Conteúdo processado
- Aluguel: dois tipos de despesas
- No caso de aluguel, quem paga as taxas de condomínio?
- Despesas urgentes e extraordinárias
- Reajuste do aluguel após as obras: não antes do termo do contrato
- O imposto sobre resíduos e a taxa do administrador
Quando o proprietário (locador) de um imóvel aluga sua propriedade, ele celebra um contrato com o locatário (locatário). É precisamente a natureza deste acordo que rege a repartição dos custos. Nos contratos de aluguel gratuito, o locador e o locatário podem concordar entre si e decidir, por exemplo, que as despesas ordinárias e extraordinárias serão custeadas pelo locatário ou vice-versa. Em contrapartida, os contratos com renda pactuada prevêem um regime de distribuição rígido, sendo os custos normais a cargo do locatário e os extraordinários a cargo do locador.
O problema surge, portanto, nos contratos de aluguer gratuito que não incluem cláusulas, ao passo que naqueles com aluguer acordado as partes referem-se às regras constantes das tabelas anexas aos decretos ministeriais de 30 de dezembro de 2002 e 16 de janeiro de 2022-2023, que definem a distribuição das despesas. relativas às partes internas do apartamento e às comuns.
O artigo 1575º do Código Civil estabelece que o senhorio é obrigado a entregar ao arrendatário o “bem alugado em bom estado de conservação e a mantê-lo em condições de servir o uso convencionado e garantir o seu gozo pacífico durante a locação”. O artigo seguinte, de 1576, é mais pormenorizado, estabelecendo que “o senhorio deve efectuar, durante a locação, todas as reparações necessárias, salvo pequenas manutenções que são da responsabilidade do arrendatário”.
Em suma, na questão da repartição dos custos de um imóvel alugado, as disputas estão em pauta, visto que há uma dificuldade objetiva em avaliar quando uma despesa está entre as necessárias ou, mais simplesmente, deve ser considerada "pequena" .
Em matéria de arrendamento, a norma de referência é a lei do justo aluguel nº. 392 de 27 de julho de 1978, parcialmente revogado pela Lei 431/1998. No Código Civil, entretanto, os arrendamentos (inclusive para fins residenciais) são regidos pelos artigos entre 1571 e 1614.
No que se refere à repartição das despesas entre o inquilino e o proprietário, no contrato de aluguer gratuito as partes podem acordar na medida do seu entender e o presente contrato vence as disposições gerais do Código Civil. Pelo contrário, nos contratos de arrendamento pactuados, tanto para as partes internas do edifício como para os condomínios, aplicam-se os critérios de parcelamento constantes da tabela do anexo G do decreto ministerial de 30 de Dezembro de 2002. Para os contratos concretizados nos acordos territoriais, estipulado entre as associações de proprietários e sindicatos de inquilinos, é necessário remeter para o quadro anexo ao decreto ministerial de 16 de janeiro de 2022-2023.
Aluguel: dois tipos de despesas
São consideradas "necessárias" as despesas essenciais que permitem ao inquilino usufruir do imóvel sem limitações. Por exemplo, a manutenção do sistema elétrico, aquecimento e estruturas de suporte de carga. Por outro lado, as pequenas reparações são definidas pelo artigo 1.609 do Código Civil: “são aquelas devidas a deterioração provocada pelo uso e não pela idade ou pelo acaso”. O Código Civil (art. 1.590) também estabelece que, ao término do contrato de arrendamento, o locatário “deve devolver o imóvel ao locador no mesmo estado em que o recebeu, de acordo com a descrição feita pelas partes, salvo deterioração ou o consumo resultante da utilização da coisa nos termos do contrato ". E ainda “na ausência de descrição, presume-se que o inquilino recebeu a coisa em bom estado de conservação”.Por fim, a lei especifica que o inquilino “não é responsável pelo perecimento ou deterioração devido à idade”.
No caso de aluguel, quem paga as taxas de condomínio?
No contrato de aluguel gratuito, as partes também podem combinar o pagamento das despesas do condomínio e decidir como dividir as despesas. Na falta de acordo entre as duas partes, as despesas ordinárias são imputadas ao arrendatário, enquanto as extraordinárias são da responsabilidade do locador.
Os custos extraordinários para o proprietário da casa alugada incluem a reconstrução da cobertura, a pintura da fachada, a substituição dos sistemas e, em última instância, todos os incorridos para grandes intervenções. As despesas com a limpeza das escadas, a manutenção normal do elevador, o consumo de água e luz das áreas comuns e outras intervenções de carácter ordinário são, portanto, da responsabilidade do inquilino.
As tabelas anexas aos decretos ministeriais de 30 de dezembro de 2002 e 16 de janeiro de 2022-2023 contêm alguns critérios de distribuição particulares. Por exemplo, os custos do serviço de portaria (incluindo a taxa do porteiro) são 90% pagos pelo inquilino e 10% pelo inquilino.
Ressalte-se que, caso o locatário alugado não pague sua cota para despesas comuns, a administradora deve contatar diretamente o proprietário do imóvel que, após ter quitado a dívida com o condomínio, poderá reclamar do locatário inadimplente e, nos casos mais graves, rescindir o contrato de locação por inadimplência.
A estratégia certa que o locador pode adotar para manter relações pacíficas com o locatário é estabelecer tudo a priori com clareza, bem como respeitar as regras existentes. E vice-versa, é claro.
Caso o apartamento alugado necessite de uma reparação extraordinária e urgente, cujo custo seria suportado pelo proprietário, o inquilino pode proceder ao pagamento e posteriormente requerer o reembolso.
O artigo 1.577 do Código Civil, entretanto, especifica que nesses casos o locatário é obrigado a notificar o proprietário dessa despesa "ao mesmo tempo".
De fato, pode acontecer que o locador desinformado prove que teria gasto menos recorrendo a outro profissional e, portanto, devolva ao locatário um valor inferior ao efetivamente gasto.
Pode acontecer que, na sequência de uma intervenção extraordinária no apartamento (por exemplo a renovação do parquet) ou nas partes comuns do edifício (por exemplo a instalação de um novo elevador), o proprietário queira aumentar a renda. Mas o locador pode reformular os termos econômicos do acordo apenas no vencimento natural do contrato, com o consentimento do locatário. A integração estava de facto prevista no artigo 23º da lei 392/78 no caso de "obras importantes e urgentes necessárias ou em qualquer caso obras de manutenção extraordinária de entidade significativa", mas esta disposição foi revogada pela lei 431/98 que, O artigo 13.º prevê a nulidade de “qualquer acordo que vise determinar um valor de renda superior ao resultante do contrato escrito e registado”.
Salvo acordo em contrário das partes, o imposto sobre resíduos (tari) é cobrado do inquilino.
No entanto, se o contrato de arrendamento for inferior a 6 meses, o proprietário do alojamento paga, que ainda pode cobrar a parte devida ao inquilino (inserindo o item em questão no contrato de arrendamento).
Em caso de mora, ao contrário do que acontece com as despesas de condomínio, o inquilino é responsável perante a administração municipal que arrecada o imposto. Por outro lado, no que se refere à remuneração do administrador, o custo é suportado pelo proprietário do imóvel, pois é a pessoa que participa na reunião e vota a deliberação que atribui a tarefa ao profissional.
Em colaboração com Avv. Silvio Rezzonico, presidente nacional da Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it