Conteúdo processado
- A proposta de compra
- As preliminares ou compromisso
- A escritura
- O depósito do preço
Proposta de compra, acordo prévio, compromisso, escritura… no imobiliário é bom distinguir alguns momentos distintos em que se marca a compra ou venda de uma moradia.
A proposta de compra
A proposta de compradeve ser distinguido do preliminar. A primeira, de facto, é a declaração do comprador de querer comprar um determinado bem a determinado preço: normalmente é um formulário pré-impresso fornecido pela imobiliária, e é acompanhado do pagamento de uma quantia em dinheiro a título de “depósito”. Junto com a proposta, geralmente é dado um cheque ao vendedor para "bloquear o negócio" e para demonstrar a bondade das intenções do comprador potencial. Este valor - definido como um depósito - permanece “bloqueado” (e portanto é subtraído da disponibilidade do comprador) por todo o período de validade da proposta de compra. Uma vez assinada, a proposta de compra já contém compromissos vinculantes para o comprador, mas, enquanto isso, o vendedor fica livre para avaliar outras ofertas e não tem certeza de que o negócio será concluído.Até que a proposta de compra seja aceite pelo vendedor, o comprador pode mudar de ideias, pelo que é aconselhável combinar um valor mínimo para o depósito (normalmente alguns milhares de euros) e, sobretudo, estabelecer um prazo curto para o validade da proposta (por exemplo, uma semana). Se o negócio for bem-sucedido e não houver dúvidas, as partes se reúnem para desenvolver uma venda preliminar. No caso de repensar, no entanto, geralmente a quantia depositada é "simplesmente" perdida (muitas vezes definida indevidamente como um depósito confirmatório, que em vez disso é configurado apenas no momento do compromisso)portanto, é aconselhável chegar a acordo sobre um valor mais baixo possível para o depósito (geralmente alguns milhares de euros) e, acima de tudo, estabelecer um prazo curto para a validade da proposta (por exemplo, uma semana). Se o negócio for bem-sucedido e não houver dúvidas, as partes se reúnem para desenvolver uma venda preliminar. No caso de repensar, no entanto, geralmente a quantia depositada é "simplesmente" perdida (muitas vezes definida indevidamente como um depósito confirmatório, que em vez disso é configurado apenas no momento do compromisso)portanto, é aconselhável chegar a acordo sobre um valor mais baixo possível para o depósito (geralmente alguns milhares de euros) e, acima de tudo, estabelecer um prazo curto para a validade da proposta (por exemplo, uma semana). Se o negócio for bem-sucedido e não houver dúvidas, as partes se reúnem para desenvolver uma venda preliminar. No caso de repensar, no entanto, geralmente a quantia depositada é "simplesmente" perdida (muitas vezes definida indevidamente como um depósito confirmatório, que em vez disso é configurado apenas no momento do compromisso)em geral, a quantia depositada é "simplesmente" perdida (muitas vezes definida indevidamente como um depósito confirmatório, que em vez disso é configurado apenas no momento do acordo)em geral, a quantia depositada é "simplesmente" perdida (muitas vezes definida indevidamente como um depósito confirmatório, que em vez disso é configurado apenas no momento do acordo)
As preliminares ou compromisso
Entre a proposta de compra e a preliminar é preferível sempre estipular um contrato preliminar, pois a proposta de compra compromete apenas a parte que a assinou .
Ao contrário da proposta de compra, a preliminar envolve ambas as partes imediatamente . Também chamada de compromisso, a venda preliminar é o contrato pelo qual o vendedor e o comprador se comprometem a concluir uma venda, estabelecendo termos e condições. Por que é importante estipular o contrato preliminar? Serve para vincular as partes pelo tempo necessário para resolver quaisquer problemas que não permitam a venda imediata, por exemplo, para o comprador procurar financiamento e para o vendedor entregar uma nova casa.
O "compromisso" é, portanto, um acordo entre vendedor e comprador que se comprometem mutuamente a estipular um contrato de venda subsequente e definitivo. A transferência do direito de propriedade sobre o imóvel ocorrerá somente com a assinatura deste último. O acordo preliminar pode ser estipulado, por exemplo, quando a venda imediata não for possível, porque o comprador está procurando uma hipoteca ou o vendedor está aguardando a entrega de uma nova casa. O contrato preliminar deve ser redigido por escrito (contrato privado, contrato privado autenticado ou escritura pública).
Na preliminar devem ser indicados os principais elementos da venda, como o preço e a casa a adquirir, a morada e uma descrição precisa (pisos, divisões, etc.). Normalmente, quem se propõe a comprar uma casa paga ao promitente vendedor uma quantia em dinheiro como depósito de confirmação para demonstrar a seriedade de sua proposta. Quando a venda é concluída, o depósito é deduzido do preço final.
O contrato preliminar de vendas deve ser registrado em até 20 dias após a assinatura. Se estipulado com escritura notarial, o notário fá-lo-á no prazo de 30 dias. Para o registro, é necessário o seguinte:
• a taxa de inscrição de 200 euros, independentemente do preço de venda
• o imposto do selo, no valor de 16 euros por cada 4 faces e em qualquer caso por cada 100 linhas (se o contrato for constituído por escritura pública ou escritura privada autenticada, o imposto do selo é em vez de 155 euros).
Quando a preliminar prevê o pagamento, o imposto de registro proporcional também é devido igual a:
• 0,50% dos valores fornecidos como depósito de confirmação
• 3% do valor provisionado a título de antecipação do preço de venda. Em ambos os casos, o imposto pago com a preliminar será então deduzido do imposto devido para o registro do contrato definitivo de venda.
Como a proposta de compra compromete apenas quem a assinou, é preferível estipular sempre um contrato prévio, porém, mesmo assim, os riscos não faltam. Assim, por exemplo, apesar da assinatura do acordo preliminar, o vendedor poderia vender o mesmo imóvel a outras pessoas ou registrar hipotecas sobre o imóvel.
Um remédio para evitar todas essas consequências desagradáveis? A transcrição da preliminar no Registo de Imóveis graças à qual quaisquer outras vendas do mesmo imóvel e em geral todos os atos praticados ou "sofridos" pelo promitente vendedor não afetam os direitos do promitente comprador. No entanto, a transcrição da preliminar tem um custo a ser considerado. Neste caso, acrescenta-se ao imposto de registo e ao imposto do selo de 155 euros o pagamento do imposto hipotecário de 200 euros e do imposto hipotecário de 35 euros.
A escritura
Passando para a venda propriamente dita, o notário realiza uma série de verificações nesta fase, mas também pode contactá-los com antecedência para maior tranquilidade para que cada fase seja segura. O profissional realiza por lei uma série de verificações preventivas de legalidade, com o objetivo de garantir um contrato válido e inatacável no tempo. As principais atividades de controle de legalidade que o notário deve realizar são as seguintes:
- verificar a identidade pessoal das partes, o que serve para evitar o risco de roubo de identidade
- verificar por lei a inexistência de hipotecas anteriores, ou constrangimentos ou execuções hipotecárias na Delegacia da Receita Federal e o planejamento urbano e regularidade cadastral dos imóveis
- identificar o regime tributário relativo ao caso específico e verificar a existência de requisitos para eventuais benefícios fiscais
- verifique se o desempenho energético dos edifícios é certificado de acordo com os regulamentos nacionais e regionais relevantes
- verificar o cumprimento das normas de combate à lavagem de dinheiro, rastreabilidade de pagamentos e comissões pagas por intermediação a quaisquer imobiliárias.
Todas as verificações do notário são concluídas com a escritura notarial. Em regra, no momento da assinatura da escritura de venda, ocorre também a entrega da mercadoria. Para a formação da escritura , a lei prevê que o notário deve explicar integralmente e ler o conteúdo da escritura às partes e às testemunhas, cuja presença é exigida por lei em certos casos (por exemplo, quando uma das partes é incapaz sinalizar ou ser afetado por deficiências sensoriais), certificando-se de que compreenderam seu conteúdo e efeitos legais. A escritura, uma vez lida e aprovada, deve ser assinada pelas partes e eventualmente pelas testemunhas perante o notário e finalmente assinada pelo próprio notário.
Uma vez feita a escritura, o notário é obrigado a registrar a escritura na Agência Tributária e pagar os respectivos impostos em nome do cliente em um curto espaço de tempo , arquivando-o nos Registros Públicos para torná-lo conhecido e eficaz em relação a de todos (definidos tecnicamente como terceiros) e por fim a transferência cadastral, de forma a atualizar também o Cadastro.
O depósito do preço
Para proteger quem compra a casa, o legislador interveio introduzindo a possibilidade de transcrição da preliminar. Para evitar que o comprador seja exposto ao risco de que, entre a data da escritura e a data da sua transcrição, seja publicado um ónus inesperado sobre o vendedor - uma hipoteca, penhora, execução hipotecária, pedido judicial, etc. - a lei da concorrência (Lei n.º 124/2021) introduziu o denominado depósito de preços. O que isso significa? Se solicitado por pelo menos uma das partes, o notário deve manter o saldo do preço destinado ao vendedor em depósito até que seja realizada a formalidade de publicidade com a qual se adquira a certeza de que a compra foi realizada sem ser onerada.
As quantias que o notário vê serem pagas pelo comprador (e que necessariamente devem ser pagas não ao vendedor, mas ao próprio notário) serão segregadas por ele em uma conta à ordem dedicada que ele abriu especificamente no banco com o objetivo de " conta dedicada nos termos da Lei 147/2013 ". O depósito do preço garante o correcto e seguro cumprimento da transferência do dinheiro do comprador para o vendedor, que irá cobrar os montantes ao fim de alguns dias mas não correrá qualquer risco quanto à efectiva cobrança do montante acordado.