Conteúdo processado
- A lei das partes comuns e privadas em condomínios
- A fachada do condomínio
- Os terraços
- As varandas
- Dois tipos de varandas
- Danos por negligência? Quando o administrador responde
Com a entrada em vigor da lei de reforma condominial n. 220/2012, a fachada foi incluída na lista de partes comuns do edifício , referida no artigo 1117.º do Código Civil. Antes desta data, inúmeros acórdãos dos tribunais e do Supremo Tribunal tinham, em qualquer dos casos, esclarecido o carácter “condominial” da fachada, definida como a envolvente exterior do edifício que, embora não tenha função de suporte, representa um elemento essencial para a existência do edifício.
A fachada pertence, portanto, a todos os condomínios, que podem utilizá-la em igual medida, tendo o cuidado de não alterar o seu uso pretendido ou danificar a sua decoração arquitetónica.
Os juízes também esclareceram como é possível abrir uma vista, colocar placas e sinais na fachada, mas cada uma dessas intervenções deve levar em conta a linha estética, a fisionomia do edifício e o ambiente em que a própria fachada está inserida.
Da mesma forma, cada condomínio pode, às suas custas, colocar uma chaminé, um sistema de ar condicionado ou cortinas para lhe proteger do sol “desde que não impeça - esclareceu o Tribunal de Milão (sentença 1941/2013) - o uso igualitário de terceiros não compromete a estabilidade e segurança do edifício e não altera a sua decoração arquitetônica; o último fenômeno que ocorre não quando as linhas arquitetônicas originais são alteradas, mas quando a nova obra reflete negativamente na aparência harmoniosa do edifício como um todo ”.
Se não há dúvida sobre o carácter “comum” da fachada, é mais complexo avaliar a quem pertencem as varandas. E, conseqüentemente, quem arca com os custos de sua manutenção. Na ausência de respostas no Código Civil, ao longo dos anos tem sido a jurisprudência que tem procurado esclarecer a questão, mas o debate ainda está aberto.
- A fachada é com efeito uma "parte comum" e, portanto, da responsabilidade de todos os proprietários
- É com base no tipo de varanda que você decide quem deve pagar os custos
- Danos por negligência? O administrador ou o proprietário responde
* O artigo 1117 do Código Civil fornece uma lista das partes comuns do edifício, ou seja, as áreas ou elementos do edifício necessários para uso comum. A lista inclui, entre outros, o terreno em que se encontra o edifício, as coberturas, os pátios e as fachadas, bem como todas as obras e artefactos destinados a utilização partilhada, como o elevador ou a caldeira centralizada.
A fachada do condomínio
Quanto às obras comuns, a maioria necessária para deliberar os trabalhos em assembleia varia consoante a intervenção.
• Para a pintura de toda a fachada (mas isto também se aplica ao restauro do gesso e ao retoque das cornijas) é necessário um número de votos que represente a maioria dos presentes e pelo menos metade do valor do edifício (500 milésimos) .
• Caso a intervenção seja mais limitada (pintura parcial) e, sobretudo, de baixo custo, poderá ser suficiente o voto favorável de 1/3 dos condomínios, representando, pelo menos, metade do valor do edifício.
• É necessário um quórum maior no caso de “inovação”, ou seja, uma intervenção que vise a utilização mais conveniente, ou a maior eficiência, das coisas comuns, respeitando sempre a decoração do edifício. Neste caso, a maioria dos presentes necessitará do sim da maioria dos presentes, representando pelo menos 2/3 do valor de todo o edifício.
• Se a intervenção não se enquadra na categoria de "inovações subsidiadas" (como isolamento térmico), então 500 milésimos são suficientes para que a luz verde funcione.
Nas deliberações das reuniões, a maioria necessária varia de acordo com a intervenção
Tal como as varandas, para determinar o critério correcto de imputação dos custos relativos ao terraço, é necessário primeiro identificar o tipo.
• No caso de cobertura plana (cobrindo todo o edifício), os custos de manutenção devem ser divididos entre todos os proprietários.
• Se, por outro lado, for de uso exclusivo de um ou mais condomínios, aplica-se o critério do art. 1126 do Código Civil para repartição dos custos de eventual manutenção, segundo o qual contribuem com 1/3 quem tem uso exclusivo do pavimento nas despesas de reparação ou reconstrução, ficando os restantes 2/3 da responsabilidade de todos os condomínios do edifício “ou a parte deste a que se destina a cobertura plana proporcionalmente ao valor do piso ou a parte de cada piso”.
• A situação é complicada pelos terraços planos que cobrem parcialmente o edifício, servindo de cobertura apenas para alguns condomínios. Nesse caso, as despesas são de responsabilidade do proprietário exclusivo, exceto para intervenções especiais como impermeabilização ou reposição do piso. Em seguida, o custo deve ser dividido por 1/3 à custa de quem tem o uso exclusivo do terraço e por 2/3 à custa do resto dos proprietários.
As varandas
No Código Civil não há vestígios das varandas. A quem pertencem as varandas? São um elemento da fachada (e, portanto, de propriedade comum) ou pertencem apenas ao condomínio que os utiliza?
• Para tentar esclarecer a questão, é conveniente, em primeiro lugar, identificar o tipo de varanda, as suas características estruturais e a forma como se “encaixa” na construção do condomínio.
Varandas salientes (ou seja, salientes da fachada) são consideradas uma extensão natural do apartamento. Em caso de manutenção, ordinária ou extraordinária, a despesa relativa é portanto suportada pelo proprietário, salvo nos casos em que as obras digam respeito a estuques ornamentais ou outros elementos da varanda que - conforme observado pelo Supremo Tribunal - se encontram inseridos na fachada do edifício e ajuda a torná-lo esteticamente agradável. Nestes casos, os custos devem ser repartidos entre todos os proprietários, com base nos respectivos milésimos de propriedade. Porém, nem sempre é imediato avaliar quais elementos da varanda são ornamentais (portanto de propriedade comum), de modo que em muitos casos é necessária a intervenção de um juiz para dirimir a questão.
• As varandas recuadas (inseridas na fachada, onde criam uma espécie de "reentrância") possuem guarda-corpo em ferro ou em alvenaria ou parapeito de vidro e são consideradas elementos da fachada. Portanto, os custos de sua manutenção devem ser divididos entre todos os proprietários, na proporção dos milésimos de propriedade. Uma discussão à parte merece a laje, porção que atua concomitantemente como passarela da varanda e como cobertura do condomínio de baixo e que a jurisprudência equipara aos sótãos no interior das casas. Para a repartição das despesas relativas a estes elementos, aplica-se, portanto, o artigo 1125.º do Código Civil: "… as despesas (ed) são efectuadas em partes iguais pelos proprietários dos dois pisos,o revestimento do piso é da responsabilidade do proprietário do piso superior e o gesso, pintura e decoração do tecto pelo proprietário do piso inferior ».
Infelizmente, uma situação muito comum são os danos que decorrem do abandono da fachada, como por exemplo, partes de gesso que saem da varanda e atingem um carro estacionado ou, nos casos mais graves, um transeunte. Para avaliar com precisão quem é o responsável pelo dano, é necessário identificar com precisão a parte afetada pelo colapso. No caso de se desprender algum elemento decorativo da varanda ou entulho do parapeito de alvenaria, o responsável pelo dano é o administrador do condomínio que, nos termos do artigo 1130 do Código Civil, está obrigado a aplicar as medidas de conservação relativas ao partes comuns do edifício.
• Nos casos mais urgentes, o administrador pode atuar sem consultar a assembleia do condomínio, que terá o cuidado de atualizar na próxima sessão.
• Se, por outro lado, uma parte "não externa" da varanda desmoronar ou a parte subjacente da varanda projetada ceder - apenas se como resultado de sobrecarga ou envelhecimento da estrutura - o único proprietário da varanda é responsável pelos danos.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Retirado da Cose di Casa, dezembro de 2022-2023