Em primeiro lugar, quem é o sótão de um prédio de apartamentos em geral? O volume do sótão pertence ao apartamento de baixo ou a todos os proprietários do edifício? O sótão em condomínio pode ser uma pertinência do apartamento de baixo , portanto do condomínio no último andar, ou pertencente a todo o condomínio . Neste caso, uma sentença do Tribunal de Cassação, n. 17.249, de 12 de agosto de 2011, com o qual foram disponibilizados elementos para a resolução das questões relativas à titularidade do sótão em condomínio e, consequentemente, à possibilidade de o recuperar.
A primeira coisa a fazer é verificar os títulos de compra do apartamento ou o regulamento do condomínio . Caso afirmem que o sótão é condomínio, nos termos do artigo 1117 do Código Civil, ele pertencerá apenas a todo o condomínio e não a um só . Pelo contrário, nestes documentos pode-se afirmar que o sótão é propriedade exclusiva de um único proprietário, não é condomínio e não pode ser utilizado por terceiros.
Eles entram em jogo outros elementos que podem ser usados para estabelecer a propriedade do sótão. Pelas características estruturais, se o sótão se destina a uso comum , porque por exemplo existem caixas de água, se serve de arrecadação, lavandaria ou estendal, então é propriedade de todo o condomínio . O sótão de um edifício pode ser considerado pertinente para o apartamento situado no último andar, pelo contrário, quando desempenha a função exclusiva de isolar e proteger o próprio apartamento do calor, frio e humidade, criando uma câmara de ar.
Assim, apurada a titularidade do sótão, quando este pertencer a apenas uma pessoa, esta pode proceder à sua recuperação para fins residenciais, respeitando a legislação de referência regional . Nestes casos é sempre necessário olhar o regulamento condominial que dá legitimidade a qualquer escolha que se pretenda fazer. O inquilino que possui o último andar e o sótão do condomínio pode, por exemplo, querer juntar os dois pisos com uma escada interna . Ele deve pedir o consentimento dos outros condomínios? Se não alterar a inclinação da cobertura ou o aspecto exterior do imóvel, não há obrigação de comunicar, mas bastará afixar um simples aviso no quadro de avisos do condomínio . No entanto, a milésima tabela deve ser modificada no que se refere ao relatório do condomínio.
Também pode haver o caso de um dos condomínios querer comprar o sótão . Nesse caso , deverá ser firmada a escritura de compra e venda ou compra entre os condomínios e o possível comprador por meio de deliberação de acionistas . Neste caso é necessária a anuência de todos os condomínios e se a venda não deve prejudicar o uso das demais partes comuns. Por fim, note-se que, nos termos do artigo 1127 do Código Civil, o proprietário do último andar pode elevar novos pisos desde que as condições estáticas do edifício o permitam e sem comprometer o seu aspecto arquitectónico ou sem reduzir significativamente o seu ar ou a luz dos andares abaixo.Quem construir o alçado deverá pagar aos demais condomínios uma indenização igual ao valor atual da área a ser ocupada com a nova construção , dividido pelo número de andares, inclusive aquele a ser construído, e deduzido o valor da parcela que lhe é devido.
Quando o sótão é condomínio, podem surgir dúvidas sobre a sua pertença, mas por vezes podem surgir incertezas noutros casos, como é o caso deste leitor: “Moro em casa de família em dois pisos independentes e com parcelas cadastrais diferentes, por isso não considere um mini condomínio. Tanto o registo predial como a escritura notarial não mencionam a adega e o sótão que devam ser considerados incluídos na parcela cadastral dos respectivos alojamentos. A minha pergunta é: se o sótão precisa de ser reformado, todas as despesas devem ser consideradas pelo proprietário do primeiro andar ou em comunhão ? Anteriormente, a propriedade pertencia a um único proprietário, agora é propriedade de dois proprietários. "
Em primeiro lugar, mesmo que sejam apenas dois proprietários, o imóvel é um condomínio real (o chamado "condomínio mínimo") ao qual se aplicam todas as regras ditadas por lei para os condomínios em geral. Portanto, art. 1117 do Código Civil, segundo o qual a cobertura também faz parte do bem comum. Já o sótão depende: se não for servido por escada que também dá acesso ao dono do primeiro andar e se for uma estrutura fechada, utilizada exclusivamente para o isolamento do apartamento de baixo, neste caso será considerada relevância exclusiva do apartamento do último andar . Isso, obviamente, em princípio: o título de propriedade pode conter disposições diferentes, por isso deve ser cuidadosamente examinado.
Sótão sujeito a intervenções de isolamento com Isofloc