Em um condomínio, quem decide qual empresa escolher para a limpeza das escadas e do pátio? E a remuneração, as diversas atividades a serem realizadas e a quantidade de vezes?
- A advogada Roberta Negri, professora dos cursos da ANACI (Associação Nacional de Administradores de Condomínios e Imóveis), escritório de Milão, [email protected], responde
A escolha de confiar o serviço de limpeza cabe à montagem do condomínio . Os participantes da assembléia são os condomínios proprietários dos imóveis. A arte. 10 da Lei nº. 392/1978 reconhece ao locatário o direito de intervir apenas nas reuniões do condomínio relativas às deliberações relativas ao aquecimento e ar condicionado . A recente reforma condominial é a L. 220/2012, especificamente o art. 1136 do código civil, não estendeu ao locatário a possibilidade de ser incluído entre os assuntos com direito a ser convocado para os demais casos.
Analisando o mérito da deliberação da Assembleia Geral relativa à escolha da empresa de limpeza, cabe destacar que esta deliberação é obrigatória para todos os condomínios . Isso significa que, salvo acordo em contrário, todos os coproprietários serão obrigados a compartilhar os custos. A distribuição da despesa relacionada deve ser feita com base no critério proporcional à altura do solo de cada andar ou porção do andar a que se destinam as escadas, em aplicação análoga ao art. 1124 do código civil (conforme Cass, seção II, no. 432, de 01.12.2007). A parte devida será então solicitada ao locatário de acordo com o contrato entre as partes.
Uma vez que a empresa aceita a cessão, ela se enquadra em um contrato de aquisição nos termos do art. 1655 do código civil, ou o contrato pelo qual uma parte assume, com a organização dos meios necessários e com a gestão por sua própria conta e risco, a conclusão de uma obra ou serviço mediante contrapartida em dinheiro. A empresa compromete-se a realizar o serviço de limpeza de escadas organizando a obra por sua conta e risco e solicitando em troca uma quantia em dinheiro . Para este tipo de contrato não é necessária a forma escrita, mas é uma boa ideia ter um orçamento da empresa e assiná-lo para aceitação. É costume que, antes da assembleia, as empresas forneçam aos condomínios ou à administradora orçamentos que indiquem o serviço oferecido. As condições do serviço podem ser estabelecidas oralmente ou faz-se referência à deliberação da assembleia que atribui a encomenda ou ao orçamento. Em qualquer caso, é importante para o condomínio verificar a seriedade e a confiabilidade da empresa . Neste sentido, ainda que não exigido por lei, é útil solicitar periodicamente à empresa o DURC (documento único de regularidade contributiva), que é uma certificação que atesta a regularidade da posição previdenciária da empresa perante os seus colaboradores .
A este respeito, é necessário especificar que a assembleia não pode deliberar sobre o deslocamento da limpeza das escadas entre os condomínios visto que tal resolução seria nula ou sem efeito (conforme Cass. Civ. N. 16485 de 22.11.2002) . Uma eventual resolução neste sentido seria também contrária aos princípios constitucionais (nos termos do art. 23º da Constituição); em caso de sinistro, a responsabilidade civil relativa recairia sobre os condomínios e a penal seria imputada ao administrador.