Na maioria dos casos , é necessária a anuência unânime dos proprietários para a alteração dos milésimos que compõem a tabela relativa de um condomínio .
No entanto, existem duas situações particulares em que, para proceder à rectificação, basta um número de votos representativo da maioria dos presentes e, pelo menos, metade do valor do edifício.
Isso acontece quando:
1. a tabela contém um erro: os erros “técnicos” e “objetivamente verificáveis” são considerados erros, ou seja, quando existe uma diferença clara entre os milésimos da tabela e os que estão na posse do condomínio. O Supremo Tribunal Federal (sentença de 24 de janeiro de 1997, n. 6222) pôde constatar que o eventual consentimento do signatário das tabelas, geralmente anexado ao regulamento contratual, não é relevante na avaliação do erro.
2. após uma superelevação, um aumento nas superfícies ou um aumento ou diminuição nas unidades imobiliárias, o valor proporcional da unidade imobiliária, mesmo de um único condomínio, é alterado em mais de um quinto. Essa segunda opção que exclui a unanimidade ocorre, por exemplo, quando um condomínio decide fazer obras em seu apartamento, aumentando a superfície. Pense na elevação que determina um aumento na superfície da acomodação. Caso esse aumento altere em mais de um quinto o valor proporcional da unidade imobiliária, mesmo de um único condomínio, é possível proceder à modificação com a única maioria qualificada. A lei especifica que, neste caso, as despesas de realização da alteração são suportadas pela pessoa que deu origem à alteração.
A função do administrador
O artigo 69 das Disposições Complementares do Código Civil dispõe que “para efeito exclusivo de revisão dos valores proporcionais expressos na tabela milésima anexa ao regulamento do condomínio (…), apenas o condomínio na pessoa do administrador (quem é obrigada a notificar a montagem dos condomínios).
O administrador que não cumprir esta obrigação pode ser revogado e é obrigado a pagar uma indemnização por eventuais danos ".
Recentemente, algumas decisões judiciais, além dos dois casos previstos no Código Civil, têm unanimemente questionado a mudança: se a mudança não diz respeito ao alcance dos direitos e deveres de participação na despesa, mas apenas um “mero ajustamento matemático ", por se tratar de uma resolução com valor regulamentar e não negociável, para a sua aprovação bastaria a maioria dos presentes, representando pelo menos metade do valor do edifício.
O condomínio devolve
Após a revisão da tabela milésima, é necessário avaliar se o erro gerou vantagens para um ou mais condomínios, em detrimento dos demais. Em casos semelhantes, a partir do momento em que é apurado o erro e no prazo de dez anos, o condomínio pode agir para enriquecimento indevido (art. 2.041 do Código Civil) e obter o reembolso, incluindo juros.
Basicamente, os condomínios que, por erro, contribuíram menos com as despesas do condomínio, terão que ressarcir quem pagou mais.
O Tribunal de Cassação (sentença de 8 de setembro de 1994, n. 7696) especificou que o procedimento de revisão da tabela é inútil, que não tem efeito retroativo e cujos efeitos se realizam somente com a passagem para coisa julgada.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it