Conteúdo processado
- 1. Hipoteca: do que se trata?
- 2. Existem três tipos de hipoteca
- Euribor, Irs e Spread
- A hipoteca
- 3. O empréstimo está relacionado ao valor da casa
- 4. É concedido apenas para a compra de uma casa construída?
- BRONZEADO
- Benefícios fiscais: o que diz a administração fiscal
- APR
- Sub-rogação
- 5. Em caso de registo conjunto, apenas um dos titulares pode requerê-lo?
- 6. Cálculo de taxas
- 7. Como fazer uma comparação correta entre as várias ofertas
- 8. Nesse período qual tipo é mais conveniente?
- 9. Qual é a duração ideal?
- 10. As garantias de que você precisa
- 11. A pessoa que concede o empréstimo exige seguro
- 12. O banco tem o imóvel avaliado
- 13. Em que estágio o financiamento ocorre?
- 14. Quem escolhe o notário?
- 15. No caso de parcelas não pagas, o que acontece?
- 16. Os documentos a serem apresentados
- 17. O encerramento antecipado do empréstimo
- 18. Depois de finalizados os pagamentos, o que devo fazer?
- 19. Uma propriedade com hipoteca pode ser vendida
- 20. É possível solicitar várias hipotecas em diferentes propriedades?
- Do notário
- Teste de stress
1. Hipoteca: do que se trata?
O empréstimo é um empréstimo de médio a longo prazo, cuja duração geralmente varia de um mínimo de 5 a um máximo de 30 anos. Normalmente, o banco é solicitado a comprar, renovar ou construir um imóvel; também pode ser utilizado para substituir ou refinanciar empréstimos já obtidos para os mesmos fins. É garantido por uma hipoteca sobre o imóvel, razão pela qual a definição exata é "empréstimo hipotecário". É amortizado com o pagamento de parcelas periódicas (mensal, trimestral, semestral ou anual), incluindo principal e juros.
2. Existem três tipos de hipoteca
A taxa fixa Os juros mantêm-se os fixados no momento da assinatura e permanecem constantes durante toda a duração do contrato. Dá a certeza dos valores das parcelas avulsas; a desvantagem é a impossibilidade de poder usufruir de quaisquer reduções posteriores à data de início.
Taxa variável O valor varia desde o início em expirações pré-determinadas, na sequência das flutuações de um parâmetro de referência, uma taxa de mercado ou política monetária, normalmente a Euribor. O principal risco desse tipo é ter que pagar uma parcela mais alta no futuro. No mesmo período, as taxas variáveis são inicialmente mais baixas do que as taxas fixas, mas podem aumentar mais tarde. É indicado para quem pretende um crédito sempre em linha com as tendências do mercado ou para quem espera cortes nas taxas de juro no futuro; ao escolhê-lo, é preciso avaliar a capacidade - do ponto de vista econômico - de “suportar” eventuais acréscimos na prestação.
Taxa mistaA partir da "combinação" entre esses dois tipos principais, é possível ter empréstimos que prevejam a transição de taxas fixas para variáveis - ou vice-versa - em prazos pré-determinados e / ou em certas condições indicadas em contrato, e hipotecas de taxa balanceada que prevejam participação a uma taxa fixa e outra variável de sua escolha. Existem também ofertas de hipotecas a taxa variável com valor máximo, que varia ao longo do tempo em função das flutuações do parâmetro Euribor; entretanto, é estabelecido um teto contratual que nunca pode ser excedido.
- Para comparar as várias ofertas, consulte o Taeg (Taxa Percentual Anual).
- O teste de estresse sobre sua renda deixa claro qual parcela você pode pagar.
- Avalie quanto aumenta o interesse, aumentando
a duração.
Euribor, Irs e Spread
O primeiro é um valor de referência, calculado diariamente, que indica a taxa a que os bancos estão pagando o dinheiro naquele momento; determina a variabilidade da parcela em hipotecas de taxa variável. O IRS é a taxa usada para transações de taxa fixa por muitos bancos, que muda com o tempo (e, portanto, também a taxa consequente), mas apenas até o dia da escritura notarial. O spread representa a porcentagem que cada banco adiciona ao custo do dinheiro como sua própria receita.
A hipoteca
É o direito de garantia sobre um bem, geralmente um bem: confere um direito de preferência sobre o bem, que serve para proteger o credor contra o perigo de insolvência. É estabelecido por meio de inscrição em cartórios públicos e pesa sobre todo o imóvel que é objeto dele, inclusive seus "pertences" (por exemplo, uma garagem). O proprietário do imóvel hipotecado pode utilizá-lo livremente, ou seja, para morar, alugar ou mesmo vender. Quando a dívida se esgota, a hipoteca também se extingue.
3. O empréstimo está relacionado ao valor da casa
Geralmente o valor pago chega a 80% do valor do imóvel, mas diante de coberturas particulares, alguns institutos vão além e chegam a 95%. Nesse caso, porém, quase todos os bancos pioram suas condições contratuais.
4. É concedido apenas para a compra de uma casa construída?
Não, também pode ser solicitado para edifícios em construção ou reforma.
BRONZEADO
É a taxa de juros pura aplicada ao empréstimo pela instituição financeira como uma porcentagem do valor total do empréstimo. Essa taxa é considerada "pura" porque mede os juros a serem pagos em um ano pelo simples fato de ter obtido um empréstimo. É obtido somando a taxa de referência (que varia de acordo com as variações do mercado) e o spread (aplicado pela instituição financeira que concede o empréstimo). Quanto maior o TAN e a frequência das parcelas, maior é a taxa real de financiamento.
Benefícios fiscais: o que diz a administração fiscal
Residência principal
No caso de contracção de hipoteca para aquisição da habitação principal, própria ou de familiares (cônjuge, parentes até 3º grau e semelhantes até 2º grau), é possível deduzir 19% do imposto sobre o rendimento das despesas com juros e encargos acessórios e taxas de reavaliação, pagas à instituição de crédito. A dedução deve ser calculada num montante máximo anual de 4.000 euros e repartida por todos os titulares do empréstimo. Para ter direito à dedução é necessário ser titular da hipoteca e proprietário da casa.
A dedução é devida:
✓ a partir da data de utilização do imóvel como residência principal e, em qualquer caso, nos dois anos seguintes à aquisição, se o imóvel for objeto de obras de reabilitação de edifícios, comprovadas pela respectiva licença de construção ou escritura equivalente;
✓ no caso de compra de um imóvel alugado, se, no prazo de três meses após a compra, o comprador notificar o locatário do aviso de licença ou despejo para a rescisão do arrendamento e se, dentro de um ano da liberação, o imóvel é usado como residência principal.
A dedução é utilizável mesmo se a hipoteca for retirada em um momento diferente do momento da compra. Basicamente, a compra da casa pode ocorrer nos 12 meses anteriores ou posteriores à estipulação do empréstimo. Os juros pagos pela abertura de créditos bancários, transferências salariais e, em geral, os juros decorrentes de modalidades de financiamento que não as relativas a contratos de mútuo, ainda que com garantia hipotecária sobre imóveis, não conferem direito a dedução.
Os juros dedutíveis são exclusivamente os referentes ao custo de aquisição do imóvel, que se dá pela soma do preço de aquisição, com os honorários notariais e demais encargos acessórios. Portanto, se o valor do empréstimo ultrapassar o preço de compra do imóvel, será necessário quantificar a parcela dos juros sobre a qual será feita a dedução, utilizando a seguinte fórmula:
(Custo de aquisição da propriedade + encargos acessórios) x Despesa de juros paga
Capital desembolsado como um empréstimo
Cargas auxiliares
Os encargos acessórios sobre os quais é calculada a dedução são os custos necessários para a estipulação do empréstimo. Incluem-se:
✓ o valor total dos valores mais elevados pagos devido à variação da taxa de câmbio para hipotecas estipuladas em outra moeda;
✓ a comissão devida às instituições pelas suas atividades de intermediação;
✓ encargos fiscais, incluindo o imposto de registo ou cancelamento de hipoteca e o imposto substituto sobre o capital emprestado;
✓ a chamada “comissão” das parcelas diferidas;
✓ despesas preliminares, notariais e de avaliação técnica;
✓ a multa por reembolso antecipado do empréstimo (se estipulado antes de 2 de fevereiro de 2007).
Quando você perde o direito
Perde-se o direito à dedução das despesas com juros em caso de transferência da residência habitual; em particular, a dedução deixa de poder ser utilizada a partir do ano seguinte àquele em que a casa deixou de ser utilizada como residência principal para o próprio ou para familiares. Se, no futuro, o imóvel voltar a ser utilizado como residência principal para si ou para familiares, será possível voltar a beneficiar da dedução.
O direito permanece mesmo quando o contribuinte transfere sua residência para um Município adjacente àquele onde se localiza o local de trabalho. Se cessarem as exigências de trabalho que motivaram a mudança da residência habitual, a partir do ano seguinte deixa de poder beneficiar da dedução.
O contribuinte não perde o direito à dedução caso mude de residência por motivos de trabalho. O contribuinte que se mudar para hospital ou instituição de saúde também retém o benefício fiscal, desde que não alugue o imóvel.
Aqueles que se mudam para o exterior
Com a circular no. 17 / E de 24 de abril de 2022-2023 a Agência Fiscal especificou que o direito de deduzir a despesa de juros sobre o empréstimo para a compra de unidade imobiliária a ser utilizada como residência principal também pertence ao contribuinte que tem uma relação de trabalho em um Estado no exterior, mesmo que a mesma casa seja alugada.
No entanto, é necessário que:
✓ tenham sido respeitadas todas as condições estabelecidas na lei para beneficiar da dedução, nomeadamente no que se refere à transferência da residência habitual para o imóvel no prazo de um ano após a compra;
✓ mantêm-se as necessidades laborais que motivaram a mudança da residência habitual;
✓ o contribuinte não adquiriu imóvel para ser utilizado como residência principal no país estrangeiro de residência.
Fonte: site da Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
APR
É um indicador muito valioso que resume o custo global do empréstimo incluindo a taxa de juros - e portanto também o spread aplicado pelo intermediário - e os demais itens de despesa, como por exemplo os custos de investigação preliminar e cobrança da parcela. A grande vantagem do APR é a sua utilização para fins comparativos, pois ao comparar este valor entre duas hipotecas, adquire-se imediatamente a ideia de qual custa mais e de quanto.
Sub-rogação
Com a sub-rogação, também conhecida como sub-rogação ou portabilidade, o empréstimo contraído com um banco é “transferido” para outro, podendo ser alterados os seus parâmetros (exceto para as partes envolvidas e o valor da dívida residual); as despesas são todas suportadas pelo novo banco. Já com o empréstimo substituto, é firmado um novo empréstimo com outro banco, com todas as despesas que um novo contrato implica.
Sim, mas os proprietários do imóvel que não possuem a hipoteca devem concordar em conceder o registro da hipoteca em favor do banco.
São, geralmente, a soma de um índice de referência, o spread ou a percentagem das receitas do banco e qualquer prémio de risco adicional, associado à pessoa singular ou colectiva que solicita o empréstimo.
7. Como fazer uma comparação correta entre as várias ofertas
O melhor indicador sintético do custo de uma operação é a APR (Annual Effective Global Rate), que expressa o custo efetivo de um empréstimo, levando em consideração a TAN (Annual Nominal Rate, interest rate) e todas as comissões e despesas incorridas para a obtenção do empréstimo e para o pagamento das parcelas. Para comparar - e escolher - entre as várias ofertas, os bancos consultados podem solicitar o “Standardized European Information Prospectus” que sintetiza claramente as características do empréstimo num “quadro sintético” das principais condições económicas.
8. Nesse período qual tipo é mais conveniente?
A conveniência depende substancialmente de vários fatores, por exemplo, a duração do empréstimo e o perfil econômico-financeiro pessoal, a estabilidade da renda ao longo do tempo. Antes de solicitar um empréstimo, é aconselhável avaliar cuidadosamente a receita para determinar o valor mensal disponível uma vez que as despesas ordinárias tenham sido subtraídas. É aconselhável que a prestação não ultrapasse um terço da receita disponível, para fazer face às despesas correntes, imprevistas e eventuais reduções futuras da receita. Em princípio, o TAN de uma hipoteca de taxa variável é normalmente inferior ao de uma taxa fixa inicialmente, mas durante a vida do empréstimo a taxa variável pode flutuar significativamente dependendo do crescimento do parâmetro de referência.
9. Qual é a duração ideal?
É um dos elementos que determina o valor do pagamento da hipoteca. Este é composto pelo principal mais os juros: no mesmo valor do empréstimo e da taxa de juros, quanto menor o duration, mais caro o parcelamento, mas menor a parcela referente aos juros; pelo contrário, quanto maior a duração, maior a parte dos juros, mas com uma taxa menor. Deve ser estabelecido levando em consideração as próprias capacidades econômicas de "coexistência pacífica" com a dívida.
10. As garantias de que você precisa
É sempre solicitada a hipoteca do imóvel objeto do empréstimo. Normalmente é suficiente ter um rendimento adequado para suportar a prestação periódica de reembolso, mas podem ser necessárias garantias adicionais para conter o risco de crédito (fundo de garantia para primeiros empréstimos à habitação;
garantias de assinatura; garantias financeiras).
11. A pessoa que concede o empréstimo exige seguro
Por lei é obrigatório que os imóveis dados em garantia sejam segurados com apólices contra riscos de incêndio, raio e explosão: quem toma o empréstimo pode escolher livremente entre a assinatura de uma apólice proposta pelo banco financiador, que pode ser estipulada sem constrangimento a favor do banco, o a apresentação de cobertura de seguro similar já existente ou a ser estipulada com seguradora terceirizada e com fiança a favor do banco. Existem também apólices opcionais que protegem aqueles que tomam o empréstimo de outros riscos (normalmente desemprego, invalidez ou morte).
12. O banco tem o imóvel avaliado
Profissionais encarregados de fazer a avaliação do imóvel para estimar o seu valor.
13. Em que estágio o financiamento ocorre?
Após estipulação, geralmente por meio de cheque administrativo à ordem do vendedor, mas os métodos podem variar dependendo da presença do banco ou não na fase
de assinatura da escritura de compra.
14. Quem escolhe o notário?
Para a venda de um imóvel residencial, o notário é geralmente escolhido pelo proprietário. Já o caso das operações de portabilidade por sub-rogação é diferente, onde o cartório é escolhido pelo banco, pois o mesmo arca com o custo.
15. No caso de parcelas não pagas, o que acontece?
As soluções mais adequadas são propostas ao cliente para continuar a cumprir os compromissos assumidos, por exemplo, prolongando o prazo de validade do empréstimo para diminuir o peso da prestação ou suspendendo a amortização do principal por um determinado tempo. Existem também acordos entre a ABI e associações de consumidores que permitem, mediante a ocorrência de certas condições (como a perda involuntária do emprego), soluções de flexibilidade para prolongar ou encurtar o prazo do empréstimo ou suspender o pagamento das prestações por um período .
16. Os documentos a serem apresentados
Documentação pessoal (dados pessoais e rendimentos) e relativa ao imóvel (escritura de origem, planta baixa, levantamento cadastral).
17. O encerramento antecipado do empréstimo
O reembolso antecipado do empréstimo é sempre permitido (pagando a totalidade do capital residual), assim como é permitido reduzir parcialmente a dívida.
O crédito à habitação estipulado a partir de 2 de Fevereiro de 2007 não pode ser legalmente sujeito a qualquer penalização por reembolso antecipado. Para todas as outras,
a pena máxima muda de acordo com o momento em que ocorre a extinção.
18. Depois de finalizados os pagamentos, o que devo fazer?
Após a última parcela, o banco emite documentação para comunicar o prazo do empréstimo. Compete sempre à instituição de crédito comunicar ao conservatório a extinção e o pedido de anulação da hipoteca no prazo de 30 dias.
19. Uma propriedade com hipoteca pode ser vendida
O comprador pode assumir o controle do empréstimo pré-existente e assumir o controle do vendedor no pagamento das prestações, ou a venda se dá com a extinção simultânea do empréstimo original.
20. É possível solicitar várias hipotecas em diferentes propriedades?
Sim, mas sempre respeitando os requisitos para o desembolso do empréstimo.
Do notário
A concessão do empréstimo é uma escritura pública, a ser estipulada em cartório. É exigido por lei, tanto poder registar a hipoteca sobre o imóvel, como atribuir à escritura pública o requisito de “título executivo”: significa que se o devedor não cumprir as suas obrigações não é necessária a condenação. Para a execução do contrato simplesmente o ato. É a rubrica de despesa mais cara, com variações consoante a área geográfica, a tarifa do profissional e sobretudo o valor do registo hipotecário. As despesas incluem os honorários do notário para a estipulação do contrato de empréstimo e as despesas incorridas pelo profissional em nome do cliente (por exemplo, o registo e cancelamento da hipoteca). É melhor pedir primeiro um orçamento exato.
Teste de stress
Para entender o que a parcela pode ser enfrentada para nós, este cálculo simples é realizado. As chamadas cotas de subsistência são subtraídas da receita líquida mensal, ou seja, o que é necessário para pagar contas e despesas diversas. O restante valor corresponde ao “poder de compra mútuo”, essencialmente a força contratual de quem pretende candidatar-se ao empréstimo: deve ser no mínimo 1,5 vezes o valor da mensalidade.