Conteúdo processado
- Em seguida, solde o condomínio
- Em comprimidos
- O que a lei diz
- Os serviços primários ao devedor não podem ser suspensos
- Anexo de terceiros
- Em relação à privacidade
- O comprador herda as dívidas
- O fundo para cobrir os "buracos"
Dentre as questões que geram disputas nos condomínios, a relativa à mora é a mais delicada e de difícil solução. É cada vez mais frequente que um ou mais condomínios não paguem os respectivos valores das despesas de utilização dos serviços comuns (limpeza das escadas, manutenção ordinária do elevador, cuidado do jardim do condomínio, etc …) criando um desequilíbrio com quem, na pelo contrário, contribui regularmente.
O Código Civil identifica na figura do administrador o responsável pela fiscalização das contas do condomínio e, ainda que persistam os atrasos de um ou mais condomínios, aquele que deve trabalhar para recuperar o crédito . Obrigação legal da qual o administrador não pode fugir, sob pena de revogação do mandato e do pagamento de indenização a todo o condomínio.
A lei fixa em 6 meses (a contar do final do exercício a que se refere a dívida) o prazo máximo dentro do qual se prevê a ação de cobrança compulsória do administrador que, sem autorização da assembleia, pode obter do juiz uma liminar imediatamente executória contra os atrasados. Se este continuar a não pagar, o tribunal procede à penhora dos bens e à sua licitação.
Mas, antes de iniciar o processo judicial, o administrador, embora não obrigado, pode enviar ao condomínio inadimplente carta solicitando que pague a dívida. Em caso de resposta negativa, o administrador comunica os dados do inadimplente aos condomínios e credores que, dessa forma, podem agir, em primeira instância, diretamente contra ele.
Porém, se, apesar da liminar e da execução, a situação não for resolvida, os credores podem contatar o condomínio como um todo e cada condomínio, mesmo que em dia com seus pagamentos, é obrigado a contribuir para quitar a dívida.
Muitas vezes acontece que os condomínios em dia com a regularidade devam "cobrir" as parcelas em atraso, contribuindo com base nos respectivos milésimos de propriedade ou milésimos de utilização se for, por exemplo, despesas com escadas ou elevadores.
Em comprimidos
- É função do administrador supervisionar as contas
- O devedor pode apreender os bens
- O comprador de uma casa também herda suas dívidas
O que a lei diz
* A arte. 1129, n.º 9, do Código Civil, dispõe: «se não for expressamente dispensado pela assembleia, o administrador é obrigado a cobrar obrigatoriamente as importâncias devidas aos obrigados no prazo de seis meses a contar do encerramento do exercício em que se inclui o crédito devido. O artigo 63, alterado pela lei de reforma condominial 220/2012, diz que “para a cobrança das contribuições com base no estado de distribuição aprovado pela assembleia, o administrador, sem a necessidade de sua autorização, pode obter um A liminar imediatamente exequível, apesar da oposição, é obrigada a notificar os credores que ainda não se conformarem de que solicitem os dados dos condomínios inadimplentes. Os credores não podem atuar contra os obrigados para fazer os pagamentos, senão após a execução dos demais condomínios.Em caso de atraso no pagamento das contribuições que se prolongou por um semestre, o administrador pode suspender o condomínio em atraso da utilização dos serviços comuns sujeitos a fruição separada. Quem assumir os direitos de condomínio fica solidariamente obrigado a pagar as contribuições do ano corrente e do anterior. Aquele que cede direitos sobre unidades imobiliárias fica solidariamente obrigado com o sucessor titular pelas contribuições acumuladas até ao momento em que seja enviada ao administrador cópia autêntica do título que determina a transmissão do direito ”.Quem assumir os direitos de condomínio fica solidariamente obrigado a pagar as contribuições do ano corrente e do anterior. Aquele que cede direitos sobre unidades imobiliárias fica solidariamente obrigado com o sucessor titular pelas contribuições acumuladas até ao momento em que seja enviada ao administrador cópia autêntica do título que determina a transmissão do direito ”.Quem assumir os direitos de condomínio fica solidariamente obrigado a pagar as contribuições do ano corrente e do anterior. Aquele que cede direitos sobre unidades imobiliárias fica solidariamente obrigado com o sucessor titular pelas contribuições acumuladas até ao momento em que seja enviada ao administrador cópia autêntica do título que determina a transmissão do direito ”.
Os serviços primários ao devedor não podem ser suspensos
Se a inadimplência no pagamento das contribuições perdurar por um semestre, a administradora reserva-se o direito de suspender o condomínio em atraso da utilização de serviços comuns passíveis de fruição separada.
Esta disposição do Código Civil colide, no entanto, com as ordens de diversos tribunais, que essencialmente proíbem o administrador de “punir” os inadimplentes com o corte de eletricidade, água e gás.
Para o Tribunal de Brescia, por exemplo, a suspensão do serviço de água ao condomínio inadimplente envolve violação de princípios constitucionais, pois afeta a saúde das pessoas.
Na mesma linha, o Tribunal de Justiça de Milão, segundo o qual a interrupção do serviço de aquecimento seria contrária ao direito à saúde consagrado no artigo 32 da Constituição.
O Decreto do Presidente do Conselho de Ministros de 29 de agosto de 2022-2023 "Disposições relativas à contenção de atrasos no serviço integrado de água", estabelecia que "a interrupção do abastecimento de água ao utente inadimplente deve ter em conta muitos fatores de natureza diversa, desde a alimentação, o saneamento e a protecção da saúde e do tipo de utilizador aos da protecção dos recursos até à necessidade de cobrir os custos do serviço para garantir o equilíbrio económico e financeiro da gestão ”.
Também é especificado que "a quantidade mínima de água vital necessária para satisfazer as necessidades alimentares essenciais, sanitárias e de proteção da saúde é fixada em 50 litros por habitante por dia", enquanto "em usuários em condições econômicas precárias documentadas deve ser garantido mesmo em caso de atraso ».
Anexo de terceiros
Nos casos em que a penhora de bens do condomínio inadimplente se revelar infrutífera, o condomínio ou, em geral, o credor poderá utilizar a chamada "penhora de terceiros".
Se, por exemplo, o condomínio inadimplente possuir imóvel para locação, é possível reter os aluguéis até que a dívida seja quitada.
Da mesma forma, o credor pode confiscar a conta-corrente do devedor e até um quinto de seu salário ou pensão com terceiros .
Em relação à privacidade
O administrador do condomínio é obrigado a comunicar os nomes dos atrasos aos condomínios e aos credores que os questionarem, não podendo divulgar a terceiros os detalhes da inadimplência.
O administrador que publica dados sigilosos dos inadimplentes no boletim do condomínio comete, portanto, violação da privacidade, pela qual pode ser punido com sanção administrativa. A assembleia pode decidir conceder mais tempo ao inadimplente para saldar sua dívida. Mas se isso não acontecer, o administrador tem a obrigação de agir
O comprador herda as dívidas
O artigo 63.º contido nas Disposições de Execução do Código Civil, entre outras disposições, dispõe que:
• “quem assumir os direitos de condomínio está solidariamente obrigado a pagar as contribuições do ano corrente e do anterior”
• “Quem cede direitos sobre unidades imobiliárias fica solidariamente vinculado com o sucessor titular pelas contribuições acumuladas até o momento em que seja enviada ao administrador cópia autêntica do título que determina a transmissão do direito”.
• Se a parte inadimplente decidir pela venda do apartamento, o comprador herda as dívidas acumuladas pelo seu antecessor no ano corrente e no anterior.
• O novo proprietário pode processar o vendedor / inadimplente para recuperar os valores pagos em seu lugar.
O fundo para cobrir os "buracos"
Em alguns condomínios, o administrador propõe à assembleia a constituição do chamado "fundo de caixa", uma espécie de cofrinho para guardar o dinheiro útil para cobrir eventuais atrasos.
• Em diversas ocasiões, os tribunais e o Tribunal de Cassação observaram que a maioria qualificada não é suficiente para a constituição do fundo, mas é necessária a anuência unânime dos condomínios.
• Por outro lado, entre as funções do administrador está a constituição do “fundo especial de numerário” para intervenções extraordinárias de manutenção em partes comuns do edifício.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it