Conteúdo processado
- Simulações de hipotecas online
- Qual é o valor concedido com o empréstimo?
- A taxa de juros: fixa, variável e mista
- Todos os custos a serem calculados
- Tempos de desembolso de hipoteca
- Renegociação, substituição e sub-rogação
- Pague a dívida antecipadamente
- Há um desconto de imposto de 19% sobre as despesas com juros
- Os "verdes" para casas sustentáveis
A hipoteca é a forma de financiamento bancário que a maioria das pessoas utiliza para comprar uma casa. Mas antes de o solicitar, é sempre melhor indagar sobre todos os aspectos, desde as condições propostas pelas diversas instituições de crédito ao pedido de garantias para a cobertura da dívida, desde o tempo necessário para o desembolso do valor solicitado até ao da devolução do dinheiro, até os métodos de retorno. Aqui está o que você deve saber.
- O empréstimo concedido com a hipoteca tem natureza hipotecária (a casa funciona como garantia)
- Parte dos juros e custos acessórios do empréstimo podem ser deduzidos
- Existe um empréstimo subsidiado, reservado para quem compra propriedades verdes
* O empréstimo é definido pelo artigo 1813 do Código Civil: "o contrato pelo qual uma das partes entrega à outra certa quantia em dinheiro ou outras coisas fungíveis e a outra se compromete a devolver tantas coisas da mesma espécie e qualidade" . Em 20 de maio de 2022-2023, no Diário da República, Decreto Legislativo de 21 de abril de 2022-2023, n. 72, rebatizado de "decreto hipotecário", que transpôs a diretiva europeia 2022-2023/17 / UE sobre a oferta de contratos de crédito imobiliário ao consumidor. Em particular, o artigo 120 quinquies da Lei de Consolidação Bancária alterada fornece uma série de definições úteis relacionadas ao contrato de empréstimo, explicando, entre outras coisas, quem é o intermediário de crédito.
A hipotecaé uma forma de financiamento, geralmente com uma duração entre 5 e 30 anos, em que um intermediário, o banco, concede um empréstimo com juros, a quem pretende adquirir um imóvel e não dispõe da totalidade do valor solicitado pelo vendedor. O empréstimo é concedido ao utilizador desde que cumpra os requisitos de garantia exigidos pela instituição de crédito e prevê o reembolso do montante em prestações periódicas (com prazo fixo ou variável) até à extinção da dívida. É definida como “hipoteca” porque o pagamento das prestações é garantido por hipoteca da casa própria e, portanto, se o cliente deixar de poder pagar, o banco passa a ser o dono do imóvel. Apesar da garantia hipotecária, antes de conceder um empréstimo, a instituição financeira verifica a situação dos rendimentos de quem o solicita.Se um casal pede financiamento, por exemplo, as operadoras avaliam o tipo de contrato de trabalho de ambos e o rendimento médio mensal. Após a conclusão da análise, obtém-se o valor do pagamento mensal da hipoteca, que não deve ultrapassar um terço do total da renda mensal. O valor está vinculado ao prazo do empréstimo: quem decidir parcelar o empréstimo em alguns anos pagará uma parcela maior (com menos juros). Quem estende o empréstimo paga uma mensalidade menor, mas com juros maiores.quem decidir parcelar o empréstimo em alguns anos pagará uma parcela maior (com menos juros). Quem estende o empréstimo paga uma mensalidade menor, mas com juros maiores.quem decidir parcelar o empréstimo em alguns anos pagará uma parcela maior (com menos juros). Quem estende o empréstimo paga uma mensalidade menor, mas com juros maiores.
Simulações de hipotecas online
Para avaliar as propostas mais convenientes, é possível calcular "provas" online, simulando um pedido de hipoteca ; também existem sites especializados em comparações gratuitas. Em qualquer caso, ao se mover pela rede, é sempre bom ler atentamente
as políticas do site antes de inserir seus dados.
Qual é o valor concedido com o empréstimo?
O primeiro passo é marcar uma consulta em um banco (melhor consultar mais de um), para avaliar as condições oferecidas por cada um no valor necessário.
• Na maioria dos casos, a instituição de crédito concede 80% do valor do imóvel a adquirir (e para o qual o empréstimo é solicitado), mesmo que, para atrair clientes, alguns bancos ofereçam hipoteca de 100% . Se aceitar esta oferta, terá de apresentar mais garantias e, sobretudo, deverá esperar um aumento da taxa de juro.
• Em qualquer caso, você deve primeiro avaliar cuidadosamente a parcela máxima que está disposto a pagar.
• E ao fazer as contas, deve-se ter em mente que a compra de um imóvel acarreta, imediatamente e ao mesmo tempo, despesas adicionais (como cartório, eventual comissão devida à corretora e eventual reestruturação). Além disso, de imediato, serão acrescidos à parcela os custos ordinários (despesas de condomínio, aquecimento e contas) e eventuais custos extraordinários (pense, por exemplo, nas obras aprovadas em condomínio para as partes comuns do edifício que são pagas com base no milésimos de propriedade).
A taxa de juros: fixa, variável e mista
Há já alguns anos, as taxas de juro (os chamados juros a pagar na hipoteca) que os bancos aplicam são muito baixas. Como resultado, muitos usuários optaram pela taxa fixa, que se mantém constante ao longo da duração do empréstimo.
• A alternativa é a taxa flutuante, que segue as flutuações de uma referência, geralmente uma taxa de mercado ou de política monetária. A escolha da taxa variável pode se mostrar vantajosa, mas ao mesmo tempo envolve riscos relacionados à situação do mercado imobiliário, com o valor das parcelas que pode subir repentinamente, tornando a mensalidade mais onerosa.
• Uma solução intermediária é representada pela taxa mista, que passa de fixa a variável, obedecendo a determinados prazos ou condições indicadas no contrato estipulado entre as partes.
• Vantagens e vantagens de um ou outro tipo estão ligadas ao momento histórico e às avaliações subjetivas de cada usuário. Mas também para o plano de amortização (duração do empréstimo).
Todos os custos a serem calculados
Além dos juros, quem toma o empréstimo deve incorrer em outras despesas (os chamados encargos acessórios) que aumentam os custos da operação.
• Para a apuração do caso, por exemplo, é pago ao banco um valor que pode chegar a 0,5% do valor financiado. A instituição de crédito, portanto, deve ser paga também pela avaliação que é feita ao imóvel, por técnico de confiança, para apuração do seu valor: os preços variam entre 100 e 300 euros. Depois, há os honorários notariais, que variam de profissional para profissional.
• O notário tem uma função fundamental: para além de apurar a identidade das partes que estipulam o contrato, tem a função de verificar se o imóvel está em ordem do ponto de vista urbano e cadastral. Além disso, no momento do registro da escritura, cabe a ele cobrar do comprador os tributos a serem pagos ao Estado. Especificamente, o chamado “imposto substituto”, que equivale a 0,25% do valor desembolsado pelo banco ou por instituição financeira, desde que se trate de primeira residência. Ao contrário, por exemplo, se a hipoteca for contraída para a compra de uma segunda habitação: aplica-se então uma taxa igual a 2% do valor total do empréstimo. Em ambos os casos, o imposto é retido pelo banco.
• Mas isso não é tudo: aqueles que celebram um contrato de empréstimoé obrigada a subscrever o seguro da casa contra incêndio e explosão, cujo custo depende do valor do imóvel e da duração do empréstimo. A apólice protege o imóvel de incêndios, explosões e explosões e é possível liquidar em uma única solução no ato da escritura ou diferir em parcelas mensais fusionadas à parcela do empréstimo.
• Algumas instituições podem solicitar a subscrição de um seguro de vida de cliente: para além da sua própria estimativa, o intermediário (ou seja, o banco) terá de apresentar ao titular do seguro pelo menos dois outros prospectos de empresa terceirizada.
Tempos de desembolso de hipoteca
Geralmente, o valor solicitado não é disponibilizado no momento da assinatura do contrato, mas alguns dias depois. O tempo que decorre entre a apresentação da documentação necessária e a efetiva disponibilização do valor solicitado varia de banco para banco, mas é sempre especificado na “Folha”, fornecida pela instituição de crédito, contendo informações gerais. Portanto, é necessário consultar o banco escolhido.
O estabelecimento de limite máximo para cada parcela de amortização do empréstimo não é um aspecto a ser subestimado. Na verdade, está em jogo a casa comprada, mas também a qualidade de vida. Por esse motivo, qualquer hipótese de parcelamento deve ser levada a sério.
Ao longo dos anos, durante o plano de amortização, o cliente pode renegociar o contrato firmado com o banco, substituí-lo ou substituí-lo.
• Por meio de renegociação, é possível solicitar ao intermediário (o banco) a modificação dos termos do empréstimo inicialmente previsto. Normalmente, é solicitada a alteração da taxa de juros e da duração do empréstimo . Em qualquer caso, este procedimento não deve envolver nenhuma despesa para o cliente (portanto, comissões zero).
• Para ratificar o novo acordo, basta um acordo privado, sem a necessária assinatura de novo ato.
• Caso o banco se recuse a renegociar, é possível substituir a hipoteca, porém, quitando a dívida e, às vezes, pagando uma multa pela rescisão do contrato (leia o texto abaixo “Queda antecipadamente a dívida”). Você pode então fazer uma nova hipoteca em outro banco que ofereça condições mais vantajosas.
• O acordo para extinguir o empréstimo deve ser ratificado em cartório com escritura pública e, além da multa, prevê o pagamento de outras despesas (investigação preliminar e avaliação), bem como o cancelamento da hipoteca antiga e o registro de uma nova.
• Por último, existe a sub-rogação, mecanismo que permite transferir o empréstimo para outro banco que ofereça condições mais vantajosas, sem pagar a pena de extinção, os custos de investigação preliminar e os relativos a avaliações cadastrais.
• Este procedimento foi introduzido pela lei 40/2007, a chamada "Lei Bersani" e exige que o banco sucessor comunique ao anterior a decisão do cliente de sub-rogar o empréstimo e fornecer o valor residual da dívida (as parcelas ainda não pagas ) que, no novo contrato, passa a ser o capital desembolsado pelo banco sucessor ao cliente. O empréstimo continua assim com o novo banco, sob novas condições.
• Obtida a autorização, o novo banco procede à sub-rogação por meio de escritura notarial às suas custas. O único custo a suportar pelo cliente é o pagamento da taxa de inscrição da sub-rogação nos registos imobiliários, no valor de 35 euros.
Pague a dívida antecipadamente
A qualquer momento, o cliente que assinou um contrato de empréstimo pode decidir quitar a dívida com o banco antes do prazo estabelecido.
• Conforme exigido pela Lei Bersani, se o empréstimo foi estipulado após 2 de fevereiro de 2007, o reembolso não está sujeito a qualquer penalidade. Pelo contrário, se o empréstimo for anterior a 2 de fevereiro de 2007, está prevista uma penalidade cujo custo depende do tipo de taxa de juros, do ano em que o empréstimo foi contratado e da duração do empréstimo. Sobre este último ponto, em particular, será paga uma multa maior se o encerramento ocorrer na primeira metade do período de amortização, ao passo que não custará nada saldar a dívida dois anos após o termo natural do empréstimo.
• Em maio de 2007, a Associação Bancária Italiana (ABI) e as associações de consumidores assinaram um acordo que estabelece as penalidades máximas para os usuários que decidem quitar suas hipotecas. Aqui estão eles abaixo.
• Para contratos de hipotecas de taxa variável:
✔ 0,50 pontos percentuais
✔ 0,20 pontos percentuais do terceiro ao último ano de amortização do empréstimo.
• Para contratos de empréstimo de taxa fixa celebrados antes de 1o de janeiro de 2001:
✔ 0,50 ponto percentual
✔ 0,20 ponto percentual do terceiro ao último ano de amortização do empréstimo.
• Para contratos de empréstimo de taxa fixa celebrados após 31 de dezembro de 2000:
✔ 1,90 pontos percentuais na primeira metade do período de amortização do empréstimo
✔ 1,50 pontos percentuais na segunda metade do período de amortização do empréstimo
✔ 0,20 pontos percentuais do terceiro ao último ano do período de amortização do empréstimo.
• Por último, para as hipotecas de taxa mista, foram concebidas soluções específicas que fazem com que as medidas de comissão correspondam a hipotecas de taxa fixa ou variável, respectivamente.
Há um desconto de imposto de 19% sobre as despesas com juros
O titular da hipoteca para aquisição da primeira habitação, destinada a habitação principal, beneficia de uma dedução do imposto sobre o rendimento igual a 19% dos encargos financeiros e acessórios pagos. Para usufruir do incentivo fiscal, o contribuinte deve indicar no formulário 730 os valores pagos de despesas com juros, despesas e encargos acessórios e as “taxas de reavaliação dependentes de cláusulas de indexação”.
• Conforme determinação da Receita Federal (www.agenziaentrate.gov.it), a dedução do imposto deve ser feita na declaração de imposto de renda referente ao período de tributação em que os juros foram incorridos.
Os "verdes" para casas sustentáveis
O esquema piloto de hipotecas de eficiência energética (hypo.org) é um projeto piloto internacional, com duração de cerca de dois anos, que prevê o desembolso de uma hipoteca "verde" dedicada, com condições de financiamento favoráveis, para quem comprar edifícios sustentável ou enfrentar uma reforma visando a melhoria energética da casa. Na Itália, o projeto teve início em junho passado, com a participação de algumas instituições bancárias. Para conhecer a lista de bancos participantes: www.rics.org/it.
Durante o plano de amortização é possível alterar as condições do contrato de empréstimo e até quitar antecipadamente a dívida. Mas, cuidado, nem todas as opções fornecidas são gratuitas.