de mora. Quando o período de suspensão expira, o plano de amortização é retomado e, obviamente, a duração do empréstimo é prorrogada. Você pode solicitar a suspensão das parcelas do empréstimo em caso de:
- rescisão da relação de trabalho subordinada por tempo determinado ou indeterminado (exceto em casos de rescisão consensual, para limites de idade com acesso a pensões de velhice, despedimento por justa causa ou motivo subjetivo justificado, renúncia do trabalhador não por justa causa)
- suspensão ou redução do horário de trabalho por um período de pelo menos 30 dias, também pendente a emissão de medidas de autorização para tratamentos de apoio ao rendimento (ou seja, redes de segurança social em derrogação, dispensas, etc.
- morte
- deficiência ou condição grave ou não autossuficiente que tenha surgido.
Quem fez a hipoteca para comprar uma casa pode transferi-la de um banco para outro que ofereça melhores condições, sem despesas e custos adicionais. Neste caso, fala-se em sub-rogação do empréstimo, introduzida com a Lei Bersani n. 40/2007. Sub-rogar uma hipoteca significa, basicamente, transferir a hipoteca do imóvel, firmado no contrato de empréstimo, de um banco para outro que ofereça condições mais vantajosas em termos de prazo e juros, mas o valor do empréstimo permanece o mesmo. O banco que assumir a operação terá de suportar os custos, despesas e encargos relativos à sub-rogação do empréstimo e, portanto, as taxas notariais, de avaliação e de investigação preliminar, enquanto o mutuário não terá de arcar com quaisquer custos adicionais. Para iniciar a sub-rogação do empréstimo, o cliente deve comunicar sua decisão ao novo banco,que celebrará acordos com a instituição de crédito anterior para o início da operação de sub-rogação do empréstimo. É necessário referir que, embora o banco antigo seja obrigado a aceitar o pedido de sub-rogação do cliente, o banco que assume não tem obrigação de oferecer o empréstimo de sub-rogação. Com efeito, alguns bancos em substituição da sub-rogação também poderiam propor a substituição do empréstimo, que prevê o registro do zero de outra hipoteca e, portanto, com custos muito mais elevados do que a sub-rogação.Com efeito, alguns bancos em substituição da sub-rogação também poderiam propor a substituição do empréstimo, que prevê o registro do zero de outra hipoteca e, portanto, com custos muito mais elevados do que a sub-rogação.Com efeito, alguns bancos em substituição da sub-rogação também poderiam propor a substituição do empréstimo, que prevê o registro do zero de outra hipoteca e, portanto, com custos muito mais elevados do que a sub-rogação.
Os contribuintes que contraem empréstimos para aquisição, reforma e / ou construção de sua casa principal podem deduzir do imposto de renda, na proporção de 19%, as despesas com juros e respectivos encargos acessórios pagos sobre os empréstimos hipotecários. A hipoteca deve:
- ser estipulado nos doze meses anteriores ou posteriores à própria compra (com exceção do caso em que o contrato original seja extinto e um novo seja estipulado por um valor não superior ao valor residual do capital a ser reembolsado, acrescido das despesas e encargos relacionados );
- ser fornecido por um sujeito residente na Itália (ou por um não residente com um estabelecimento permanente na Itália) ou em um estado membro da comunidade europeia.
No prazo de um ano após a compra, o imóvel deve ser utilizado pelo comprador como residência principal, destinando-se a residência habitual do mesmo ou de seus familiares (cônjuge, parentes até terceiro grau e parentes até segundo grau). A dedução deve ser calculada no valor máximo de € 4.000.
Para se beneficiar da dedução, o contribuinte deve ter guardado os seguintes documentos:- cópia do contrato de empréstimo que comprove que o empréstimo foi concedido para a compra da casa principal;
- cópia da escritura de alienação do imóvel e respectivos encargos acessórios;
- recibos de pagamento de despesas de juros e encargos acessórios relacionados e taxas de reavaliação.